Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2779 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2016, 1125

AG Hamburg, Beschluss vom 27.06.2016 - 25a C 44/16

1. Regelungen, die ein freiwilliges Entgegenkommen der einen Partei darstellen, um die andere Partei dazu zu bewegen, den Vergleich abzuschließen und den bestehenden Rechtsstreit aus der Welt zu schaffen, erhöhen hingegen den Gegenstandswert des Vergleichs nicht.*)

2. Regelungen der weiteren Nutzung angemieteter Räumlichkeiten vermögen im Rahmen von Räumungsklagen keine Erhöhung des Streitwertes zu begründen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter auf einen ihm zustehenden prozessualen Anspruch auf gerichtliche Bewilligung einer Räumungsfrist im Vergleichswege verzichtet.*)

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IMRRS 2016, 1111

LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen.

3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar.

4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar.

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IMRRS 2016, 1106

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 14 S 11701/15

1. Eine auf kurze befristete Zeiträume erteilte Erlaubnis zur Untervermietung einer Mietwohnung während beruflicher Auslandsaufenthalte des Mieters (höchstens dreimal jährlich) ermächtigt nicht zur dauerhaften, auf Jahre angelegten Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an Dritte.*)

2. Will der Mieter nach Beendigung eines über 2 Jahre andauernden Untermietverhältnisses die Wohnung erneut unbefristet und vollständig Dritten überlassen, liegt ein wichtiger Grund für den Widerruf der erteilten Erlaubnis vor.*)

3. Nimmt der Mieter nach wirksamem Widerruf gleichwohl die geplante Untervermietung vor, so berechtigt diese Pflichtverletzung den Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2016, 1103

AG München, Urteil vom 19.11.2015 - 432 C 8687/15

Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an "Medizintouristen" berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.

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IMRRS 2016, 1097

OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2016 - 8 W 62/15

Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts bestimmt sich gemäß § 48 Abs.1 GKG i.V.m.§ 3 ZPO auf das 12-fache der künftigen monatlichen Nutzungsentschädigung.*)

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IMRRS 2016, 1100

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.03.2016 - 33 C 3331/15

1. Stützt der Vermieter die Kündigung auf Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine bis zum Kündigungstermin frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten oder diese selbst zur Befriedigung seines Eigennutzungswunsches zu nutzen.

2. Ist eine vergleichbare Wohnung vor dem Ausspruch der Kündigung bereits vermietet, muss der Vermieter auch darauf hinweisen, insbesondere dann, wenn diese weiterhin leer steht und sich für den Mieter der Eindruck ergibt, der Vermieter verletze so seine Anbietpflicht.

3. Eine ohne diese Information ausgesprochene Kündigung ist nicht ausreichend begründet und damit unwirksam.

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IMRRS 2016, 1098

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.04.2013 - 25 U 16/12

1. Schließen die Parteien einen Mietvertrag über noch zu errichtende Garagen und führen konsensuale Planänderungen zwangsläufig zu einer Verzögerung der Fertigstellung, ist in der Regel davon auszugehen, dass der Mieter den Vermieter stillschweigend von der Erfüllung seiner Gebrauchsüberlassungspflicht für den Bauzeitraum freistellt. Mit Abschluss der Baumaßnahmen endet auch dieser Dispens.

2. Vereinbaren die Parteien eine Regelung zur "Kostentragung", ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch mit Zahlung der anteiligen Baukosten zu überlassen und nicht etwa mit Abnahme der Bauleistung. Der Mieter hat zwar kein Interesse daran, für mangelhafte Bauleistungen zu zahlen, wohl aber, eine mangelhafte Mietsache zu nutzen.

3. Gewährt der Vermieter den vertragsgemäßen Verbrauch nicht fristgerecht, muss der Mieter für diesen Zeitraum auch keine Miete zahlen.

