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Volltexturteile nach Sachgebieten

2779 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2016, 0847

BGH, Beschluss vom 05.04.2016 - VIII ZR 31/15

§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.*)

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IMRRS 2016, 0846

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)

IMRRS 2016, 0831

AG München, Urteil vom 30.03.2015 - 425 C 731/15

Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt, selbst wenn dies über einen Zeitraum von fast zwei Jahren geschieht, eine ordnungsgemäße Zahlung der Miete dar. Eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam.

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IMRRS 2016, 0845

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IMRRS 2016, 0830

OLG Hamm, Urteil vom 22.01.2016 - 11 U 67/15

1. Eine studentische Wohngemeinschaft ist auf ein Zusammenleben regelmäßig jüngerer Erwachsener in einer vergleichbaren Lebenssituation ausgerichtet. Der dauerhafte Aufenthalt von Angehörigen einer anderen Generation ist ihr deshalb fremd, selbst wenn diese von einem Mitbewohner mit der Haustierbetreuung während Urlaubsabwesenheit betraut worden sind.

2. Dabei spielt es keine Rolle, ob der nunmehrige Störer den Hausrechtsinhaber, weil dieser seine Schlüssel vergessen hatte, zuvor einmal in die Wohnung gelassen hat oder ob dieser zuvor aus vom Störer mitgebrachten Lebensmitteln versorgt worden war; auch das (gemutmaßte) Motiv des Wohnungsverweises (hier: ungestörtes Konsumieren von Drogen) spielt keine Rolle.

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IMRRS 2016, 0797

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 - 63 S 219/15

Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt und erhält der Vermieter einen einheitlichen Grundsteuerbescheid, sind die Mieter ohne weiteres entsprechend ihrem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat.

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IMRRS 2016, 0803

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15

1. Eine Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern, sie kann einem Mieter im Verhältnis zum Vermieter keinen einseitigen Pflichten auferlegen.

2. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Zahlung des Mieters zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter nicht unabhängig vom Zustand der Mietsache zahlen, die Schönheitsreparaturen müssen auch tatsächlich fällig sein.

3. Selbst wenn sich die Wohnung durch Verschulden des Mieters (hier: Verursachen eines Wasserschadens) in einem unvermietbaren Zustand befindet, muss der Vermieter die Wahrscheinlichkeit einer sofortige Anschlussvermietung konkret belegen, bevor er den (Vor)Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen kann.

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IMRRS 2016, 0807

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 - 12 UF 170/15

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (entgegen OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14, IBRRS 2015, 0439 = IMRRS 2015, 0257).*)

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IMRRS 2016, 0796

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 63 S 199/15

Nutzt ein Rechtsanwalt seine Privatwohnung zwar für die Ausübung seines Berufs (hier: Angabe der Adresse bei der Rechtsanwaltskammer und Empfang von Post), findet aber kein Mandantenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2016, 0785

OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015 - 18 U 60/14

1. Bei Beschädigungen der Mietsache ist vor der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs der Mieter zunächst unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufzufordern.

2. Auch der Leistungsanspruch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Voraussetzung dafür ist, dass der Leistungsanspruch im Zeitpunkt der Nachfristsetzung noch durchsetzbar ist.

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IMRRS 2016, 0816

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 198/15

Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.*)

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IMRRS 2016, 0815

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - XII ZR 146/14

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04, NJW 2006, 3057, IMR 2006, 112).*)

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IMRRS 2016, 0792

LG Köln, Urteil vom 15.04.2016 - 10 S 139/15

Stört ein Mieter wiederholt die Nachtruhe durch Lärm und laute Musik, verschmutzt er die Terrasse eines Mitmieters durch das Herabfallenlassen von Müll und anderen Gegenständen und beleidigt er Mitmieter, ist der Hausfrieden nachhaltig gestört und eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

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IMRRS 2020, 0556

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - III ZR 279/15

1. Eine Entgelterhöhung des Unternehmers (Heimträger) bei Änderung der Berechnungsgrundlage nach § 9 WBVG bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verbrauchers (Heimbewohner). Dies gilt auch gegenüber Verbrauchern, die Leistungen nach dem SGB XI oder SGB XII in Anspruch nehmen.*)

2. Eine davon abweichende Vereinbarung, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist gem. § 16 WBVG unwirksam.*)

3. Die formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Entgelterhöhungsrechts des Heimträgers in Wohn- und Betreuungsverträgen benachteiligt den Verbraucher unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, da sie wesentlichen vertragsrechtlichen Grundsätzen widerspricht und dem Gesetzeszweck, den Heimbewohner als gleichberechtigten Verhandlungs- und Vertragspartner zu stärken, zuwiderläuft.*)

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IMRRS 2016, 0739

AG Frankenthal, Urteil vom 30.10.2014 - 3a C 270/14

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn er die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Er wird dann fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

3. Der Vermieter kann die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung im Wege der Naturalherstellung hat; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang.

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IMRRS 2016, 0756

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 78/15

1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.*)

2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.*)

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IMRRS 2016, 0745

KG, Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15

1. Zu den Voraussetzungen für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB*)

2. Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des § 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Vertragsparteien gedeckt sein müssen.*)

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IMRRS 2016, 0742

BGH, Urteil vom 28.04.2016 - XII ZR 147/14

Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufzentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01, IMRRS 2003, 0039 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.

