Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2837 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 0525

LG Berlin, Urteil vom 06.04.2021 - 67 S 358/20

Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatts "zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung" ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist.

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IMRRS 2021, 0522

LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 - 67 S 335/20

1. Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon.*)

2. Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen.*)

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IMRRS 2021, 0521

LG Duisburg, Urteil vom 12.04.2021 - 13 S 106/20

1. Hat der Mieter eine Barkaution gestellt und wird die Mietsache danach an einen Dritten veräußert, kann der Mieter grundsätzlich die Weitergabe der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangen.*)

2. Auch nach Wegfall von § 572 BGB a.F. und Inkrafttreten von § 566a Satz 2 BGB besteht weiterhin ein berechtigtes Interesse des Mieters, den Anspruch auf Weitergabe gegen den früheren Vermieter im eigenen Namen geltend machen zu können.*)

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IMRRS 2021, 0510

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 19.03.2021 - 477 F 23297/20 RI

Der getrenntlebende Ehemann darf die Zustimmung seiner Noch-Ehefrau zur Kündigung der einst gemeinsam angemieteten Ehewohnung fordern.

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IMRRS 2021, 0475

LG Köln, Urteil vom 05.12.2019 - 6 S 12/19

Ein Mieter verstößt so erheblich gegen die mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen, wenn er sich weigert, die von ihm herbeigeführten Bauordnungswidrigkeiten der Nutzung des Dachgeschosses abzustellen, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein kann.

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IMRRS 2021, 0503

BGH, Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19

1. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort angekündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstands bedarf es dagegen nicht.*)

2. Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß i.S.v. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31.12.2018 eine in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegangen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung.*)

3. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnanlage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31.12.2018 und somit mehr als 11 Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisierung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt geltende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet.*)

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IMRRS 2021, 0476

LG Paderborn, Urteil vom 22.01.2020 - 1 S 33/19

1. Bleibt der Vermieter bei Auftreten von Schimmel untätig und macht den Mieter für den Schimmel verantwortlich, darf der Mieter einen Sachverständigen mit der Ursachenermittlung beauftragen und dessen Kosten vom Vermieter verlangen, sofern die Ursächlichkeit des Schimmelauftretens im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

2. Bildet sich im Schlaf- und Wohnzimmer sowie in einem weiteren Raum Schimmel, ist eine Minderung von 25% gerechtfertigt. Würde vom Schimmel eine Gesundheitsgefährdung ausgehen, hätte dies zu einer höheren Minderungsquote führen können.

3. Der Mieter kann sich zu Mietbeginn in einem Wohnungszustandsprotokoll individualvertraglich dazu verpflichte, die Wohnung in einem renovierten neutralen Zustand zurückzugeben.

4. Ergibt sich aus der vorherigen Kommunikation, was konkret unter "Renovierung" zu verstehen ist, ist diese Vereinbarung auch nicht intransparent. Auch das Stichwort "neutral" macht für den Empfänger erkennbar, was von ihm verlangt wird, nämlich die Wohnung im Hinblick auf Farbauswahl in einem Zustand zu hinterlassen, wie sie ohne Weiteres weitervermietet werden kann.

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IMRRS 2021, 0433

LG Hannover, Beschluss vom 01.02.2021 - 20 T 3/21

1. Die Lagerung einer großen Anzahl an Gegenständen außerhalb der gemieteten Wohnung begründen den Verdacht, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten/messi-ähnlichen Zustand befindet.

2. Besteht der konkrete Verdacht, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten/messi-ähnlichen Zustand befindet, hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Zutrittsrecht.

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IMRRS 2021, 0495

AG Dortmund, Urteil vom 27.04.2021 - 425 C 7880/20

1. Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 stellt keinen Mangel der Mietsache dar.*)

2. Es hat jedoch eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen.*)

3. Dabei ist die Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus Online-Geschäften zu reduzieren.*)

4. Art. 240 § 7 EGBGB ist auch auf Situationen vor seinem Inkrafttreten anzuwenden.*)

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IMRRS 2021, 0487

BGH, Urteil vom 08.12.2020 - KZR 124/18

1. Ein privater Vermieter, der aufgrund seiner marktbeherrschenden Stellung vor einer Vermietung den aktuellen Bedarf im Wege der Ausschreibung ermitteln muss, ist nicht verpflichtet, ein förmliches, die Vorschriften des Vergaberechts beachtendes Ausschreibungsverfahren durchzuführen und dessen Grundsätze einzuhalten.