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IMRRS 2016, 1088

LG Hannover, Urteil vom 29.02.2016 - 12 S 9/13

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen iSd § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

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IMRRS 2016, 1087

LG Heidelberg, Urteil vom 28.12.2015 - 11 O 15/15

1. Eigenverbrauch des Stroms liegt vor, wenn der Erzeuger den Strom selbst verbraucht. Entscheidend ist, ob der Erzeuger und der Verbraucher des Stroms personenidentisch sind.

2. Es muss im Wege einer wertenden Gesamtbetrachtung ermittelt werden, ob ein bestimmter Vertrag (im vorliegenden Fall: "Teil-Solarstromanlagen-Mietvertrag") und die durch ihn geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse eine Eigenversorgung begründen oder ob eine umlagepflichtige Stromlieferung vorliegt.

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IMRRS 2016, 1089

AG Hamburg, Urteil vom 06.07.2016 - 49 C 6/16

1. Eine Belegeinsicht muss vor Erhebung einer Einwendung erfolgen, wenn diese eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht.

2. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht die Möglichkeit, dem Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind.

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IMRRS 2016, 1073

AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 - 13 C 203/15

Wird dem Mieter suggeriert, dass der Vermieter den für die Begründung der Mieterhöhung herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, so ist er nicht in der Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Das Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam.

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IMRRS 2016, 1063

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.06.2016 - 9 T 56/16

1. Eine sog. Freizeichnungsklausel ist jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Eine Freizeichnungsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.

3. Ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksam Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist, bleibt offen.

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IMRRS 2016, 1081

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZB 4/16

1. Die Beschwer einer Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO mit dem 3½ fachen des jährlichen Erhöhungsbetrags.

2. Die Ermittlung der Beschwer darf der Anwalt nicht einer Büroangestellten übertragen.

3. Die Höhe der möglichen Beschwer ist auch maßgeblich für die Frage, ob das Amtsgericht im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO das Verfahren betreiben darf.

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IMRRS 2016, 1102

AG München, Urteil vom 19.11.2014 - 452 C 16687/14

Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der "brutalen Sterbehilfe" bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung.

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IMRRS 2016, 1071

LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 - 2 O 86/14

Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gem. § 134 BGB nichtig.*)

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IMRRS 2016, 1070

OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 - 4 WF 184/15

1. Nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Für eine hiervon abweichende Beteiligungsverpflichtung an der Mietzahlung und somit eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft.*)

2. Eine derartige anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nicht allein daraus hergeleitet werden, dass der wegen der Hälfte der Miete in Anspruch genommene Ehegatte während des verfahrensgegenständlichen Mietzeitraums an den anderen Ehegatten sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat, wenn bei der Unterhaltsberechnung weder die Mietzahlungen durch den Unterhaltsempfänger noch sein Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 BGB berücksichtigt worden sind.*)

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IMRRS 2016, 1059

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16

1. Auf die (Wohnraum-)Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses.*)

2. Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum.*)

3. Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet.*)

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IMRRS 2016, 1058

BGH, Urteil vom 24.05.2016 - VI ZR 496/15

1. Zum Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit.*)

2. Bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit (hier: Beleidigungen per SMS) gibt es regelmäßig keinen Anspruch auf Geldentschädigung.

3. Vielmehr kann sich der Geschädigte Geugtuung wegen der Beleidigung im Wege einer Privatklage verschaffen.

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IMRRS 2016, 1049

AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016 - 124 C 248/15

1. Allein der jahrelangen Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist eine Erklärung dahin, mit einer Änderung der festgelegten Vereinbarung zu seinem Nachteil einverstanden zu sein, nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass der Mieter angenommen hat, die Abrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt und er sei zu der Zahlung verpflichtet.

2. Belegt der Mieter in der Tiefgarage weder einen Stellplatz noch nutzt er sonst die Tiefgarage, kann er an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage nicht beteiligt werden.

