Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2015, 0934

LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 - 67 T 149/15

Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus.*)

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IMRRS 2015, 0933

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2014 - 24 U 155/14

Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten. Da sowohl mit einer planmäßige Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als durch eine unplanmäßige durch andere Nutzer zu rechnen ist, muss der Mieter sich darauf einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.*)

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IMRRS 2015, 0929

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.06.2014 - 24 U 119/13

1. Wenn eine Mietminderung vertraglich ausgeschlossen ist, kann der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter für den Fall seiner Verurteilung wegen der geltend gemachten Mängel des Mietobjekts im Wege der (Hilfs-)Widerklage auf Erstattung der - von ihm nachzuweisenden - Mietzahlungen klagen.*)

2. Mietmängel können ohne Verstoß gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme im Wege des Urkundsbeweises durch die Verwertung des Protokolls über eine Zeugenaussage und die richterliche Inaugenscheinnahme aus einem anderen Verfahren bewiesen werden. Die Verwertung der Niederschrift ist aber ausgeschlossen, wenn eine der Parteien von dem Recht Gebrauch macht, die Anhörung der Zeugen und die Inaugenscheinnahme im anhängigen Rechtsstreit zu beantragen.*)

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IMRRS 2015, 0924

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.06.2014 - 24 U 159/13

1. Um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, setzt die Feststellung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.*)

2. Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums durch andere Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt.*)

3. Die Frequentierung eines Einkaufszentrums durch Gäste anderer Mieter sind ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche innerhalb des Einkaufszentrums.*)

4. Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen. Im Gewerberaummietrecht bleibt es bei dem Grundsatz, dass allein der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.*)

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IMRRS 2015, 0902

BGH, Beschluss vom 09.06.2015 - VIII ZR 324/14

Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto ("Mietkautionskonto") anlegen.

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IMRRS 2015, 0899

LG Kleve, Urteil vom 15.01.2015 - 6 S 90/14

Es ist für § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausreichend, dass die Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch erfolgte. Weiterer Voraussetzungen, wie die Vorschrift für Zeitmietverträge vorsieht, bedarf es nicht. Auf die Unabdingbarkeit dieser Vorschriften kommt es nicht an, denn deren Anwendbarkeit ist durch § 549 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Nur wenn es an den besonderen Umständen mangelt, die gemäß § 549 BGB für die kurze Dauer maßgeblich sind, gilt die Vorschrift über Zeitmietverträge.

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IMRRS 2015, 0897

BGH, Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 14/15

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.*)

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IMRRS 2015, 0896

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

IMRRS 2015, 0895

BGH, Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13

1. Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).*)

2. Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.*)

3. Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rz. 13 m.w.N.).*)

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IMRRS 2015, 0887

LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15

1. Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte.*)

2. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen).*)

3. Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen).*)

4. Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht.*)

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IMRRS 2015, 0883

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 02.07.2015 - 2 O 22/15

Dem Mieter fehlt die Klagebefugnis für eine Anfechtungsklage gegen eine seinem Vermieter erteilte Baugenehmigung zur Durchführung baulicher Maßnahmen am Gebäude des Vermieters.*)

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IMRRS 2015, 0884

AG Brandenburg, Urteil vom 22.05.2015 - 31 C 256/14

Wird laut Mietvertrag auch ein "Balkon geplant" mitvermietet, so gilt dies als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

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IMRRS 2015, 0874

LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2015 - 67 T 14/15

1. Eine sofortige Beschwerde hat keine Aussichten auf Erfolg, wenn nur noch die Kostenentscheidung nach der Erledigung der Hauptsache offen steht.

2. Die Räumung von Wohnraum im Sinne von § 940a ZPO weicht die allgemeinen Voraussetzungen des einstweiligen Rechtsschutzes nicht auf, sondern beschränkt die Anwendbarkeit der Leistungsverfügung auf bestimmte Fälle.