2. Bei Verträgen, die aufgrund der Länge ihrer Laufzeit gegen das Behinderungs- oder Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verstoßen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sie im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf das zeitlich zulässige Maß zurückzuführen.

3. Die berechtigte Verkehrserwartung der Besucher einer Kfz-Zulassungsstelle, dass sich in dem Gebäude oder in unmittelbarer räumlicher Nähe Ladenlokale von Schilderprägern befinden, bei denen sie im Anschluss an die behördlich erteilte Zulassung zügig die erforderlichen Kfz-Kennzeichen erwerben können, kann zur Folge haben, dass einem in dem Gebäude tätigen Schilderpräger kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zukommen kann.

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IMRRS 2021, 0473

LG Dresden, Urteil vom 07.08.2020 - 3 S 359/19

Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermie­teter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel spricht man, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatz­mieters zustehen soll, ohne dass der Vermieter verpflichtet ist, mit dem Nachfolger abzuschließen. Im Zweifel liegt eine echte Nachmie­terklausel vor.

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IMRRS 2021, 0472

VG Berlin, Beschluss vom 30.03.2021 - 8 L 201/20

Die Berliner Bezirksämter dürfen Vermietern Mieterhöhungen auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln, "Berliner Mietendeckel") verbieten.

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IMRRS 2021, 0471

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

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IMRRS 2021, 0470

LG Kaiserslautern, Urteil vom 03.04.2021 - 4 O 284/20

Ein Mieter/Pächter, der durch eine zwangsweise Schließung seines Betriebs durch Pandemiebekämpfungsmaßnahmen betroffen ist, kann außerordentlich kündigen.

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IMRRS 2021, 0468

KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20

Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerberaummiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

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IMRRS 2021, 0465

LG München I, Urteil vom 15.04.2021 - 31 S 6492/20

Die Umlage von "sonstigen Betriebskosten", die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind - hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder - erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.*)

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IMRRS 2021, 0463

BGH, Urteil vom 10.02.2021 - XII ZR 26/20

1. Zur Rechtsnatur eines Vertrags über die Aufstellung eines Geldautomaten (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)

3. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.*)

IMRRS 2021, 0461

OLG Celle, Urteil vom 07.04.2021 - 14 U 135/20

1. Ein grob fahrlässiges Verhalten des Versicherungsnehmers kann zu einem anspruchsmindernden, gegebenenfalls sogar anspruchsausschließenden, Mitverschulden führen, das der Schuldner dem Versicherer entgegenhalten kann.*)

2. Das Abdrehen des Hauptwasserhahns stellt keine Obliegenheit dar, die der Versicherungsnehmer nach dem Verlassen einer Wohnung vornehmen muss, um einem Schaden aus einem Rohrbruch entgegenzuwirken, wenn keinerlei Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden bestehen.*)

3. Gegen versteckte mangelhafte Werkleistungen muss ein Versicherungsnehmer keine Vorkehrungen treffen.*)

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IMRRS 2021, 0428

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20

1. Die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie begründet weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

2. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

3. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

4. Im Urkundenverfahren ist der Einwand des Mieters auf Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage unstatthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO).

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IMRRS 2021, 0440

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 - 63 S 52/20

1. Bei dem Wohnwertmerkmal "Mietergarten ohne Entgelt" kommt es nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen "Mietergarten", dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann. Zudem darf kein gesondertes Entgelt für die Gartennutzung verlangt werden.

2. Ob der Mieter den Mietergarten tatsächlich nutzt, ist unerheblich, da das Nutzungsverhalten der Mieter nicht wertprägend für die Wohnung sein kann.

