Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2829 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2022, 1048

AG Paderborn, Urteil vom 14.10.2020 - 50 C 69/19

1. Ist ein Betreuer bestellt muss sich der Geschäftsunfähige die Mietrückstände zuzurechnen (§§ 1896, 1902 BGB).*)

2. Der Verzug ist spätestens mit der Bestellung der (vorläufigen) Betreuerin eingetreten.*)

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IMRRS 2022, 1033

LG Bonn, Urteil vom 07.10.2021 - 6 S 96/20

1. An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

3. Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.

4. Auch die geschätzten fiktiven Kosten für zukünftig fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen sind von den Modernisierungskosten abzuziehen.

5. Die Schätzung fiktiver zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen hat sich an der üblichen Lebensdauer der fraglichen Gegenstände sowie an der bereits eingetretenen Abnutzung der Gegenstände zu orientieren.

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IMRRS 2022, 1065

LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2022 - 67 S 107/22

1. Dem Gericht steht es frei, die Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des für eine richterliche Schätzung geeigneten Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen.

2. Für die zutreffende Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019 ist es unerheblich, dass diesem ein Bezugszeitraum von lediglich vier Jahren zu Grunde liegt.

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IMRRS 2022, 1055

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.08.2022 - 21 C 269/21

1. Der Vermieter erfüllt seine vorvertragliche Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB bei Mietverträgen, die zwischen dem 1.1.2019 und 31.3.2020 über eine Wohnung in einer Gemeinde, die in eine Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen wurde, nur die Angabe der exakt richtigen Vormiete.

2. Entspricht die angegebene Vormiete nicht der rechtlich maßgeblichen Vormiete, so wird der Vermieter so behandelt, als ob er gar keine Angaben gemacht hätte.

3. Das bedeutet, er kann sich frühstens zwei Jahre nach der nachgeholten richtigen Mitteilung der Vormiete auf diese berufen.

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IMRRS 2022, 1054

BGH, Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 339/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052).*)

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IMRRS 2022, 1051

AG Paderborn, Urteil vom 08.11.2021 - 51 C 111/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1052

BGH, Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21

1. Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.*)

2. Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2015, 98; Senatsbeschluss, IMR 2018, 500).*)

3. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.*)

IMRRS 2022, 1034

LG Frankenthal, Urteil vom 27.10.2021 - 3 O 52/21

1. Behördliche Nutzungseinschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Für eine Vertragsanpassung ist eine Einzelfallbetrachtung geboten, innerhalb derer der Mieter die wirtschaftlichen Auswirkungen konkret darlegen muss. Insbesondere sind vorhandene Warenvorräte sowie anderweitige Mittelzuflüsse oder Kompensationen zu berücksichtigen.

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IMRRS 2022, 1043

AG Köln, Urteil vom 19.07.2022 - 203 C 199/21

1. Hat das Vermieter-Unternehmen das Recht, die Mietkaution in eigenen Aktien anzulegen, so muss es nach Vertragsende diese Aktien an den Mieter herausgeben.

2. Sieht der entsprechende Vertrag vor, dass das Unternehmen die Wahl hat, ob es die Aktien oder deren Nominalbetrag auszahlt, so ist diese Regelung unwirksam, denn Erträge aus der Mietsicherheit stehen unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zu, somit auch Dividenden und Kursgewinne.

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IMRRS 2022, 1008

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.10.2021 - 15 U 239/21

1. Ist die Leistungspflicht des Hauptschuldners nicht entstanden oder erloschen, so entfällt auch die Leistungspflicht des Bürgen. Zum Erlöschen führt u. a. auch eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Hauptschuldner mit Erlasswirkung.

2. Auch der Umstand, dass der Bürge sich selbstschuldnerisch verbürgt und auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, ändert nichts daran, dass der Bürge sich im Fall seiner Inanspruchnahme durch den Gläubiger - ohne dessen vorherigen Vollstreckungsversuch gegenüber dem Hauptschuldner - wegen des Grundsatzes der Akzessorietät auf solche Tatsachen berufen kann, die die Entstehung der Hauptschuld hindern, diese unmittelbar begrenzen oder sie zum Erlöschen bringen.

3. Ohnehin darf der Sicherungsnehmer die Herausgabe der Sicherheit nicht unter Berufung auf andere Ansprüche aus dem Hauptvertrag verweigern, wenn Ansprüche, für die Sicherheit gewährt wurde, nicht mehr entstehen können.