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IMRRS 2015, 0864

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 63 S 369/14

1. Hat der Mieter mit Wissen des Vorvermieters seine Wohnung längere Zeit als Geschäftsadresse genutzt, ist weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter wirksam, wenn der Mieter zeitnah eine Änderung seiner Geschäftsadresse beurkunden lässt und die äußerlichen Hinweise vom Briefkasten beseitigt.

2. Eine per E-Mail erklärte Kündigung wahrt nicht die Schriftform.

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IMRRS 2015, 0859

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.06.2015 - 6 U 146/13

1. Eine Vollmacht ist wirksam, auch wenn sie gleichzeitig mit einer Abtretung derselben Rechte erklärt worden ist, auf die sie sich bezieht, wenn sie erkennbar für die Fälle erteilt worden ist, in denen die Abtretung nicht zum Zuge kommen würde. Sie erlischt also gerade nicht mit Wirksamwerden der Abtretung.

2. Bleibt die ursprüngliche Verpächterin auf eine Mitteilung über die Übernahme des Objekts hin untätig und bestätigt sie diese sogar gegenüber Dritten, wird das Handeln der zwischenzeitlichen Verpächterin jedenfalls nachträglich genehmigt.

3. Ist eine Vollmacht über sämtliche Geschäfte im Zusammenhang mit der Beendigung des Pachtverhältnisses erteilt, so umfasst sie auch eine Abgeltungsklausel zum Ausgleich aller bestehenden Forderungen aus dem Pachtverhältnis.

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IMRRS 2015, 0852

BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14

1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 - VIII ZR 231/07, IMR 2009, 188 = NJW 2009, 2059 Rz. 11 m.w.N.; vom 13.06. 2012 - VIII ZR 356/11, Rz. 10, IMR 2010, 1000 - nur online; Beschluss vom 07.09.2011 - VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rz. 3).*)

2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 - VIII ZR 343/10, a.a.O.).*)

3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 - VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rz. 9; vom 26.10.2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rz. 18; vom 18.09.2012 - II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rz. 22; vom 22.04. 2015 - IV ZR 504/14, Rz. 15).*)

4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 - VIII ZR 276/99, Rz. 18; vom 20.09.2006 - VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rz. 22; Beschluss vom 19.09.2006 - X ZR 49/05, Rz. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet.*)

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IMRRS 2015, 0842

LG Berlin, Urteil vom 06.02.2015 - 63 S 236/14

1. Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen und Fernsehen sind grundsätzlich als sozialadäquate und mit der üblichen Nutzung der Wohnung verbundene Lebensäußerungen durch andere Mieter hinzunehmen, sofern sie nicht ständig auftreten.

2. Verstätigen sich derartige Geräusche so, dass sie nahezu täglich, vereinzelt vor 6:00 Uhr, häufig auch nach 22 Uhr und teilweise auch noch nach Mitternacht auftreten, ist ein zur Minderung in Höhe von 10% berechtigender Mangel gegeben. Der Vermieter kann insoweit verpflichtet werden, außerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten liegenden Ruhestörungen zu unterbinden.

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IMRRS 2015, 0838

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2015 - 6 U 28/14

1. Der Herausgabeanspruch des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages entsteht bereits mit Abschluss des Mietvertrages aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung. Wird der Mietvertrag vor Insolvenzeröffnung abgeschlossen, ist der Rückgabeanspruch deshalb Insolvenzforderung.

2. Zu Masseverbindlichkeiten aus gegenseitigen Verträgen zählen Miet- oder Pachtzinsen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, nicht jedoch Ansprüche auf Rückgabe nach insolvenzbedingter Kündigung, weil der Anspruchsgrund für die Rückgabe aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammt.

3. Der mit Abschluss des Mietvertrages - vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete - mietvertragliche Rückgewähranspruch gilt bereits mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens als fällig.

4. Dies gilt auch für den Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, denn der Insolvenzschuldner, der den Mietvertrag fortsetzen will, ist nicht gehalten, vor dem mietvertraglich bestimmten Zeitpunkt den bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand wiederherzustellen.

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IMRRS 2015, 0839

BVerfG, Beschluss vom 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15

1. Eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse ist aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes erst nach Erschöpfung des Zivilrechtswegs möglich.