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IMRRS 2016, 1047

AG Leipzig, Urteil vom 11.01.2016 - 162 C 6118/15

1. Benutzt der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen einen veralteten Mietspiegel (hier: Leipziger Mietspiegel 2012), obwohl zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens schon seit über einem halben Jahr ein neuer Mietspiegel gültig war (hier: Leipziger Mietspiegel 2014), beginnt für den Mieter die Überlegungsfrist nicht zu laufen, weil er das Verlangen weder sachlich noch rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Klage auf Mieterhöhung ist dann schon unzulässig, weil eine Frist, die nie zu laufen begonnen hat, nicht abgelaufen sein kann.

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IMRRS 2016, 1043

AG Bingen/Rhein, Urteil vom 18.01.2016 - 21 C 197/15

Versendet der Vermieter Kopien der Abrechnungsbelege, anstatt sie kostenneutral per Fax oder Email zu versenden oder dem Mieter an dessen Wohnort Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, trägt er die dafür anfallenden Kosten selbst.

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IMRRS 2016, 1042

AG Schöneberg, Beschluss vom 27.01.2016 - 109 C 421/15

Kündigt der Mieter an, die Miete zukünftig wegen eines bestehenden Schadens zu kürzen, kann er sie nicht zurückfordern, wenn er trotz der Ankündigung und ohne den Vorbehalt der Rückforderung die volle Miete zahlt.

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IMRRS 2016, 1033

LG Kempten, Urteil vom 08.04.2016 - 52 S 2137/15

1. Verfügt die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz, hat der Vermieter den Fortbestand der Versorgung in dieser bestimmten Form zu gewährleisten.

2. Diese Leistungspflicht erlischt nicht nachträglich, solange die Wiederherstellung der bisherigen Versorgung technisch und rechtlich noch möglich ist.

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IMRRS 2016, 1006

OLG München, Urteil vom 07.04.2016 - 23 U 3162/15

1. Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stellt einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft.

2. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform.

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IMRRS 2016, 1010

LG Berlin, Beschluss vom 26.04.2016 - 67 S 78/16

1. Eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses führt für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist.*)

2. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken.*)

3. Hat der Mieter seine eine nicht zu rechtfertigende Härte begründenden wirtschaftlichen Verhältnisse - durch Vorlage geeigneter Unterlagen - substantiiert dargetan, trifft den Vermieter eine gesteigerte Bestreitenslast. Sofern der Vermieter das Vorbringen des Mieters weiterhin mit Nichtwissen bestreitet, sind die vom Mieter behaupteten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse als unstreitig zu behandeln.*)

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IMRRS 2016, 0990

OLG Hamm, Urteil vom 04.05.2016 - 12 U 101/15

1. Der Vermieter eines Grundstücks, der sein Grundstück dem Mieter zur Abladung von Materialien zur Verfügung stellt, übernimmt das Risiko, dass durch den vertragsgemäßen Gebrauch auf das Grundstück und seine Substanz eingewirkt wird. Durch die Zahlung des Entgelts sind die durch die vertragsgemäße Nutzung entstehenden Beeinträchtigungen abgegolten.*)

2. Nutzt der Mieter das Mietobjekt entsprechend der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG aus, weil die Verpflichteten (Mieter und Vermieter) "etwas anderes" vereinbart haben.*)

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IMRRS 2016, 0989

LG Berlin, Beschluss vom 17.05.2016 - 67 S 115/16

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam.*)

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IMRRS 2016, 0987

LG Berlin, Beschluss vom 31.05.2016 - 67 S 357/15

1. Zur Auslegungsbedürftigkeit und -fähigkeit eines auf Mängelbeseitigung gerichteten Klageantrags des Mieters.*)

2. Der Vermieter kann zur instandhaltenden Modernisierung vermieteten Wohnraums verpflichtet sein, wenn dieser den für zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Mindeststandard unterschreitet.*)

3. Wegen der zu wahrenden richterlichen Äquidistanz ist es dem Gericht im Mängelbeseitigungsprozess verwehrt, den Vermieter auf den bislang unterblieben Einwand des Überschreitens der sog. "Opfergrenze" hinzuweisen; etwas anders gilt ausnahmsweise nur dann, wenn die Einwendung im bisherigen Prozessvortrag zumindest im Kern angedeutet ist.*)

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IMRRS 2016, 0983

KG, Beschluss vom 06.06.2016 - 12 W 19/16

1. Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Mieters, dass der Mietzins um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz gemindert sei, bestimmt sich gemäß §§ 48 GKG, 9 ZPO.