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IMRRS 2022, 0992

LG München I, Urteil vom 02.08.2022 - 34 O 7857/22

1. Die Einsicht in Mietverträge des Mieters mit Untermietern im Wege der einstweiligen Verfügung ist nur zulässig, wenn der Vermieter auf die Erfüllung dringend angewiesen ist. An die Dringlichkeit sind hohe Anforderungen zu stellen. Sie kann grundsätzlich nur angenommen werden, wenn die Realisierung des Einsichtrechts für den Vermieter von existenzieller Bedeutung ist und von der umgehenden Erteilung der Auskunft abhängt.

2. Die Existenzgefährdung muss der Vermieter - etwa durch Jahresabschlüsse, Bilanzen etc. - glaubhaft machen.

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IMRRS 2022, 1693

BGH, Beschluss vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1692

BGH, Beschluss vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1016

BGH, Urteil vom 29.06.2022 - XII ZR 6/21

Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage und nicht auf die "seiner" GmbH an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist.*)

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IMRRS 2022, 0993

OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2022 - 22 U 151/20

Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindest zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2022, 0995

LG Itzehoe, Urteil vom 01.06.2022 - 9 S 57/21

Der Begründungspflicht ist grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen zu können und dieses zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Er muss aber nicht mitteilen, auf welchem Weg er die tatsächlichen Grundlagen für die Angaben im Gutachten gewonnen hat.

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IMRRS 2022, 0997

LG München I, Urteil vom 17.11.2021 - 14 S 9922/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 0776

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 65 S 221/21

1. Als berechtigtes Interesse zur Untervermietung ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.

2. Verstößt der Mieter bei der Untervermietung gegen bindendes Mietpreisrecht (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin), so steht die begehrte Untervermieterlaubnis nicht im Einklang mit der geltende Rechtsordnung und ist zu versagen.

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IMRRS 2022, 0985

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2022 - 66 S 47/22

Ein Tatrichter ist befugt (wenn auch nicht verpflichtet), einen Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn dieser den Voraussetzungen nach § 558c Abs. 1 BGB entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, IMRRS 2021, 0668).

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IMRRS 2022, 0939

AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 - 49 C 13/22

1. Eine Betriebskostennachforderung von 11,52 Euro rechtfertigt keine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen um 45,40 Euro.

2. Die Vertragsparteien können wirksam auch formularvertraglich ein beiderseitiges Anpassungsrecht der Betriebskostenhöhe durch zugangsbedürftige Erklärung bei Kostenänderungen aufgrund von geänderten Bezugspreisen vereinbaren.

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IMRRS 2022, 0796

AG Stuttgart, Urteil vom 12.11.2021 - 34 C 1880/21

1. In den Fällen, in denen der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, ist eine größere Nähe zu dem Tatbestand einer Verwertungskündigung gegeben, da ein Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll. In diesem Fall müssen weitere Umstände gegeben sein, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können.

2. Für eine Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung kommt es nicht darauf an, ob die Räume baulich umgestaltet werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die dem Schutz des Zweckentfremdungsverbots unterliegenden Räume tatsächlich zu gewerblichen und beruflichen Zwecken genutzt werden.

3. Einem Vermieter, der Wohnraum für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. Er kann sich nicht auf ein berechtigtes Interesse, auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.

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IMRRS 2022, 0904

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.07.2022 - 210 C 230/20

1. Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn an einem Gebäude überall Balkone vorhanden sind, beim anderen aber nur vereinzelt, wenn nur eines der Gebäude Parkflächen hat und nur eines Grünflächen besitzt und wenn in dem einen Gebäude zwei Wohnung je Etage liegen, im anderen aber nur eine viel größere Wohnung je Etage.

3. Der Mieter hat Anspruch auf Einsichtnahme in die Original-Abrechnungsunterlagen.

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IMRRS 2022, 0975

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2021 - 64 S 223/19

1. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lässt sich dem Mietspiegel nicht entnehmen, dass der Balkonanbau die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt hat. Insofern hat das Amtsgericht seine Annahme auf eine nicht tragfähige Tatsachengrundlage gestützt, weil der Berliner Mietspiegel dazu keine Aussagen trifft .*)

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IMRRS 2022, 0828

AG Hannover, Urteil vom 20.10.2021 - 512 C 4547/21

Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache durch nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts sind in erster Linie alle baulichen Veränderungen, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Bewertung ist ein objektiver Maßstab zu Grunde zu legen. Der Maßstab orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung.

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IMRRS 2022, 0840

AG Kreuzberg, Urteil vom 09.02.2022 - 10 C 46/21

1. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leistungssystem und Elektrik).

2. Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.

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IMRRS 2022, 0871

AG Lübeck, Urteil vom 01.02.2022 - 33 C 1544/21

1. Muss die Vermieterin aufgrund der Trennung vom Lebensgefährten aus dem zuvor gemeinsam bewohnten Haus ausziehen, besteht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse in die in ihrem Eigentum stehende und an den Mieter vermietete Wohnung selbst einzuziehen.

2. Vier kleine Kinder, Leistungsbezug über das Jobcenter und erhebliche Sprachbarrieren können bei ernsthaften Bemühungen um eine Ersatzwohnung seitens des Mieters aber einen Härtegrund darstellen.

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IMRRS 2022, 0804

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.02.2022 - 21 C 280/20

1. Ein Mietspiegel darf als einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen.

2. Aus der Systematik zu dem weiteren Negativ-Merkmal "Bad ohne separate Dusche (...)" ergibt sich, dass das Fehlen einer separaten Dusche nicht mit einer fehlenden Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden kann.

3. Die auf eigene Kosten des Mieters angeschaffte Einrichtung bleibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt.

4. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.

5. Behebbare Mängel bleiben im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz.

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IMRRS 2022, 0940

OLG München, Beschluss vom 21.06.2022 - 32 U 557/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 0938

LG Lübeck, Urteil vom 07.07.2022 - 14 S 23/21

1. Einem Mieter, der vor Mietvertragsschluss die Wohnung nicht besichtigt, ist bezüglich später gerügter Mängel grob fahrlässige Unkenntnis zu unterstellen, weshalb ihm weder ein Recht zur Anfechtung des Mietvertrags noch ein Minderungsrecht zusteht.

2. Es besteht keine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, ungünstige - bei der Besichtigung erkennbare - Eigenschaften des Mietobjekts ungefragt offenzulegen.

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IMRRS 2022, 0746

LG München I, Beschluss vom 17.02.2022 - 14 S 15283/21

Schließt ein Vermieter bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft mietvertraglich ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich aus, haben die bisherigen Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme des neuen Mitglieds. Der Vermieter kann im Einzelfall analog § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB einen ungeeigneten Mieter ablehnen.

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IMRRS 2022, 0843

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 63 S 146/20

Enthält der ursprüngliche Mietvertrag die Regelung, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, gilt dies auch für den Grundstückserwerber im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

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IMRRS 2022, 0935

AG Karlsruhe, Urteil vom 26.01.2022 - 3 C 1565/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0918

LG Heilbronn, Urteil vom 07.04.2022 - 3 S 22/21

Liegt eine Räumungsunfähigkeit des Mieters vor und ist in der Zukunft eher eine Verschlechterung als eine Verbesserung der gesundheitlichen Situation zu erwarten, kann das Mietverhältnis ausnahmsweise gem. § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.

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IMRRS 2022, 0573

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 481/19

1. Scheiden aus einer Wohngemeinschaft auf Mieterseite Parteien aus und/oder treten neue hinzu, so kommt es für die Frage, ob es aus diesem Anlass zu einer Beendigung des ursprünglichen Mietvertrags und einer Begründung eines neuen Mietverhältnisses gekommen ist, auf die Umstände des Einzelfalls an.

2. Für die Neubegründung eines rechtlich eigenständigen Mietverhältnisses spricht, wenn die Parteien eine eigenständige Vertragsurkunde errichten, die sich in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags unterscheidet, und dem Abschluss des neuen Vertrags eine Kündigung des ursprünglichen Mietvertrags vorangegangen ist.

3. Begibt sich der Vermieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses freiwillig der Möglichkeit, nach Vertragsende die unmittelbare Sachherrschaft an der Mietsache zu erlangen (hier durch unmittelbare Weitervermietung), so muss der Vermieter sich so behandeln lassen, als ob er die Mietsache zurückerhalten und damit die Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB zu laufen begonnen hätte (fingierter Rückerhalt).

4. Im Falle eines fingierten Rückerhalts ist als Beginn der Verjährung der Zeitpunkt anzusehen, zu dem es dem Vermieter zum Zwecke der Haftungsabgrenzung zwischen den Mietverhältnissen oblegen hätte und es ihm möglich und zumutbar gewesen wäre, die Mietsache auf etwaige Mängel zu untersuchen.

