Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2829 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0091

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2021 - 65 S 281/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0116

LG Bielefeld, Urteil vom 10.02.2021 - 22 S 140/20

1. Auch ein Dritter kann zu Gunsten des Mieters einen bestehenden Mietrückstand ausgleichen.

2. Dem Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung kann der Einwand von § 242 BGB entgegenstehen.

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IMRRS 2023, 0106

LG Bonn, Urteil vom 14.12.2022 - 3 O 5/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0090

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegel 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden (Anschluss LG Berlin - 65 S 189/21 -, Urt. v. 24.05.2022, GE 2022, 690 ff. und LG Berlin - 66 S 47/22 -, Urt. v. 20.07.2022, GE 2022, 842 ff.).*)

2. Einer Erklärungsfrist nach § 283 ZPO bedarf es nicht, wenn die darlegungspflichtige Partei rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden ist und sich im Termin ungeachtet ihrer persönlichen Ladung deswegen nicht im erforderlichen Detail zu den tatsächlichen Vorgängen erklären kann, weil sie ihre Prozessbevollmächtigten nach § 141 Abs. 3 ZPO bevollmächtigt hat, statt selbst an den Vorgängen beteiligte Mitarbeiter als informierte und bevollmächtigte Vertreter zu entsenden.*)

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IMRRS 2022, 0911

LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022 - 35 O 233/20

1. Der Sachschaden an einem infolge eines Wasserschadens beschädigten Wohnungsinventars kann aufgrund einer fiktiven Schadensberechnung erfolgen.*)

2. Das Gericht ist befugt, die Höhe des Abzugs "neu für alt" im Wege einer Schätzung zu ermitteln.*)

3. Fiktiv angesetzte Aufwendungen für Zeit- und Umzugskosten sind nicht ersatzfähig.*)

4. Die sekundäre Darlegungslast trifft den Schädiger. Er ist verpflichtet, fundierte Argumente zu einem alternativen Geschehensverlauf und Schadensbild vorzutragen.*)

5. Auch wenn der gesamte Laminatfußboden aufgenommen werden muss, weil die Trittschalldämmung in vollem Umfang beschädigt ist, können unbeschädigte Bohlen wiederverwendet werden.*)

6. Der Geschädigte kann nicht darauf verwiesen werden, gebrauchte Laminatbohlen zu erwerben.*)

7. Kosten für die Auslagerung der Möbel, um den Ersatz des Laminatfußbodens zu ermöglichen, sind nicht zu ersetzen, wenn der Fußboden tatsächlich nicht ersetzt wurde.*)

8. Zeitaufwand zur Regulierung des Schadens ist nicht zu vergüten.*)

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IMRRS 2023, 0098

AG Singen, Urteil vom 29.04.2022 - 1 C 235/21

1. Dem Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses ist erlaubt, im Rahmen des Sozialadäquaten in der von ihm bewohnten Wohnung auch solche Geräusche zu verursachen, die andere Hausmitbewohner wie die Beklagte als ruhestörend empfinden mögen, sei es beim Auf- und Abbau sowie Umstellen von Möbeln, beim Anbringen von Befestigungen (Bildernagel), beim Aufräumen und Putzen usw.*)

2. Mit dem Schließen von Fenstern und Türen ist regelmäßig eine punktuelle Geräuschentwicklung verbunden, die zum Alltagsleben dazugehört und hinzunehmen ist. Dies gilt erst recht, wenn dies deutlich nach Ende der Nachtruhe (6.00 Uhr) geschieht.*)

3. Auch kann unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit von dem Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses nicht erwartet werden, nach Ende der Nachtruhe sich ganz zaghaft tastend und behutsam schleichend zu verhalten sowie zwanghaft darauf achtzuhaben, nur ja keinen Laut von sich zu geben und mucksmäuschenstill zu sein.*)

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IMRRS 2023, 0096

AG Köpenick, Urteil vom 07.01.2022 - 3 C 33/21

1. Wir ein Mitmieter, der sich wegen nächtlichen ruhestörenden Lärms beschwert, deswegen bedroht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, weil das Vertrauensverhältnis durch die Drohung nachhaltig zerstört ist und durch eine Aufforderung, zukünftige Drohungen zu unterlassen, nicht wiederhergestellt werden kann.

2. Die Handyaufnahme des bedrohten Mitmieters kann vom Gericht zu Beweiszwecken verwertet werden.

3. Der gekündigte Mieter muss auch die Rechtsanwaltskosten des Vermieters ersetzen. Eine umfangreiche schwierige Sachlage, die eine über der Gebühr von 1,3 nach dem RGV liegende Abrechnung rechtfertigt, ist nicht gegeben.

