Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1793 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2011, 2397

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IMRRS 2011, 2396

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IMRRS 2011, 2394

LG Köln, Urteil vom 30.08.2011 - 5 O 299/10

Ist hinreichend wahrscheinlich, dass der in einem Urkundenprozess geltend gemachte Zahlungsanspruch auf einem Vertrag beruht, der deshalb nichtig ist, weil es sich bei der versprochenen Leistung um eine rechtswidrige Beihilfe handelt, ist der Urkundenprozess nicht statthaft.

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IMRRS 2011, 2393

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2010 - 24 U 66/10

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.*)

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.*)

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.*)

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.*)

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IMRRS 2011, 2392

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 - 24 U 102/10

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verantwortenden Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.*)

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IMRRS 2011, 2389

BGH, Beschluss vom 07.07.2011 - V ZB 9/11

Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.*)

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IMRRS 2011, 2386

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 W 59/11

1. In selbstständigen Nebenverfahren, zu denen auch das Verfahren der Streitwertbeschwerde zählt, besteht kein Anwaltszwang.*)

2. Das Jahresentgelt bestimmt den Gebührenstreitwert des eingeklagten Räumungsanspruchs.*)

3. Die Mehrwertsteuer ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgelts Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2011, 2372

BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.*)

IMRRS 2011, 2203

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2011 - 1 U 4/10

Ein Hotelbetreiber, der seinen Betrieb grundsätzlich für den allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, ohne sich seine Gäste im Einzelnen auszusuchen, darf seiner privaten Freiheit, selbst zu entscheiden, wen er beherbergen will, nicht vollständig beraubt werden. Zur Rechtfertigung des mit dem ausgesprochenen Hausverbot verbundenen Eingriffs in die Rechte des Gastes muss jedoch ein sachlicher Grund vorliegen. Die vom Hotelbetreiber zur Rechtfertigung angeführte politische Überzeugung des Klägers, die dieser als Vorsitzender der NPD "außenwirksam" verkörpert, stellt im Zusammenhang mit der damit verbundenen Gefahr einer Beeinträchtigung des "Wohlfühlerlebnisses" der anderen Hotelgäste einen solchen sachlichen Grund dar.

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IMRRS 2011, 1963

OLG Hamburg, Urteil vom 25.02.2011 - 4 U 116/09

Eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners bei dem späteren Anfechtungsgegner über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in beträchtlichem Umfang nicht ausgeglichen werden und diesem den Umständen nach bewusst ist, dass es noch weitere Gläubiger mit ungedeckten Ansprüchen gibt. Ist das nicht der Fall, muss darauf abgestellt werden, ob sich die schleppende, möglicherweise unter dem Druck einer angedrohten Zwangsvollstreckung erfolgende oder auch ganz ausbleibende Tilgung der Forderung des Gläubigers bei einer Gesamtbetrachtung der ihm bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnittes seines Geschäftsbetriebs als ausreichendes Indiz für eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit darstellt.

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IMRRS 2011, 1956

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - 10 W 16/11

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.*)

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IMRRS 2011, 1953

OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 - 3 U 182/10

1. Auf einen etwaigen Mangel der Schriftform kann sich die Partei des Gewerberaummietvertrags, die aus der Änderungsvereinbarung einen rechtlichen und tatsächlichen Vorteil hat, nicht berufen, um sich aus einem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.*)

2. Vorgerichtlich aufgewendete Anwaltskosten zur Kündigungsabwehr sind dem Vertragspartner nicht zu erstatten, wenn der Kündigende die Plausibilität seines Rechtsstandpunkts in dem Mietverhältnis geprüft hat.*)

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IMRRS 2011, 1952

OLG Naumburg, Urteil vom 17.05.2011 - 9 U 192/10

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberaum deren ausschließliche Nutzung als "Fachmarkt für Spielwaren und Babyartikel, Kindertextilien, Süßwaren, Trendartikel inkl. Disney-Corner", so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich um Spielwaren (entgegen KG, IMR 2011, 322).