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IMRRS 2016, 0731

BGH, Beschluss vom 08.12.2015 - VIII ZR 129/15

1. Der Wert der Beschwer bestimmt sich in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.

2. Für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht.

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IMRRS 2016, 0736

AG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2016 - 31 C 204/15

1. Ein Fitnessstudio-Vertrag ist ein typengemischter Vertrag (§§ 535 ff. BGB i.V.m. §§ 611 ff. BGB).*)

2. Zur Höhe der ersparten Aufwendungen des Betreibers des Fitnessstudios bei Kündigung des Fitnessstudio-Vertrags.*)

3. Ein Vertrag mit einem Friseur über das Schneiden der Haare ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB).*)

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IMRRS 2016, 0713

LG München I, Beschluss vom 07.04.2016 - 31 S 3878/16

Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu - seitens des Vermieters durchzuführenden - Schönheitsreparaturen zu leisten, ist wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Ergebnis handelt es sich hierbei um eine vom BGH als unwirksam angesehene Quotenabgeltungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13).

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IMRRS 2016, 0688

LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

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IMRRS 2016, 0663

LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

1. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnungseingangstür hat sich von einer bloßen Abgrenzungs- und Zugangsfunktion zu einer Dekorationsfläche z.B. in der Oster- und Weihnachtszeit gewandelt.

2. Das ganzjährige Anbringen eines Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen ist zumindest dann vertragsgemäß, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.

3. Ein bloßes Befürchten von Beschwerden seitens des Vermieters reicht nicht für einen Unterlassensanspruch aus.

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IMRRS 2016, 0658

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15

Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.

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IMRRS 2016, 0657

AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12

Mit der Vereinbarung des Mieterwechsels in einer Wohngemeinschaft wird zugleich (konkludent) vereinbart, dass das neu in den Mietvertrag eintretende WG-Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag (Altschulden) haftet.

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IMRRS 2016, 0648

LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 - 67 S 39/16

Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c I 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat.*)

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IMRRS 2016, 0647

KG, Beschluss vom 07.01.2016 - 8 U 205/15

Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird. Es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.

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IMRRS 2016, 0652

BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15

Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)

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IMRRS 2016, 0632

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15

1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.

2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderte Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

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IMRRS 2016, 0631

AG Hamburg, Beschluss vom 01.06.2015 - 68c IK 242/15

Die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils gelten alternativ und nicht kumulativ.

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IMRRS 2016, 0627

AG Halle/Saale, Urteil vom 20.08.2015 - 104 C 589/15

Auch der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dadurch die jährliche Sichtüberprüfung überflüssig wird.

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IMRRS 2016, 0635

LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 - 67 S 82/15

1. Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

2. Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist.

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IMRRS 2016, 0621

AG Flensburg, Urteil vom 11.07.2014 - 67 C 3/14

Es ist dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau (hier: ebenerdige Dusche) davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.

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IMRRS 2016, 0636

AG Schöneberg, Urteil vom 08.06.2012 - 19 C 166/12

1. Die Installation einer Kamera, mit der eine gezielte Überwachung des Eingangsbereichs möglich ist, stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Eine solche Anlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Mieter.

2. Ein Mieter kann durch einstweilige Verfügung dem Vermieter die Überwachung des Eingangsbereichs untersagen lassen.

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IMRRS 2016, 0624

LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 S 30/16

1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.*)

2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.*)

3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten.*)

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IMRRS 2016, 0629

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2014 - 35 C 92/13

Beleidigt der Mieter nur Bewohner anderer in der Straße liegender Gebäude und nicht Mitmieter, ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens nicht gerechtfertigt. Der Hausfriede darf nicht auf einen Nachbarschaftsfrieden erweitert werden.

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IMRRS 2016, 0581

LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 731/14

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 0586

LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 - 65 S 2/16

1. Dass der Vermieter zunächst (nämlich: "zur Zeit") eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet.

2. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden, der Wille des Vermieters zum Verzicht muss immer ausdrücklich erklärt werden.

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IMRRS 2016, 0598

AG Köln, Urteil vom 20.07.2013 - 226 C 57/13

Zur Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruchs.

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IMRRS 2016, 0590

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IMRRS 2016, 0584

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 216/14

Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per AGB verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

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IMRRS 2016, 0578

AG Köln, Beschluss vom 11.02.2016 - 203 C 466/15

1. Die außerordentliche Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

2. Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beanstandenden Mangel, bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird.

3. Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt dann die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2016, 0575

OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016 - 4 U 140/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IMRRS 2016, 0582

AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, dann sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 0576

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IMRRS 2016, 0562

AG Dortmund, Urteil vom 22.03.2016 - 425 C 9513/15

1. Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält.

2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB findet im Übrigen auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.

3. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft.

4. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat.

5. Wenn der Vermieter bisher fremdvergebene Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will, muss er vorher eine Ausschreibung durchführen, um den Marktpreis zu ermitteln.

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IMRRS 2016, 0551

LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14

1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.

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IMRRS 2016, 0513

AG Schöneberg, Urteil vom 13.05.2015 - 106 C 117/15

1. Zum Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Erhöhung der Miete.*)

2. Begründet die Anmietung der Wohnung durch einen Transferleistungsbezieher eine derartige Kürzung der Leistungen des Sozialamts, dass die Zahlungen für die Nettomiete nicht mehr ausreichen, hat der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

3. Eine Altersdiskriminierung liegt dann vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57-Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untervermieters erschwert einen Räumungstitel vollstrecken.

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IMRRS 2016, 0499

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15

1. Liegen die Grundstücke von Haus und Garagen nebeneinander und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt.

2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass die Vermieterin nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.

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IMRRS 2016, 0497

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.09.2015 - 9 C 79/15

Auch wenn der Vermieter jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hinnimmt, liegt darin allein keine Duldung oder stillschweigende Änderung der Zahlungsmodalitäten. Ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen bleiben weiter möglich.

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