IMRRS 2023, 0093

AG Bautzen, Urteil vom 18.12.2020 - 20 C 6/20

Dem Mieter steht ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn er Schönheitsreparaturen in der falschen Annahme, die Arbeiten seine von ihm tatsächlich geschuldet, durchführt, die zu Grunde liegende Renovierungsklausel aber unwirksam ist.

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IMRRS 2023, 0088

LG Krefeld, Urteil vom 04.01.2023 - 2 S 11/22

1. In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht im Verhältnis zum Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat.*)

2. Ein solches berechtigtes Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt.*)

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IMRRS 2023, 0092

AG Dresden, Beschluss vom 04.04.2022 - 144 C 3008/21

Hat der Mieter Einsicht in Belege erhalten, die aus seiner Sicht nicht vollständig waren, obliegt es ihm die konkreten Abrechnungspositionen im Klageantrag zu bezeichnen, für die er noch Einsicht begehrt.

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IMRRS 2023, 0080

AG München, Urteil vom 04.09.2020 - 421 C 4745/20

Das Recht des Vermieters, die Mieträume im Zusammenhang mit Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit einem Handwerker zu betreten, ergibt sich aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Dieses Zutrittsrecht entsteht bereits in der Vorbereitungs- und Planungsphase einer solchen Maßnahme.

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IMRRS 2023, 0072

OLG Köln, Beschluss vom 25.04.2022 - 22 U 151/20

Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2023, 0062

LG Dresden, Beschluss vom 23.11.2021 - 4 S 222/21

Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Er hat diese vielmehr beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einzusehen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie.

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IMRRS 2023, 0050

LG Gießen, Beschluss vom 08.12.2022 - 7 T 349/22

1. Definiert der Mietvertrag ausdrücklich Leistungspflichten als Gegenleistung für eine vergünstigte Miete, so werden damit nicht nur Nebenleistungspflichten, sondern sogar Hauptleistungspflichten des Mieters begründet. Insofern handelt es sich um einen mit dem Mietvertrag gekoppelten Dienstvertrag, der im vertraglichen Synallagma einen Teil der Gegenleistung für die Überlassung des Mietraums darstellt.

2. Fallen diese Leistungspflichten weg (hier: Vermieter zieht in Altersheim) und ist in diesem Fall die Erhöhung der Miete vorgesehen, so kann der Vermieter kündigen, wenn es zu keiner Einigung über die neue Miete kommt.

3. Die Kündigung kann in diesem Fall in Anlehnung an § 621 Nr. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Monats ordentlich erfolgen.

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IMRRS 2023, 0051

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0037

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 - 1 U 30/22

Die Anpassung der Zahlungsverpflichtungen kommt nicht in Betracht, wenn dem Mieter unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung ein unverändertes Festhalten am Vertrag zuzumuten ist (hier: betreffend den Fall, dass Vertragsgegenstand nicht nur die Überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs ist).

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IMRRS 2023, 0054

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 347/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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IMRRS 2023, 0053

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 335/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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IMRRS 2023, 0052

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 331/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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IMRRS 2023, 0038

LG Koblenz, Beschluss vom 30.07.2020 - 6 S 32/20

Selbstverständlich kann ein Vermieter auch unterhalb der zulässigen Kostenmiete bleiben. Dies muss dann aber eindeutig im Mietvertrag geregelt werden und kann nicht damit gekoppelt werden, dass die jeweils zulässige Miete die vertragliche Miete sein soll. In diesem Fall ist für den Mieter unklar, was gelten soll. D.h. der Mieter weiß dann nicht, ob die jeweils zulässige Kostenmiete die geschuldete Miete darstellt oder der konkret benannte Zahlbetrag, der unterhalb der zulässigen Kostenmiete liegt.

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IMRRS 2023, 0045

LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 67 S 137/22

Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO.*)

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IMRRS 2023, 0043

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - VIII ZR 59/21

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.10.2022 - VIII ZR 361/21, IBRRS 2022, 2526 = WuM 2022, 542).*)

2. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 311/11, Rz. 18, IBRRS 2012, 2742 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20, Rz. 35, IBRRS 2022, 1647 = NJW-RR 2022, 952) oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15, Rz. 17, IBRRS 2016, 0298 = NJW 2016, 866; vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, Rz. 34, IBRRS 2021, 3650 = NJW-RR 2022, 151) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, Rz. 39, 41 ff., a.a.O.).*)

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IMRRS 2023, 0012

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2022 - 65 S 151/21

Auch die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagt allein nichts darüber, ob nach dem - dem Vermieter zur Kenntnis gelangten - Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist.