2. Handelt es sich nach dem für die Streitwertbemessung maßgeblichen Vortrag des Mieters um einen behebbaren Mangel und ist die Mangelbeseitigung ebenfalls ein (nicht notwendig prozessuales) Anliegen des Mieters, gilt § 9 Satz 2 ZPO.

3. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Minderung auf eine bestimmte Dauer – nämlich bis zur Mängelbeseitigung - begrenzt ist und ihr Gesamtbetrag regelmäßig unter dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag liegt. Nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG ist im Allgemeinen von einem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung auszugehen.

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IMRRS 2016, 0978

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2015 - 33 C 2762/15

1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen bekannten Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will. Das Interesse muss nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen.

2. Die gewerbliche tagesweise Untervermietung über ein Internetportal (hier: www.airbnb.de) rechtfertigt grundsätzlich die fristlose Kündigung, wenn die Vermietung ohne vorherige Erlaubnis erfolgt.

3. Der Vermieter muss jedoch zwingend vorher abmahnen, weil der Mieter im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung die Vermietung an Feriengäste einfach unterlassen kann.

IMRRS 2016, 1016

BGH, Urteil vom 04.05.2016 - XII ZR 62/15

Allein der Umstand, dass der Kunde eines Fitnessstudios berufsbedingt seinen Wohnort wechselt, vermag eine außerordentliche Kündigung seines Vertrags nicht zu rechtfertigen (im Anschluss an BGH, 08.02.2012 - XII ZR 42/10, IBRRS 2012, 1194; IMRRS 2012, 0875.*)

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IMRRS 2016, 0973

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016 - 2 U 71/14

1. Voraussetzung für den Eintritt eines Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Wird ein Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein.

2. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist auch auf eine Option (hier: Option auf Begründung eines Mietvertrags mit dem Hauptvermieter) anwendbar. Ausgehend vom Schutzzweck des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Mietvertrags.

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IMRRS 2016, 0972

LG Berlin, Urteil vom 27.04.2016 - 65 S 209/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

2. Formell kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden, trotz des dort enthaltenen Zusatzes, dass Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden. Ob die Gegebenheiten tatsächlich zu einer Mieterhöhung berechtigen, ist gesondert zu beurteilen.

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IMRRS 2016, 0971

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2016 - 63 S 259/15

1. Ist ein Linoleumboden gut (hier: mit zusätzlichen Verlegeplatten, Trittschalldämmung, vollflächiger Verklebung und verschweißten Nähten) verlegt, ist er als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 einzustufen, selbst wenn er auf e-bay zu einem geringen Preis angeboten wird.

2. Sind in zwei von drei Zimmern Stuckdecken vorhanden, überwiegen diese und rechtfertigen eine positive Bewertung. Dabei sind nur die Wohnräume maßgeblich.

3. Selbst wenn von dem einzigen über dem Putz liegenden Abflussrohr tatsächlich Geräuschbelästigungen ausgehen, ist das für die Bewertung unbeachtlich. Der Mietspiegel setzt lediglich das objektive Vorhandensein der einzelnen Merkmale voraus, nicht jedoch, ob sich daraus eine subjektive Wohnwerterhöhung bzw. -minderung ergibt.

4. Ist eine Müllstandsfläche ordentlich und sind die Wände sind gefliest und sauber, so reicht das aus für die Annahme der Eigenschaft "gepflegt". Sie muss gerade nicht in irgendeiner Form weiter gestaltet sein.