5. Die Grundsätze fingierten Rückerhalts mit dadurch ausgelöstem Verjährungsbeginn sind auch dann anzuwenden, wenn bei Neubegründung eines Mietverhältnisses auf der Seite der Mietergemeinschaft (Wohngemeinschaft) nur einzelne Parteien ausscheiden und neu hinzutreten.

6. Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen umfassen ... das Lackieren ... der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von Innen und ...." ist unwirksam, da sich aus ihr nicht eindeutig ergibt, dass die Fenster nur von innen lackiert werden müssen.

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IMRRS 2022, 0495

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 63 S 7/21

Für eine Klage auf Auskunft zur Überschreitung der Mietpeisbremse wegen höherer Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Neubau besteht jedenfalls bei nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Mietverträgen kein Rechtsschutzbedürfnis.

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IMRRS 2022, 0559

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2022 - 3 U 144/20

1. Kosten für die "Vor-Ort-Betreuung" sind nicht ohne nähere Beschreibung in Allgemeine Geschäftsbedingungen umlegbar.

2. Die Tätigkeitsbeschreibung von Kostenpositionen müssen bei Vertragsschluss hinreichend bestimmt sein. Eine Aufschlüsselung erst in der Nebenkostenabrechnung genügt nicht.

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IMRRS 2022, 0926

BGH, Urteil vom 22.06.2022 - VIII ZR 356/20

1. Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam.*)

2. Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsentscheid] vom 06.07.1994 - VIII ARZ 2/94, IBR 1995, 76 = BGHZ 126, 357, 364).*)

3. Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem überlebenden Mitmieter gem. § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegenüber einer Eigenbedarfsbeziehungsweise Verwertungskündigung des Erwerbers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 09.07.2003 - VIII ZR 26/03, IMRRS 2003, 1104 = NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F.]).*)

IMRRS 2022, 0797

AG Gießen, Urteil vom 23.03.2022 - 42 C 273/21

1. Die Vorspiegelung unzutreffender Einkommens-, Vermögens-, Familien- oder sonstiger Verhältnisse, um den Vermieter zum Vertragsschluss zu bewegen, ist als erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten zu bewerten, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und die fristlose Kündigung bzw. Anfechtung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

2. Der Umstand, dass das Mietverhältnis bereits in Vollzug gesetzt worden ist, steht der Kündigung nicht entgegen. Etwas anderes wird gelten, wenn das Mietverhältnis bereits relativ lange dauert und sich die Verletzung der Aufklärungspflicht nicht ausgewirkt hat. Gleiches gilt, wenn sich die tatsächlichen Umstände, die der Mieter bei Vertragsschluss verschleiert hat, zwischenzeitlich geändert haben.

3. Gibt ein Mieter falsche Auskunft über seine Vermögensverhältnisse, der zweite Mieter macht jedoch korrekte Angaben und reicht das Einkommen des zweiten Mieters mehr als aus, um die monatliche Bruttomiete zu bezahlen, berechtigt die Falschauskunft des ersten Mieters nicht zur Kündigung.

IMRRS 2022, 0661

AG Hamburg, Urteil vom 13.05.2022 - 48 C 198/21

Der bloße Umstand, dass "Vorauszahlungen für die Betriebskosten" vereinbart wurden, trägt nicht die Annahme, dass damit etwa eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden sei.

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IMRRS 2022, 0902

BGH, Urteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 9/22

1. Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, § 556f Satz 2 BGB ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter ist nach Maßgabe der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen. Es obliegt vielmehr dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen.*)

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IMRRS 2022, 0899

KG, Urteil vom 29.06.2022 - 21 U 126/21

Ist bei einem veranstaltungsbezogenen Miet- oder Werkvertrag die Geschäftsgrundlage gestört, kann dem Leistungsempfänger die Verlegung des Termins nicht zugemutet werden, wenn die Gegenseite sie nur zu Konditionen anbietet, die in der Gesamtbewertung nicht zu einer fairen Risikoaufteilung führen. Der Leistungsempfänger ist dann gem. § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Kündigung des Vertrags berechtigt.*)

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IMRRS 2022, 0898

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2022 - 66 S 200/21

1. Es ist daran festzuhalten, dass infolge einer Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jede Kündigung unwirksam wird, die auf den Kündigungsgrund des dann fristgerecht und vollständig ausgeglichenen Mietrückstandes gestützt war. Neben der fristlos gem. § 543 BGB ausgesprochenen Kündigung gilt dies also insbesondere auch für eine zugleich hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.*)