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IMRRS 2011, 1853

OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 - 7 U 27/10

1. Bei Erklärungen für eine (noch) nicht bestehende juristische Person gelten die Vorschriften der §§ 177 ff. BGB entsprechend. Eine Einigung ist wirksam zustande gekommen, auch wenn die eine Partei erst nach Unterzeichnung der Vertragsurkunde ihre Rechtsfähigkeit erlangt hat. Denn der vor der Erlangung der Rechtsfähigkeit in ihrem Namen unterzeichnete Vertrag ist nicht etwa nichtig, sondern war zunächst schwebend unwirksam und ist später genehmigt worden.

2. Die Frage der Rechtsfähigkeit juristischer Personen ist im EG-Bereich nach der Rechtsprechung des EuGH (grundlegend: EuGH, NJW 2002, 3614 - "Überseering"; NJW 2003, 3331 - "Inspire Art"), der sich der BGH in gefestigter Rechtsprechung angeschlossen hat (BGH, NJW 2003, 1461; NJW 2005, 1648; NJW-RR 2008, 551), nach dem Recht am Ort ihrer Gründung. Die englische Ltd. erlangt ihre Rechtsfähigkeit durch die Erteilung des "Certificate of Incorporation" (Section 13 Company Act 1985 in der bis zum 01.10.2009 geltenden Fassung).

3. Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG bezüglich der Rechtsposition an dem verwalteten Gegenstand an die Stelle des Schuldners und übt für diesen die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis aus. Er kann nicht mehr und nicht weniger Rechte geltend machen, als der Schuldner. An bestehende Mietverhältnisse ist er daher gebunden.

4. Da die Gebrauchsüberlassung eine unteilbare Leistung ist, ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich auch dann unzulässig, wenn mehrere selbständige Sachen Gegenstand des Vertrages sind.

IMRRS 2011, 1848

OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2011 - 7 U 54/10

1. Sinn des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist es nicht, den Mieter vor sich selbst auferlegten Risiken zu schützen.

2. Nach Treu und Glauben obliegt es Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter, durch Aufnahme von Regelungen im Gesellschaftsvertrag für ausreichenden Konkurrenzschutz zu sorgen.

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IMRRS 2011, 1781

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.06.2011 - 3 U 87/10

Die nur einseitige Vorstellung des Vermieters, die Zahlung eines Baukostenzuschusses werde durch die Einnahmen aus einem langfristigen Mietverhältnis kompensiert, wird nicht Geschäftsgrundlage. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich bei den Vertragsparteien nicht um die Parteien des Mietvertrages handelt und der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

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IMRRS 2011, 1763

KG, Beschluss vom 16.05.2011 - 8 U 2/11

Mit Beendigung des Mietvertrages endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Versorgungsleistung verpflichtet ist, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung.*)

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IMRRS 2011, 1762

KG, Urteil vom 06.06.2011 - 8 U 9/11

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den "Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung", so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren.*)

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IMRRS 2011, 1729

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.12.2010 - 24 U 108/10

1. Das Recht eines Dritten an der Mietsache stellt erst dann einen Rechtsmangel dar, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert.*)

2. Erfüllt der Vermieter seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren, nicht, so steht diesem, von Ausnahmen abgesehen, Schadensersatz statt der Leistung erst zu, nachdem er dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt hat.*)

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IMRRS 2011, 1728

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2010 - 24 U 141/10

1. Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf.*)

2. Die grundsätzlich nicht anfechtbare Entscheidung über die Trennung von Verfahren ist in das pflichtgebundene Ermessen des Gerichts gestellt und nur insoweit im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens überprüfbar.*)

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IMRRS 2011, 1727

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2010 - 24 U 67/10

1. Ein unberechtigtes Räumungsverlangen des Vermieters, dass sich auf einen Teil der gemieteten Fläche bezieht, rechtfertigt nicht schon ohne Weiteres die Einstellung aller Mietzahlungen.*)

2. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.*)

3. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, die zu einer Minderung berechtigt, kommt nur dann in Betracht, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist.*)

4. Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nicht beanspruchen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist, nachdem der Vermieter Schlösser zu einzelnen Mieträumen ausgetauscht und dem Mieter den entsprechenden Zugang versperrt hat.*)

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IMRRS 2011, 1618

OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2011 - 7 W 13/11

Zum Gegenstandswert des Vergleichs; Räumung nur gegen Zahlung.*)

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IMRRS 2011, 1617

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.04.2011 - 4 U 169/07

Zu den Anforderungen an eine "erlaubte Maßnahme" nach dem VZOG bei der Vermietung von Grundstücken, die zum ehemals volkseigenem Vermögen gehörten.

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IMRRS 2011, 1611

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IMRRS 2011, 1610

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IMRRS 2011, 1533

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - XII ZR 112/09

1. Die Umlegung von Verwaltungskosten ist bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich.

2. Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen.

3. Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände.

4. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handle.

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IMRRS 2011, 1513

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - 3 U 101/09

Zu Inhalt und Grenzen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.

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IMRRS 2011, 1512

FG Niedersachsen, Urteil vom 18.02.2011 - 4 K 237/08

Die Vermietung von Unterkünften an Prostituierte stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar.

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IMRRS 2011, 1504

OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.08.2010 - 10 W 13/10

1. Zu den Voraussetzungen einer Pachtzinsanpassung bei Landpachtverträgen.*)

2. Bei der für eine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB umfassenden Berücksichtigung der Verhältnisse, die für die Vereinbarung der beiderseitigen Vertragsleistungen relevant waren und sich verändert haben, ist regelmäßig auch die Entwicklung des regionalen Pachtzinses von erheblicher Bedeutung.*)

3. Dabei ist jedoch nicht allein auf die bei Neuverpachtungen erzielten Pachtpreise, sondern auf den regionalen Durchschnittspachtzins abzustellen.*)

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IMRRS 2011, 1449

OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 - 30 U 15/10

1. Zur Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag.

2. Wird eine Pachtobjekt durch teilweisen Verkauf an einen Dritten in zwei Pachobjekte aufgeteilt, so können der ursprünglich alleinige Verpächter und der Dritte jeweils nur nach § 432 BGB Herausgabe an beide verlangen.

3. Sie müssen auch beide zusammen kündigen.

4. Von § 311b Abs. 2 und Abs. 3 BGB werden Geldschulden nicht erfasst, auch wenn diese nur unter Inanspruchnahme des gesamten künftigen Vermögens erfüllt werden können.

5. Sofern nach § 550 BGB Schriftform vorgesehen ist, hat diejenige Partei, die sich trotz Kündigung auf das Fortbestehen des Vertrags beruft, die Einhaltung der Schriftform zu beweisen.

6. Die Formulierung in einem Pachtvertrag, wonach " die bestehende 18 Loch Golfanlage, einschließlich driving-range und Übungsgelände" verpachtet wird, ist zu unbestimmt, sofern im weiteren Vertrag jegliche Angaben zur genauen Lage, Größe und Grenzen der Golfanlage fehlen. Die Pachtsache ist dann auch nicht hinreichend bestimmbar.

7. Zur erforderlichen Einheitlichkeit der Vertragsurkunde, um dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu genügen.

8. Zu der Frage, wann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform treuwidrig sein kann.

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IMRRS 2011, 1342

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.04.2011 - 3 U 88/10

1. Haben die Parteien im Rahmen von längeren Geschäftsbeziehungen für eine Vielzahl von Leasingobjekte langwierige Vertragsverhandlungen miteinander geführt und letztlich die für alle Verträge gleichen Vertragsbedingungen miteinander vereinbart, liegt zwar eine mehrfache Verwendung von – möglicherweise - im Wesentlichen gleichlautenden Vertragsbedingungen vor, es fehlt aber an einem einseitigen Stellen der Bedingungen seitens der einen Partei (hier die Leasinggeberin). Eine AGB - Kontrolle findet daher nicht statt.