2. D. h. ein Vermieter muss zunächst einen neuen Mietvertrag mit einer über der Mietpreisbremse liegenden Miete abschließen und versuchen, diese Miete vor den ordentlichen Gereichten durch alle Instanzen erfolgreich einzuklagen.

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IMRRS 2015, 0834

AG Osnabrück, Beschluss vom 17.03.2015 - 42 C 734/15

Fordert der Vermieter die Zustimmung und Zahlung einen erhöhten Mietzins, ist bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung anzusehen.

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IMRRS 2015, 0836

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 216/14

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.*)

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IMRRS 2015, 0818

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015 - 67 S 470/14

1. Zur Abgrenzung einer invitatio ad offerendum von einem rechtsgeschäftlichen Angebot bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter.*)

2. Vergehen über zwei Monate bis zur Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines (Wohnraum-)Mietvertrages, braucht der Anbietende auf die Annahme nicht mehr zu vertrauen, das Angebot ist damit erloschen.

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IMRRS 2015, 0832

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13

Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06, IMR 2010, 180 = NJW 2010, 1518).*)

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IMRRS 2015, 0830

LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 - 13 S 154/14

Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.*)

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IMRRS 2015, 0817

OLG Dresden, Urteil vom 07.05.2014 - 13 U 1416/10

1. Der Eintritt des Mietgaranten in die Position des Mieters stellt eine mittelbare Gläubigerbenachteiligung dar, weil dadurch die Mietzinsforderungen später im Insolvenzverfahren zu einer Masseverbindlichkeit erstarkt und damit die zur Befriedigung der Insolvenzgläubiger zur Verfügung stehende Masse vermindert wird.

2. Ein Gläubigerbenachteiligungsvorsatz im Sinne des § 133 Abs. 1 InsO ist nicht nur dann zu verneinen, wenn der Schuldner die Rechtshandlung als solche nicht vorsätzlich vornimmt, sondern auch dann, wenn er bei Vornahme der Rechtshandlung nicht erkennt, dass diese überhaupt eine gläubigerbenachteiligende Wirkung haben kann.

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IMRRS 2015, 0815

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 - 2 U 174/14

Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle eintreten, können auch im Innenstadtbereich einer Großstadt nach den Umständen des Einzelfalls einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen. Das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen auf einem Parkplatzbereich sowie das Anfahren von Lkw und Baufahrenzeugen auf der in unmittelbarer Nähe zu einer Großbaustelle gelegenen kleinen Nebenstraße können insbesondere dann einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen, wenn das darin vertragsgemäß betriebene Geschäft in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen ist.*)

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IMRRS 2015, 0829

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.*)

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IMRRS 2015, 0812

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.05.2015 - 1 U 166/13

1. Derjenige, der eine Gefahrenlage - gleich welcher Art - schafft, ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.

2. Verkehrssicherungspflichtig ist auch derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine eingetretene Gefahrenlage andauern lässt.

3. Lagert der Verpächter Aushubmaterial auf dem vom Pächter gepachteten Wiesengrundstück, ohne den Pächter auf geeignete Weise zu warnen, schafft er eine Gefahrenquelle für dessen landwirtschaftlichen Betrieb.

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IMRRS 2015, 0811

AG Köpenick, Urteil vom 21.10.2014 - 7 C 84/14

Die Vermieterstellung ergibt sich primär aus dem Vertragsrubrum sowie der Unterschrift auf Vermieterseite. Der Zusatz "Haus-" oder "Grundstücksverwaltung" begründet nicht die Vermutung eines Handeln in fremden Names.

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IMRRS 2015, 0809

AG Tübingen, Urteil vom 05.06.2015 - 2 C 1095/14

Verlangt die Versicherung vom Vermieter mindestens einmal jährlich eine fachgerechte Wartung der Warnmelder in sämtlichen Wohnungen/Räumen, ist der Mieter, auch wenn er die Wohnung bereits ordnungsgemäß mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, zur Duldung der Installation einheitlicher Geräte durch den Vermieter verpflichtet.