2. Eine gegen diese Annahme stehende Bindung der Gerichte ist weder durch die höchstrichterliche Rechtsprechung eingetreten (vgl. BVerfG vom 15.01.2009 - 2 BvR 2044/07), noch durch die bisher bekannten Ansichten und Maßnahmen der an der Gesetzgebung beteiligten Organe. Eine von der höchstrichterlichen Rechtsprechung (zuletzt BGH, IMR 2022, 33) abweichende Auffassung bewegt sich innerhalb der durch Art. 20 Abs. 3 GG gezogenen Grenzen und erscheint unverändert vorzugswürdig.*)

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IMRRS 2022, 0700

AG Köln, Urteil vom 06.01.2022 - 205 C 215/21

1. Sofern sich bei der Einzelfallprüfung ein Überwiegen des gewerblichen Zwecks nicht feststellen lässt, ist aufgrund des Schutzbedürfnisses des Mieters von Wohnraummiete auszugehen.

2. Dass der Mieter auch Gewerbetreibender ist, ist für sich genommen kein Indiz für die rechtliche Einordnung des geschlossenen Mietvertrags als "Geschäftsraummietvertrag".

3. Im Fall einer Verwertungskündigung müssen die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein. Erfolgslose bisherige Verkaufsbemühungen und deren Umfang sind nicht zwingend anzugeben, jedoch bedarf es mindestens konkreter Angaben über den zu erwartenden Mindererlös.

4. Ist das Mietobjekt bereits verkauft, scheidet eine Verwertungskündigung durch den Vermieter/Verkäufer aus. Es reicht bereits der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

5. Von einer bereits durchgeführten Verwertung ist selbst dann auszugehen, wenn die vollständige Kaufpreiszahlung von der Entmietung des Objekts abhängen soll.

6. Der Umstand, dass für eine mietfreie Wohnung ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als für ein vermietetes Objekt kann für sich allein keine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen.

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IMRRS 2022, 0831

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2021 - 21 O 124/21

Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind kein Sachmangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

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IMRRS 2022, 0873

LG Berlin, Gerichtlicher Hinweis vom 09.06.2022 - 67 S 90/22

Eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses wegen in der Mietwohnung begangener Straftaten kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die Straftat selbst begeht oder ein Erfüllungsgehilfe die Tat in Kenntnis des Mieters begeht.

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IMRRS 2022, 0860

LG Aachen, Beschluss vom 14.06.2022 - 2 T 51/22

1. Liegen konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden vor, insbesondere wegen des Verdachts auf Schimmelbildung, eines Feuchtigkeitsproblems in der Nachbarwohnung oder wegen eines begründeten Verdachts der Verwahrlosung der Mieträume kann ein Besichtigungsrecht des Vermieters angenommen werden.

2. Ein Vermieter muss seinem Mieter keinen konkreten Wunsch auf Zugang zur Wohnung vorschlagen, soweit sein berechtigtes Interesse an einer Begehung der Wohnung unstreitig ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter wiederholt aufgefordert wird, seinerseits einen Termin freier Wahl für den Zugang zur Wohnung dem Vermieter zu benennen.

3. Kommt der Mieter dem nicht nach, verstößt er schwer wiegend gegen seine vertraglichen Mitwirkungspflichten.

4. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage unzumutbar sein, soweit der Mieter seine Pflichten verletzt, Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden.

5. Nichts anderes kann gelten, wenn es sich um eine vorbereitende Maßnahme zur Abwehr eines möglichen Schadens handelt.

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IMRRS 2022, 0853

LG Berlin, Urteil vom 30.06.2022 - 67 S 35/22

Ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung einer teilweisen Gebrauchsüberlassung besteht nicht, wenn bereits bei Vertragsschluss ein "latentes Überlassungsinteresse" bei naheliegenden, späteren Auslandstätigkeiten des Mieters vorlag.

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IMRRS 2022, 0854

AG Schmallenberg, Urteil vom 29.06.2022 - 3 C 32/22

Setzt ein Hotelier in ganz erheblicher Weise nach außen den Rechtsschein, dass er die Corona-Schutzmaßnahmen nicht nur ablehnt, sondern auch zu umgehen versucht (etwa durch Mails, Interviews, entsprechende Bußgeldbescheide gegen ihn), so kann der Hotelgast den Beherbergungsvertrag fristlos kündigen.

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IMRRS 2022, 0821

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2022 - 33 C 3812/21

Wenn durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf den Balkon die Singvögel angelockt werden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds, wozu auch und gerade die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehören, kommt, ist die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.

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IMRRS 2022, 0844

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 - 83 O 27/22

ohne amtlichen Leitsatz

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