2. Es entspricht den geschäftlichen Gepflogenheiten, wenn eine Zinsvereinbarung nach Ablauf der Zinsbindung neu zu verhandeln ist.

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IMRRS 2011, 1289

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.03.2010 - 15 U 53/10

Bei Unwirksamkeit der vermieterseits ausgesprochenen fristlosen Kündigung besteht die Mietzahlungspflicht fort.

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IMRRS 2011, 1288

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2010 - 15 U 53/10

Bei Unwirksamkeit der vermieterseits ausgesprochenen fristlosen Kündigung besteht die Mietzahlungspflicht fort.

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IMRRS 2011, 1233

LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 - 29 O 199/10

1. Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es in einem Geschäftsraummietverhältnis bei zwei gleichlautenden Vertragsurkunden ausreichend, wenn eine Partei (in diesem Fall Vermieter) ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt.

2. Die Mieter, deren Vertragsexemplar nicht die Unterschrift aller Vermieter enthält, können sich nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen, da diese Vorschrift nur anwendbar ist, wenn gar kein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften existiert.

3. Eine ordentliche Kündigung der Mieter mit der Begründung, das eigene Vertragsexemplar sei nicht von allen Vermietern unterzeichnet und die Schriftform sei daher verletzt, ist folglich unwirksam.

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IMRRS 2011, 1229

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2008 - 24 U 149/07

1. Der Räumungsanspruch des Vermieters ist erst erfüllt, wenn der Mieter das Mietobjekt in Erfüllungsbereitschaft und nicht nur unter dem Druck der Zwangsvollstreckung herausgibt.*)

2. Mangelt es einem Mietvertrag an der Schriftform, weil vom Mieter zu Gunsten des Vermieters übernommene Bauverpflichtungen nicht beurkundet worden sind, so wird dieser Mangel durch Unterzeichnung eines formwirksamen Nachtrags zum Mietvertrag geheilt, wenn die Bauleistungen inzwischen erbracht sind.*)

3. Kündigt der Mieter wegen des Ungezieferbefalls (Ratten und Mäuse) in einer Apotheke das Mietverhältnis fristlos, obwohl das Ungeziefer auf von ihm vorgenommene Veränderungen der gemieteten Räume zurückgeht, so kann seine darauf gestützte außerordentliche Kündigung unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls unwirksam sein, selbst wenn den Vermieter die Verantwortung für in den Mieträumen außerdem auftretenden Befall durch Schaben trifft.*)

4. Zu den Voraussetzungen einer Zurückverweisung des Rechtsstreits wegen eines Verfahrensfehlers der unteren Instanz.*)

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IMRRS 2011, 1189

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2010 - 24 U 223/09

1. Miet- und Pachtverträge unterscheiden sich im Wesentlichen durch die über die bloße entgeltliche Überlassung hinaus vereinbarte Fruchtziehung.*)

2. Sind für den "Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheims" 160 Heimplätze vereinbart, so begründet das Verbot von 22 Heimplätzen durch die Heimaufsicht einen erheblichen Mangel des Mietobjekts.*)

3. Der Pächter kennt einen Mangel bei Vertragsschluss oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht, wenn er nicht nur vom äußeren Erscheinungsbild der Pachtsache weiß, sondern auch die konkreten Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit der Pachtsache kennt oder grob fahrlässig nicht kennt.*)

4. Der formularmäßige Ausschluss der Minderung für verdeckte anfängliche und nachträgliche Mängel benachteiligt jedenfalls den Pächter unangemessen.*)

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IMRRS 2011, 1187

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2010 - 24 U 169/09

1. Miet- und Pachtverträge unterscheiden sich im Wesentlichen durch die über die bloße entgeltliche Überlassung hinaus vereinbarte Fruchtziehung.*)