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IMRRS 2015, 0789

OLG Brandenburg, Beschluss vom 30.03.2015 - 1 (Z) Sa 5/15

1. Beim Amtsgericht besteht eine größere Sachnähe und fachliche Kompetenz in Streitigkeiten über Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen als beim Landgericht. Dabei beschränkt sich die Tätigkeit des Amtsgerichts regelmäßig nicht auf rein mietrechtliche Anspruchsgrundlagen, sondern hat auch konkurrierende Ansprüche, insbesondere aus § 823 BGB, zu erfassen.

2. Ob zwei Antragsgegner Streitgenossen sind, entscheidet sich daran, ob zwischen den geltend gemachten Ansprüchen ein innerer sachlicher Zusammenhang besteht - hier bejaht für die Inanspruchnahme zum Ersatz der Schäden aus demselben Unfallereignis.

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IMRRS 2015, 0797

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 - 22 O 187/12

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister die Korrektur der unrichtigen Abrechnung sowie Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorauszahlungen verlangen.

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IMRRS 2015, 0784

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.06.2015 - 2 U 201/14

Die Forderung unstreitig nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung für die unstreitig geschuldete Räumung und Herausgabe eines Mietobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen. Die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile kann wegen widerrechtlicher Drohung anfechtbar sein, wenn durch die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, für den Vermieter eine Zwangslage geschaffen wurde. Das Verfassen des Anwaltsschreibens, in dem die unberechtigte Forderung erhoben wird, kann als Beteiligung des Rechtsanwalts an dieser Handlung und demzufolge zu seiner Mithaftung auf Erstattung der seitens des Mieters erlangten Vermögensvorteile führen.*)

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IMRRS 2015, 0775

LG Berlin, Urteil vom 26.01.2015 - 67 S 241/14

Die Miete ist grundsätzlich aus Grundmiete und Betriebskosten zusammengesetzt, einer weiteren Vereinbarung bedarf es nicht.

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IMRRS 2015, 0767

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 - 67 S 28/15

1. Zur Auslegung einer - befristeten - Untermieterlaubnis.*)

2. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.*)

3. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.*)

4. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei weiteren Orten wohnhaft ist.*)

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IMRRS 2015, 0765

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.01.2015 - 10 U 184/14

Zur fristlosen Kündigung des Vermieters eines in einer Einkaufspassage gelegenen Eiscafés, wenn der Mieter trotz erfolgter Abmahnung nach mehr als zwei Jahren erneut gegen ein vertraglich vereinbartes Bierverkaufsverbot (vorliegend: durch Verkauf einer einzigen Flasche Bier) verstößt.

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IMRRS 2015, 0771

BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10, IMR 2013, 92; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14, IMR 2009, 413).*)

2. Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.*)

3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12, IMR 2013, 92; vom 23.09. 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17, IMR 2009, 413).*)

IMRRS 2015, 0740

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2015, 0739

LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2014 - 65 T 285/14

Für eine Verlängerung der Räumungsfrist hat der ehemalige Mieter darzulegen, auf welche Wohnungen er sich wann genau wie beworben hat, und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist. Die Einreichung einer Vielzahl von Telefonnummern oder Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen reicht nicht.

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IMRRS 2015, 0738

OLG Koblenz, Urteil vom 17.03.2015 - 3 U 977/14

1. Ist der spätere Geschäftsführer einer GmbH Mieter, kann nicht ohne weiteres eine wirtschaftliche Identität in der Weise angenommen werden, dass tatsächlich die GmbH Mieterin war und die Zahlung der Mieten schuldete. Das gilt auch dann, wenn bei Aufrechterhaltung der gesellschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Trennung die gemieteten Räume dem Geschäftsbetrieb der GmbH dienten, sich die Höhe der zu zahlenden Miete an deren Umsatz orientierte und die GmbH tatsächlich die Miete zahlte.*)