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IMRRS 2016, 0958

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 61/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, IMR 2014, 99).*)

2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 - V ZR 17/06, IMR 2006, 130).*)

3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB a.F. Nr. 1).*)

4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 - V ZR 272/10, IMR 2012, 204).*)

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IMRRS 2016, 0943

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 24.02.2016 - 15 C 328/13

1. Wird eine Wohnung anhand der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2010 bewertet, kann ein Aufschlag gerechtfertigt sein, wenn zum Zeitpunkt der Bewertung bereits eine neue Richtwerttabelle vorliegt (hier: Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2015).

2. Wenn die von einer Durchgangsstraße ausgehenden Geräuschemissionen bereits unter dem Punkt "Lage" berücksichtigt worden ist, wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein zusätzlicher Abzug wegen Lärms vorgenommen.

3. Möglicherweise erkennbare Spuren der früheren Raumaufteilung finden keine Berücksichtigung bei der Bewertung, sofern sie kaum wahrnehmbar sind.

4. Auch eine Teilmodernisierung rechtfertigt eine Änderung der Baualtersklasse des Gebäudes, weil eine Anpassung an den Baustandard erfolgt.

5. Sind eine Badewanne und eine Dusche vorhanden, liegt eine überdurchschnittliche Ausstattung des Badezimmers im Rahmen der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach vor. Handtuch- und Toilettenpapierhalter aber gehören nicht zwingend zu einer gehobenen Ausstattung. Deren Fehlen kann mit einem Abschlag in Höhe von 1,5 % berücksichtigt werden.

6. Ein überdurchschnittlich großer Balkon (hier: mehr als 10 qm) rechtfertigt einen Zuschlag. Ergeben sich durch den Schnitt aber Nutzungseinschränkungen, kann ein Abschlag von bis zu 2 % vorgenommen werden.

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IMRRS 2016, 0939

KG, Beschluss vom 09.05.2016 - 8 U 54/15

Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen.

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IMRRS 2016, 0952

AG München, Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15

Ein Vermieter kann alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

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IMRRS 2016, 0940

KG, Urteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15

1. Soll der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, so stellt ein baurechtswidriger Zustand der Bestandsräume einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel (§ 536 BGB) dar, wenn der Mieter die Investitionen und damit die Nutzungsaufnahme (auch) wegen der öffentlich-rechtlichen Lage unterlässt. In einem solchen Fall setzt der Sachmangel nicht voraus, dass die Behörde gegen eine Nutzung eingeschritten ist.

2. Auch individualvertragliche Abreden über eine Risikoübernahme oder Beschränkung von Gewährleistungsrechten sind eng auszulegen. Übernimmt der Mieter das Risiko, dass für die von ihm auszubauenden Räume eine Baugenehmigung erteilt wird, so erstreckt sich das grundsätzlich nicht auf Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht kannte (vorliegend: unter Verstoß gegen materielles Baurecht in einer Brandwand errichtetes Fenster).

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IMRRS 2016, 0938

AG Dortmund, Urteil vom 18.05.2016 - 421 C 406/16

1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands muss der Mieter nur den Mietzins begleichen, auf dessen Rückstand die Kündigung gestützt wird, um diese abzuwenden.

2. Ein weiter entstehender Mietzinsrückstand für den Folgemonat bleibt für die Wirksamkeit der Kündigung unbeachtlich und kann nur Grundlage für eine neue Kündigung werden.

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IMRRS 2016, 0950

BGH, Urteil vom 11.05.2016 - XII ZR 147/14

Ist der Beitritt eines Mieters von gewerblich genutzten Räumen in einem Einkaufszentrum zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Werbegemeinschaft unwirksam, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 0933

KG, Beschluss vom 30.05.2016 - 8 W 13/16

1. Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Beschluss vom 01.07.2009 - 8 W 59/09, IMR 2009, 365).

2. Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangels verbunden, ist das Feststellungsinteresse jedoch nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der (ggf. vom Mieter angegebenen) Minderung zu schätzen.