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IMRRS 2021, 0456

LG Berlin, Beschluss vom 02.03.2021 - 67 S 319/20

Erfolgt die Mietzinszahlung nicht durch den Mieter selbst, sondern durch Hilfspersonen oder Dritte, tritt Erfüllung nur ein, wenn die Zahlung unter Abgabe einer für den Vermieter nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolgt.*)

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IMRRS 2021, 0455

OLG Dresden, Beschluss vom 08.03.2021 - 5 U 2247/20

Das maßgebliche Unterscheidungskriterium zwischen einem Mietvertrag über eine Lagerfläche gem. § 535 BGB und einem Lagervertrag gem. § 467 HGB ist, ob im Rahmen der Vereinbarung eine Obhuts- und Verwahrungspflicht als Hauptpflicht übernommen wird (dann Lagervertrag) oder nicht (dann Mietvertrag über Lagerfläche).*)

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IMRRS 2021, 0452

AG Stuttgart, Urteil vom 12.03.2021 - 35 C 1278/20

Zur außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigten baulichen Veränderungen der Mietsache und der Verjährung und Verwirkung korrespondierender Beseitigungsansprüche.*)

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IMRRS 2021, 0451

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 35 C 5509/19

1. Das Minderungsrecht des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn ein Mangel (hier: Befall mit Bettwanzen) zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch i.S.d. § 538 BGB erlaubt ist.*)

2. Im Falle eines Wechsels in der Person des Vermieters gem. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt der Mieter nicht Verzug, wenn der neue Vermieter auf Verlangen seine Gläubigerberechtigung nicht hinreichend darlegt (§ 286 Abs. 4 BGB).*)

3. Eine Addition des Werts wirtschaftlich verschiedener Streitgegenstände im Rahmen des § 39 GKG erfordert, dass die Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2021, 0447

BGH, Beschluss vom 11.03.2021 - IX ZR 152/20

Bei einem Mietvertrag über einen unbeweglichen Gegenstand ist in der Insolvenz des Mieters die Mietforderung für den Monat, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wird, in dem Umfang Masseverbindlichkeit, der dem ab der Verfahrenseröffnung verbleibenden Teil des Monats entspricht.*)

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IMRRS 2021, 0446

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvL 5/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0445

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvL 4/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0444

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0372

LG Köln, Urteil vom 21.10.2020 - 17 O 273/19

1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

2. Macht eine Regelung die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig, ist sie unwirksam.

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IMRRS 2021, 0430

AG Hannover, Beschluss vom 15.03.2021 - 428 C 12798/20

1. Das Nichtbeheizen der Wohnung ist geeignet, entsprechende Schäden an der Mietsache hervorzurufen, und rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Auch die Verhinderung der Thermenwartung sowie Überprüfung der Rauchmelder rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

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IMRRS 2021, 0414

AG Köln, Urteil vom 07.01.2020 - 224 C 248/19

1. Die Anbringung einer Satellitenschüssel ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Anbringung einer Parabolantenne oder vergleichbarer Anlagen durch den Mieter zu dulden.

2. Liefert das Breitbandangebot nur einen entsprechenden ausländischen Sender, ist dies kein adäquater Ersatz für den Satellitenempfang.

3. Dennoch muss die Satellitenschüssel entfernt werden, wenn entsprechende Sender über Internetangebote zu empfangen sind.

4. Die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit gewährleistet keinen kostenlosen Zugang zu dem Informationsangebot.

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IMRRS 2021, 0415

OLG Schleswig, Urteil vom 01.04.2020 - 12 U 160/19

1. Mietvertragliche Erfüllungsansprüche - hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt - verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren.*)

2. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa - wie bei § 548 BGB - erst am Ende des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2021, 0421

AG Ludwigshafen, Urteil vom 29.03.2021 - 2i C 228/20

1. Steht der Verdacht im Raum, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt ("Messie-Wohnung"), hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Besichtigungsrecht, um diesem Verdacht nachgehen zu können.

2. Verweigert sich der Mieter über ein Jahr unzähligen Terminvorschlägen des Vermieters und lässt sich trotz eines Duldungs- und Vollstreckungstitels nicht auf eine Besichtigung ein, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2021, 0381

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.11.2020 - 33 C 3482/18

Kommt bei einer Heizungsanlage aufgrund von hohem Wärmeeintrag lediglich 8% der Heizwärme bei den Heizkörpern an, richtet sich die Verteilung nach dem Flächenmaßstab. Dabei ist ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% von unplausibel hohen Verbrauchswerten auszugehen. Zwar hat der BGH, IMR 2020, 151, diese Lösung über § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV ausgeschlossen, diese Entscheidung ist aber zum Wohnungseigentumsrecht ergangen, das seine eigenen Besonderheiten hat.