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IMRRS 2022, 1662

AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 - 49 C 149/22

1. Die Abrechnung einer Position "Hausmeister/Garten/Treppe" ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017, 182 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, ZMR 2022, 556; AG Aachen, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12.11.2021 - 46 C 76/21 n.v.).*)

2. Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen (Anschluss AG Hamburg, ZMR 2022, 556).*)

3. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV ("soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden") bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist.*)

4. Die Abrechnung der Position "Allgemeinstrom" ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. "Allgemeinstrom" kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage.*)

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IMRRS 2023, 0017

AG Bottrop, Urteil vom 06.09.2022 - 12 C 170/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0013

AG Detmold, Urteil vom 14.04.2022 - 41 C 381/21

Dem Vermieter ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn der Mieter im Zuge einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien (die zugleich Lebensgefährten sind) mit einer Axt ein Loch in die Wohnungstür schlägt, hinter der sich der Vermieter in der Wohnung befindet.

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IMRRS 2022, 1040

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.11.2020 - 33 C 1631/20

1. Die unbefugte Gebrauchsbelassung ist als Unterfall der Gebrauchsüberlassung anzusehen. Sie liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache weiterhin dem Untermieter belässt, obwohl der Vermieter die Untermieterlaubnis wirksam widerrufen hat bzw. diese zeitlich begrenzt war.

2. Ein Mieter hat nicht per se einen Anspruch auf Untervermietung, auch wenn er selbst durch eine Inhaftierung an der Nutzung der Wohnung verhindert ist. Der Anspruch auf Untervermietung kann sich stets nur auf einen konkreten Untermieter beziehen, hinsichtlich dessen Person der Vermieter keine vernünftigen Einwände erheben kann.

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IMRRS 2022, 1647

OLG Dresden, Beschluss vom 06.04.2021 - 5 U 73/21

Knüpfen die Vertragsparteien den Beginn einer festen Vertragslaufzeit eines Vertrags zur Überlassung einer Fläche zur Errichtung einer Windkraftanlage (WKA) an die Bedingung der Errichtung der WKA, so liegt bis zum Bedingungseintritt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, das gem. § 542 Abs. 1 BGB ordentlich kündbar ist, wenn dieses Kündigungsrecht nicht vertraglich ausgeschlossen ist (Anschluss BGH, IMR 2009, 269; OLG Hamm, Urteil vom 02.07.2020, 5 U 81/19).*)

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IMRRS 2022, 1658

AG München, Urteil vom 15.03.2022 - 414 C 11281/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1654

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - XII ZR 96/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).*)

2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370).*)

3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 - XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303).*)

IMRRS 2022, 1646

OLG Dresden, Urteil vom 02.08.2022 - 4 U 143/22

1. Die Zustimmung zu einer Erhöhung des Entgelts aus einem Wohn- und Betreuungsvertrag wird mit Rechtskraft eines zusprechenden Urteils mit Rückwirkung auf den Erhöhungszeitpunkt fingiert.

2. Die Teilzustimmung zu einer Entgelterhöhung steht regelmäßig ebenso wenig eine Annahme des auf Entgelterhöhung gerichteten Vertragsänderungsangebots dar wie das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist.

3. Den formellen Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen ist bereits dann genügt, wenn bezogen auf den Änderungszeitpunkt eine vergleichende Gegenüberstellung der bisherigen und der erhöhten Kosten und des Umlegungsmaßstabes erfolgt; dass der Verbraucher aufgrund dieser Angaben eine Plausibilitätskontrolle oder eine inhaltliche Überprüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens vornehmen kann, ist nicht erforderlich.

4. Dies gilt auch dann, wenn in das Erhöhungsverlangen für die Zukunft Beiträge mit einbezogen werden sollen, denen für den vorausgegangenen Zeitraum kein formell wirksames Erhöhungsverlangen zugrunde lag.

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IMRRS 2022, 0805

OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21

1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.

2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

IMRRS 2022, 1643

AG Wedding, Urteil vom 22.06.2022 - 7 C 92/22

1. Eine Verdachtskündigung liegt vor, wenn und soweit der Kündigende die Kündigung damit begründet, dass gerade der Verdacht eines von ihm nicht für sicher gehaltenen und erwiesenen strafbaren Verhaltens das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nötige Vertrauen zerstört hat.

2. Voraussetzungen für eine solche Verdachtskündigung sind das Vorliegen einer Straftat, der Verdacht muss durch objektive Umstände belegt sein, der Verdacht muss dringend und die Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören.

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IMRRS 2022, 1642

LG Saarbrücken, Beschluss vom 17.06.2022 - 10 T 20/22

1. Veranlassung zur Klageerhebung gibt eine Partei nur dann, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen.

2. An diesen Voraussetzungen fehlt es, wenn die Mieter erklären, dass sie sich eine Prüfung vorbehalten, ob nicht ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt.