3. Die Vorschrift des § 9 Satz 1 ZPO ist in dieser Konstellation nicht anzuwenden. Sie bezieht sich auf Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von 3,5 Jahren haben oder haben können. Die Minderung bis zur Mangelbeseitigung hängt hingegen von der im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) absehbaren Dauer bis zum Erlass und zur Vollstreckung eines (vorläufig vollstreckbaren) Titels ab. Diese ist regelmäßig eher mit einem Jahr als mit dreieinhalb Jahren anzunehmen.

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IMRRS 2016, 0926

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 - 67 S 357/15

1. Eine vermietete Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen.*)

2. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen während der Heizperiode auch bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand bei Außentemperaturen von nicht über 18 Grad Celsius zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 Grad Celsius führt. Einen entsprechenden Mangel hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigen.*)

3. Ein andere Beurteilung gebieten grundsätzlich weder die Ausstattung der Wohnung mit einer sog. "Einrohrheizung" noch deren Lage in einem Plattenbau.*)

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IMRRS 2016, 0912

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.11.2015 - 15 C 45/15

1. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und ist damit ein qualifizierter Mietspiegel.

2. Muss der Mieter eine Stuckdecke erst von diversen Farb- und Lackschichten befreien und so reinigen und wiederherstellen, stellt sie im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

3. Es gehört zu einer gepflegten Müllstandsfläche laut Berliner Mietspiegels 2013, dass jedenfalls die Flächen, die notwendigerweise berührt werden müssen, d.h. der Mülldeckel von Oben und von Unten in dem Bereich, in dem er als Greiffläche dient, regelmäßig feucht gereinigt werden und eine Grundreinigung der gesamten Müllstandsgefäße wenigstens einmal jährlich nach der Entleerung erfolgt.

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IMRRS 2016, 0911

LG München I, Urteil vom 02.06.2016 - 31 S 1387/16

1. Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt auch für die in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Vorauszahlungen. Der Saldo ist für den Mieter gem. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB grundsätzlich auch dann verbindlich, wenn hierbei nicht sämtliche Vorauszahlungen mit berücksichtigt worden sind. Das Berufen des Vermieters auf den Ablauf der Einwendungsfrist ist grundsätzlich auch nicht treuwidrig.

2. Fehlerhaft angesetzte Vorauszahlungen stellen (nur) materielle Fehler dar und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.

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IMRRS 2016, 0919

BGH, Urteil vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.*)

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IMRRS 2016, 0908

BFH, Urteil vom 14.04.2016 - VI R 5/13

1. Zivilprozesskosten sind als außergewöhnliche Belastungen nur insoweit abziehbar, als der Prozess existenziell wichtige Bereiche oder den Kernbereich menschlichen Lebens berührt.

2. Aufwendungen für zivilgerichtliche Auseinandersetzungen, die ihren Auslöser in Streitigkeiten über die Beendigung von Mietverhältnissen haben, können nicht als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

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IMRRS 2016, 0870

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 - 24 U 152/15

1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten selbst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt.*)

2. Die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung schließt die Pflicht ein, Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte abzuwehren. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter seine Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB nachkommt.*)

IMRRS 2016, 0858

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 - 24 W 12/16

1. Wenn die Ehefrau des Mieters einen Formularmietvertrag ohne weitere Erläuterungen als "selbstschuldnerische Bürgin" mitunterschreibt, bleibt die verbürgte Hauptschuld unklar, da nicht hinreichend deutlich wird, in welchem Umfang sie für die diversen vom Mieter übernommenen Verpflichtungen haften will und soll.*)

2. Wird die Mietdauer dadurch verlängert, dass der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht ausübt, haftet sein Bürge nicht für Verbindlichkeiten, die aus der Verlängerung der Mietzeit resultieren.*)

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IMRRS 2016, 0856

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15

1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.*)

2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.*)

3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.*)

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