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IMRRS 2021, 0380

OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 - 4 WF 67/20

1. Bei einem Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages handelt es sich um eine Familienstreitsache i.S.v. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.*)

2. Der Verfahrenswert richtet sich in einem solchen Verfahren in der Regel nach der Jahresnettomiete.*)

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IMRRS 2021, 0406

BGH, Beschluss vom 23.02.2021 - VIII ZR 213/20

1. Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begründung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen gehaltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerdeführers nicht hinreichend i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 18.07.2007 - XII ZR 87/05, Rz. 26 i.V.m. 24, IMRRS 2007, 2564; vom 18.09.2012 - VI ZR 51/12, Rz. 1, IMRRS 2012, 2786 = NJW-RR 2012; vom 16.05.2017 - VI ZR 25/16, Rz. 12 ff., IMRRS 2017, 1777 = NJW 2017, 2561).*)

2. Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sog. Betriebsbedarfs.*)

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IMRRS 2021, 0387

LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20

1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.

4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).

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IMRRS 2021, 0379

BayObLG, Beschluss vom 18.11.2020 - 101 AR 119/20

1. Die Bestimmung des Gerichtsstands nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kann nicht nur im Vorfeld einer Klage, sondern grundsätzlich auch noch dann erfolgen, wenn bereits Klage erhoben worden ist (ebenso BGH, Beschluss vom 14.07.2020 - X ARZ 156/20, IBRRS 2021, 0579 = IMRRS 2021, 0214).

2. Ansprüche im Verhältnis mehrerer Mieter untereinander aus einer Vereinbarung, die zwischen den Mietern zum Ausgleich der Mietsicherheitsleistung und damit lediglich aus Anlass eines Mietverhältnisses geschlossen worden ist, aber selbst kein Mietverhältnis begründet hat, werden von § 29a Abs. 1 ZPO nicht erfasst.

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IMRRS 2021, 0377

AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20

1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.

2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.

3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.

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IMRRS 2021, 0385

LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

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IMRRS 2021, 0373

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10.2020 - 27 C 21/20

Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung der Mietsache verpflichtet. Aufgrund veränderter Umweltbedingungen kann aber Anspruch auf Errichtung eines Rückstauschutzes gegen Wassereinbruch bestehen.

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IMRRS 2021, 0375

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2021, 0371

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei an einer Untervermietung kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.

2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

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IMRRS 2021, 0370

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 - 15 C 59/20

Das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Verster­bens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Ge­brauches dar.

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IMRRS 2021, 0365

VG München, Urteil vom 08.10.2020 - M 12 K 18.1072

Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB ist unzulässig. Effektiver Rechtsschutz besteht vor den Zivilgerichten.*)

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IMRRS 2021, 0364

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

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IMRRS 2021, 0329

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 - 65 S 4/17

1. Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

2. Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

3. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.

4. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.

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IMRRS 2021, 0351

AG Kirchheim unter Teck, Urteil vom 16.10.2020 - 2 C 251/20

Ein Zugang bei dem gesetzlichen Vertreter i.S.v. § 131 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Willenserklärung nicht nur - zufällig - in dessen Herrschaftsbereich gelangt, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.

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IMRRS 2021, 0350

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 64 S 270/18

Für eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB kommt es allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit an. Eine Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an (hier: Abbau von Regalen um das nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können).

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IMRRS 2021, 0338

AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021 - 206 C 18/19

1. Eine fehlende Prüfplakette an einem Feuerlöscher stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Ein Wasserschaden an der Wand der Küche rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

3. Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass die Anlage funktionsfähig ist. Erforderlich ist, dass in den Räumen die sog. "Behaglichkeitstemperatur" erreicht wird. Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 bis 22 Grad und in den Nebenräumen 18 bis 20 Grad. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16 bis 17 Grad abgesenkt werden. Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.

4. Kann die Wohnung auf nicht mehr als 20 Grad beheizt werden, berechtigt dies zu einer Mietminderung von 10%.

5. Kälte und Zugluft im Hauptaufenthaltsraum einer Wohnung, dem Wohnzimmer, stellt in den kalten Wintermonaten einen Mietmangel dar, der eine Minderung von 10% rechtfertigt, in den wärmeren Monaten eine Minderung von 5%.

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