2. Auch nach Vertragsschluss liegende Ereignisse sind zum Verständnis von Willenserklärungen heranzuziehen, wenn sie den Rückschluss auf das von den Vertragsparteien bei Vertragsschluss wirklich Gewollte zulassen.*)

3. Ein Verpächter muss sich trotz fortbestehenden Pachtverhältnisses anderweitige Einnahmen aus der Überlassung der Pachtsache an Dritte anrechnen lassen.*)

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IMRRS 2011, 1077

KG, Urteil vom 10.03.2011 - 8 U 187/10

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.*)

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IMRRS 2011, 1074

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.03.2011 - 3 U 113/10

1. Eine bestimmte Mietzeit im Sinne des § 542 Abs. 2 BGB ist nicht nur im Fall einer Kalenderbestimmung, sondern auch dann vereinbart, wenn der Vertrag bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses dauern soll. Die Parteien können die Dauer des Mietverhältnisses an ein beliebiges zukünftiges Ereignis binden. Entscheidend ist, ob der Eintritt des Ereignisses gewiss oder ungewiss ist.

2. Ein Miet- oder Pachtvertrag, bei dem die Gefahr besteht, dass er ohne Zutun der Parteien niemals enden wird, ist kein befristeter Vertrag: Hängt der Fortbestand des Vertrages von einem Ereignis ab, von dem nicht bekannt ist, ob es jemals eintritt, ist er als Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen.

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IMRRS 2011, 1021

OLG Hamm, Urteil vom 16.02.2011 - 30 U 53/10

Das Schriftformgebot gilt nicht für nur unwesentliche Teile des Mietobjekts, bei denen nach dem Inhalt des Vertrages einer Partei, in der Regel dem Vermieter, ein Leistungsbestimmungsrecht zusteht, etwa bei solchen Kellerräumen, die erkennbar nur nebensächliche Bedeutung haben; dann genügt es unter Umständen, deren Anzahl anzugeben. Diese Grundsätze gelten entsprechend auch für Stellplätze; hier ist keine genaue Angabe nötig, wenn nach dem Mietvertrag nicht einmal ihre genaue Anzahl als vertragswesentlich angesehen wird.

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IMRRS 2011, 1020

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2011 - 3 U 77/10

1. Trotz eines Wechsels im Gesellschafterbestand bleibt die Identität und Vermieterstellung bei einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts, stets gewahrt. Die rechtsfähige Außen-GbR ist vom Gesellschafterbestand unabhängig.

2. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat und die er bei seinem Auszug wegnehmen darf, sind nur solche beweglichen Sachen, die körperlich mit der Mietsache verbunden werden, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen. Keine Einrichtungen sind insbesondere Möbel, Inventarstücke und sonstige bewegliche Gegenstände, die der Mieter auf das Grundstück gebracht hat.

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IMRRS 2011, 1009

BFH, Urteil vom 09.12.2010 - V R 22/10

Vereinnahmt der Insolvenzverwalter eines Unternehmers das Entgelt für eine vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgeführte Leistung, begründet die Entgeltvereinnahmung nicht nur bei der Ist-, sondern auch bei der Sollbesteuerung eine Masseverbindlichkeit i.S. von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO (Fortführung des BFH-Urteils vom 29.01.2009 V R 64/07, BFHE 224, 24, BStBl II 2009, 682, zur Istbesteuerung).*)

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IMRRS 2011, 0963

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.12.2010 - 2 U 141/10

1. Legt der Mietvertrag keinen Schlüssel fest, sondern lässt den Vermieter nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen, so wird dieser Schlüssel zum Vertragsbestandteil. Das Bestimmungsrecht eines gerechten Schlüssels ist einmalig, Änderungen bedürfen der Zustimmung des Mieters.