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IMRRS 2022, 1222

LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 - 63 S 128/21

1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerberaummietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

2. Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich.

3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerun­gen können bei der Anpassung berücksichtigt werden.

4. Die Umlage von Kabelgebühren ist auch bei einem Defekt des An­schlusses möglich; der Mieter ist auf sein Minderungsrecht verwiesen.

5. Beansprucht der Mieter wegen Arbeiten an Dach und Fassade eine höhere Minderung als 15%, sind darüberhinausgehende Gebrauchs­beeinträchtigungen konkret darzulegen.

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IMRRS 2022, 1188

LG Münster, Urteil vom 17.06.2022 - 8 O 178/21

Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07, Rz. 22, IMRRS 2009, 0990), wobei es nach neuerer Rechtsprechung abweichend von § 126 BGB ausreichen soll, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen, ohne dass es eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf (so jedenfalls BGH, IMR 2018, 241).

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IMRRS 2022, 1632

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.07.2022 - 33 C 2065/22

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser bei einer vom Vermieter betriebenen Gaszentralheizung.

2. Das gilt auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500%, so dass der Vermieter nicht zur Einstellung des Gasbezugs berechtigt ist.

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IMRRS 2022, 1629

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.

2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.

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IMRRS 2022, 1488

AG Donaueschingen, Urteil vom 18.07.2022 - 2 C 30/22

Da die Kündigung als Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, kann sie einseitig nicht mehr zurückgenommen werden.

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IMRRS 2022, 1489

AG Münster, Urteil vom 14.07.2022 - 48 C 1463/20

1. Sind nach dem Mietvertrag die Bewohner des Erdgeschosses allein für den Winterdienst verantwortlich, können auf die Bewohner der anderen Stockwerke keine Kosten für den Winterdienst abgewälzt werden.

2. Sind die Bewohner ausweislich des Mietvertrags in Verbindung mit der Hausordnung selbst für die Reinigung verantwortlich, können ihnen auch keine Kosten eines externen Unternehmens für die Reinigung aufgebürdet werden.

3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt, dass der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen hat.

4. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes führt im Regelfall dazu, dass der Mieter die unwirtschaftlich zu Stande gekommenen Positionen nicht zu bezahlen braucht.

5. Wenn der Mieter substanziiert einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügt, trifft den Vermieter die volle Beweislast für dessen Einhaltung.

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IMRRS 2022, 1621

AG Kreuzberg, Urteil vom 06.09.2022 - 4 C 66/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1590

AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015 ist nichtig.

2. Die Begründung zu der Verordnung war nicht vor deren Inkrafttreten veröffentlicht worden, da die Begründung der Öffentlichkeit bis zu diesem Zeitpunkt nicht leicht zugänglich war (entgegen BGH, IMR 2020, 312).

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IMRRS 2022, 1606

BGH, Urteil vom 16.11.2022 - VIII ZR 436/21

Zur Frage des Vorliegens eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Falle des (gewerbsmäßigen) Ankaufs von Kraftfahrzeugen und anschließender Vermietung an den Verkäufer im Rahmen eines sog. "sale and rent back".*)

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IMRRS 2022, 1593

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 441/21

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung muss ein konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen.

2. Der Vermieter bzw. der Familienangehörige muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

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IMRRS 2022, 1263

AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.06.2022 - 22 C 108/22

1. Einen Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, ist im Hinblick auf Treu und Glauben nur sinnvoll und zulässig, soweit die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen kann.

2. Ist also die Frist für Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung bereits abgelaufen, kann die Zahlung der Nachforderung nicht mehr von der Einsicht in bestimmte Unterlagen abhängig gemacht werden.

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IMRRS 2022, 1573

LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022 - 2 S 27/21

1. Eine schriftlich auszusprechende Kündigung eines Wohnraummietvertrags geht nicht schon am 3. Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert.*)

2. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht.*)

3. Die mündliche Information um 22.30 Uhr verlegt auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor.*)

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IMRRS 2022, 1494

AG Duisburg, Beschluss vom 05.07.2022 - 510 C 1182/22

Zur Festsetzung des Streitwerts bei einer Mängelbeseitigungsklage des Mieters.

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IMRRS 2022, 1471

AG Wetzlar, Urteil vom 13.01.2022 - 35 C 118/21

1. Als Eigentümer einer Immobilie muss man sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst dann anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind.

2. Gerade die Durchführung von Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten.

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IMRRS 2022, 1490

LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022 - 2 S 2/21

1. Es obliegt zunächst dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt.

2. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich als nicht zumutbar dar, um Schimmel zu vermeiden.

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IMRRS 2022, 1561

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22

ohne amtlichen Leitsatz

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