2. Die Tilgung einer fremden Schuld durch den Insolvenzschuldner ist nicht als unentgeltliche Leistung nach § 134 InsO anfechtbar, wenn der Forderungsgläubiger eine werthaltige Forderung gegen seinen Forderungsschuldner verliert. Darlegungs- und beweisbelastet für eine fehlende Werthaltigkeit ist der Insolvenzverwalter.*)

3. Die Tilgung einer fremden Verbindlichkeit durch den Insolvenzschuldner ist gegenüber dem Gläubiger nicht nach § 131 InsO wegen inkongruenter Deckung anfechtbar (Anschluss BGH, NZI 2004, 374 = NJW-RR 2004, 983 [zu § 30 Nr. 2 KO]).*)

4. Für die Anfechtung einer Schuldübernahme durch den Insolvenzschuldner nach § 131 InsO kommt es auf den Zeitpunkt der Erklärung der Schuldübernahme an.*)

5. Die Tilgung einer fremden Schuld kann dem Gläubiger gegenüber nach § 133 InsO und § 134 InsO anfechtbar sein.*)

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IMRRS 2015, 0675

LG Hannover, Beschluss vom 04.03.2015 - 19 S 88/14

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0677

AG Hannover, Urteil vom 06.10.2014 - 420 C 14076/13

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0676

LG Hannover, Beschluss vom 12.01.2015 - 19 S 88/14

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0714

BGH, vom 13.11.2014 - IX ZR 267/13

1. Verlangt der Kläger im Wege der Stufenklage Zahlung von Mieten, liegt in dem späteren Hilfsantrag auf Nutzungsentschädigung für den gleichen Zeitraum auch dann keine Klageänderung, wenn der Hauptantrag noch nicht beziffert war.*)

2. Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt.*)

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IMRRS 2015, 0728

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.01.2015 - 9 U 34/14

1. § 16 ASVG-BW stellt keine Verbotsnorm i. S. v. § 134 BGB dar.

2. Die Wirksamkeit eines zivilrechtlichen Kaufvertrages hängt nicht davon ab, ob das Siedlungsunternehmen beim Verkauf eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks und das Landwirtschaftsamt bei der Genehmigung des Verkaufs öffentlich-rechtliche Vorschriften, die der Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur dienen, zutreffend angewandt haben.

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IMRRS 2015, 0713

AG Lübeck, Urteil vom 06.05.2015 - 31 C 2752/14

1. Eine offensichtliche Lücke in einem Wohnungsmietvertrag durch die Formulierung "Betriebskosten i.S.d." ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung durch die gesetzlichen Regelungen der §§ 556 f. BGB auszufüllen.

2. Die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, ist auch dann ausreichend für eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, wenn sich aus dem Mietvertrag nicht ergibt, welche Betriebskosten der Mieter konkret zu tragen hat.

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IMRRS 2015, 0712

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.01.2015 - 14 C 265/14

Wirft ein Mitmieter gefährliche oder ekelerregende Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen oder Toilettenpapier auf den Weg vor dem Hauseingang, kann dies eine Mietminderung um 5 % rechtfertigen.

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IMRRS 2015, 0711

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015 - 311 O 7/13

Die Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag "eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen" ist dahingehend auszulegen, dass eine Anpassung der Miete durch den Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode verlangt werden kann. Einer ausdrücklichen Mietanpassungsvereinbarung im Vertrag bedarf es sodann nicht.

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IMRRS 2015, 0706

AG Halle, Urteil vom 14.03.2014 - 99 C 2552/13

1. Die Anbringung eines Rauchwarnmelders ist als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB zu verstehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.

2. Das Anbringen des Rauchmelders ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und deswegen nicht gemäß § 555c Abs. 4 BGB mit der üblichen Frist anzukündigen.

3. Das Anbringen des Rauchmelders stellt auch bei starken Rauchern, die ihrem Hobby nur in den Räumen, wo der Rauchmelder anzubringen ist, nachgehen, keine besondere Härte im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB dar, die Duldungspflicht bleibt daher bestehen.

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IMRRS 2015, 0720

BGH, Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13

1. Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.*)

2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. *)

3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.*)