2. Eine vom Mietvertrag abweichende Übung durch dauerhafte Zahlung von bestimmten Positionen durch den Mieter kann zwar auf eine Vertragsänderung hindeuten, muss es aber nicht. Aus dem Verhalten des Mieters muss sich schlüssig die Erklärung ergeben, dass eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung gewollt ist. Eine zwei- bis dreimalige Zahlung reicht hierfür nicht aus, erst recht nicht eine einmalige Zahlung.

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IMRRS 2011, 0912

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 - 24 U 28/10

1. Treffen Vermieter und Mieter eine Nutzungsvereinbarung "Betrieb im Gesundheitswesen, Rehazentrum" mit dem Zusatz, die Beschaffenheit der Räume sei dergestalt, dass die ambulante Reha-Einrichtung 60 Rehabilitanden ohne Umbaumaßnahmen betreuen könne, so braucht nicht jeder einzelne Raum für den Nutzungszweck vollständig geeignet zu sein.*)

2. Eine GmbH muss sich das Wissen ihres Geschäftsführers vom Zustand des Mietobjekts bei Vertragsschluss zurechnen lassen, auch wenn dieser einen Tag später abberufen wird.*)

3. Bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur aufgehoben oder beeinträchtigt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.*)

4. Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann der Vermieter eine Änderung des für die Betriebskosten vereinbarten Verteilungsschlüssels nach den zur Störung der Geschäftsgrundlage geltenden Grundsätzen beanspruchen.*)

5. Bei Änderung der Geschäftsgrundlage ist der Kläger nicht gehalten, zunächst auf Zustimmung zu einer Vertragsanpassung zu klagen; vielmehr ist die Klage auf die nach dem veränderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung zu richten.*)

IMRRS 2011, 0911

LG Potsdam, Urteil vom 28.10.2010 - 10 O 153/10

1. Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete in einem Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten eines Ladenlokals in einem Bahnhof stellt keine überraschende und unwirksame Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB dar.

2. Die Klausel verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB.

3. Die Umsatzmiete ist auch nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB.

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IMRRS 2011, 0910

OLG Brandenburg, Beschluss vom 07.02.2011 - 3 U 171/10

1. Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete in einem Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten eines Ladenlokals in einem Bahnhof stellt keine überraschende und unwirksame Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB dar.

2. Die Klausel verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB.

3. Die Umsatzmiete ist auch nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB.

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IMRRS 2011, 0908

OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.03.2011 - 3 U 171/10

1. Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete in einem Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten eines Ladenlokals in einem Bahnhof stellt keine überraschende und unwirksame Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB dar.

2. Die Klausel verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB.

3. Die Umsatzmiete ist auch nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB.

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IMRRS 2011, 0756

KG, Beschluss vom 17.05.2010 - 8 U 17/10

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist gemäß §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)

IMRRS 2011, 0755

OLG Celle, Beschluss vom 11.01.2011 - 2 U 144/10

Die in einem Pachtvertrag enthaltene Regelung, dass sich der monatliche Pachtzins vermindert, wenn und solange der Verpächter im Betrieb des Pächters gegen Entgelt als Angestellter beschäftigt wird, kann als Vorausverfügung über den Pachtzins im Sinne von § 1124 BGB zu beurteilen sein.*)

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IMRRS 2011, 0707

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.02.2011 - 3 U 84/10

1. Ein Mietvertrag kann auch unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der zukünftige Mieter eine Zahnarztzulassung erhält. Tritt diese Bedingung aufgrund einer Änderung der Lebensplanung infolge Schwangerschaft nicht ein, dürfte dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles nicht als treuwidrig anzusehen sein mit der Folge, dass ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien von Anfang an nicht bestanden hat und ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins aus diesem Grunde ausscheidet.

2. Die Nichtzahlung der Mietkaution führt nur dazu, dass der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich vereinbarter durchzuführender Arbeiten gemäß § 273 BGB hat. Übt der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht jedoch nicht aus, steht § 273 BGB einem Verzug des Vermieters, anders als bei § 320 BGB, nicht entgegen.

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