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Volltexturteile nach Sachgebieten

1788 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2010, 1324

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.10.2009 - 24 U 17/09

1. Für das Wegnahmerecht des Mieters ist ohne Belang, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen.*)

2. Hat der Mieter zum Vertragsende den von ihm geschuldeten Zustand nicht wiederhergestellt, so kann dem Vermieter ein Ersatzanspruch zustehen, der primär auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und sekundär auf Ersatz des für die Widerherstellung erforderlichen Geldbetrages gerichtet ist.*)

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IMRRS 2010, 1323

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.09.2009 - 24 U 120/09

1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, die Leistungshandlung (etwa die Erteilung des Überweisungsauftrags) bis zum vereinbarten Kalendertag vorzunehmen, weil der Vermieter an diesem Tage über den Zahlbetrag verfügen können muss.*)

2. Anlass zur Klage des Vermieters auf künftige Leistung gibt ein Mieter, der zwar die vertraglich vereinbarte Leistungszeit nicht ausdrücklich bestreitet, der aber unbeeindruckt von den wiederholten außergerichtlichen Aufforderungen des Vermieters durchgehend und ständig die Leistungszeit überschreitet.*)

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IMRRS 2010, 1322

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.02.2010 - 24 U 113/09

1. Nutzungsentschädigung wird pro Tag bis zum Ablauf des Tages der Rückgabe geschuldet.*)

2. Kündigungsfolgeschaden und Nutzungsentschädigung stellen verschiedene Streitgegenstände dar.*)

3. Eine mit der Berufung verbundene Klageerweiterung wird wirkungslos, wenn die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen wird.*)

4. Bei Zurückweisung der Berufung durch Beschluss ist eine Kostenentscheidung im Verhältnis der Werte von Haupt- und Anschlussberufung zu treffen.*)

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IMRRS 2010, 1244

LG Berlin, Urteil vom 07.07.2009 - 63 S 443/08

1. Grundsätzlich kann ein Vermieter seine Instandhaltungskosten nicht als Betriebskosten umlegen, § 1 II Nr. 2 BetrKV, eine gesonderte Vereinbarung ist aber möglich.

2. Wird Wärmecontracting vereinbart, sind die entstehenden Kosten voll umlagefähig.

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IMRRS 2010, 1234

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 235/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 1222

OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.2010 - 3 U 117/09

1. Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig gem. § 566 BGB. Die Form ist nur gewahrt, wenn alle Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen.

2. Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

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IMRRS 2010, 1221

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.12.2009 - 3 U 183/08

1. Der Vortrag des Mieters ist nicht einlassungsfähig, sofern sein Vortrag keine ausreichend konkrete Schilderung von Tatsachen beinhaltet, auf die hin von dem Vermieter eine dezidierte Erwiderung verlangt werden könnte.

2. Die von dem Mieter angeführten Maßnahmen und Investitionen sind nach Art, Umfang und Kosten nicht lediglich summarisch zu behaupten. Neben inhaltlichen Details muss auch eine ausreichende Zuordnung einzelner Kostenpositionen zu dem streitgegenständlichen Mietverhältnis vorliegen.

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IMRRS 2010, 1185

LG Hildesheim, Urteil vom 27.08.2009 - 4 O 376/08

Die Kelleräume sind in die Berechnung der Nutzfläche miteinzubeziehen, sofern sie als Funktionsfläche ausschließlich für den Mieter ausgestaltet sind und von ihm genutzt werden.

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IMRRS 2010, 1177

BFH, Beschluss vom 24.02.2010 - IX B 53/09

Zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei befristetem Mietvertrag.

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IMRRS 2010, 1133

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2010 - 3 U 12/09

1. Zwar spricht eine tatsächliche Vermutung für die Selbstständigkeit der Rechtsverhältnisse, wenn die jeweiligen Vertragspartner eigenständige Vereinbarungen in voneinander getrennten Urkunden niederlegen.

2.Entscheidend ist stets der so genannte Verknüpfungswille, also die Frage, ob die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen; selbst wenn lediglich einer der Vertragspartner einen derartigen Willen zeigt und der andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen.

3. Für alle gemäß § 138 BGB unwirksamen Entgeltvereinbarungen gilt der allgemeine Grundsatz, dass sich diese nicht in einen sittenwidrig überhöhten und in einen noch hinnehmbaren Teil aufspalten lassen, sondern das Verdikt der Sittenwidrigkeit die gesamte Entgeltabrede umfasst, was regelmäßig zugleich zur Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts führt.

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IMRRS 2010, 1092

OLG Celle, Beschluss vom 23.12.2009 - 2 U 134/09

Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den

§§ 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt.*)

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IMRRS 2010, 1088

KG, Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09

1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen (im Anschluss an BGH, IMR 2007, 1092, nur online, für Wohnraum).*)

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.*)

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IMRRS 2010, 1011

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 - 3 U 137/08

1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse.*)

2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden.*)

3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu verletzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auflösende Bedingung dar.*)

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IMRRS 2010, 0937

BGH, Urteil vom 03.03.2010 - XII ZR 131/08

Zur Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum, wenn dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt wird.*)

IMRRS 2010, 0935

BGH, Urteil vom 17.03.2010 - XII ZR 108/08

Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur.*)

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IMRRS 2010, 0877

BGH, Urteil vom 25.11.2009 - VIII ZR 27/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 0858

OLG München, Urteil vom 31.03.2009 - 5 U 3484/08

1. Der Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht setzt voraus, dass eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters stattfindet: er soll in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

2. Diese Frist beginnt nicht vor der Durchführung einer vereinbarten Begehung der Mietsache; die Übergabe der Schüssel an den Hausmeister genügt an deren Stelle nicht.

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IMRRS 2010, 0855

KG, Urteil vom 14.12.2009 - 12 U 13/09

1. Haben die Parteien nach Verhandlungen über eine Änderung der Miethöhe sowohl für das Übersenden des Entwurfs der Vereinbarung als auch für das Übermitteln des vom Mieter unterschriebenen Exemplars sowie für das Übermitteln der Unterschrift des Vermieters auf der Vereinbarung den Weg des Telefax gewählt, haben sie eine vertraglich vereinbarte Schriftform für Vertragsänderungen einvernehmlich abgeändert.*)

2. In einem solchen Fall kann dahinstehen, ob nach § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Wahrung der Schriftform jedenfalls eine der Parteien einen unterschriebenen Brief übermitteln muss.*)

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IMRRS 2010, 0736

LG Itzehoe, Urteil vom 09.07.2009 - 7 O 191/08

Bei Gewerberäumen gehört es regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass die Hauseingangstür zu den gewerblichen Geschäftszeiten geöffnet ist und den Kunden nicht erst über eine Schließanlage, auf Klingeln, Zugang gewährt werden muss.*)

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IMRRS 2010, 0699

LG Gießen, Beschluss vom 13.10.2009 - 1 S 71/09

1. Anwaltskosten sind nur zu ersetzen, soweit sie auch erforderlich sind.

2. Dies ist bei einem unternehmerischen Großvermieter für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und für ein außergerichtliches Räumungsverlangen zu verneinen.

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IMRRS 2010, 0698

LG Gießen, Beschluss vom 04.09.2009 - 1 S 71/09

1. Anwaltskosten sind nur zu ersetzen, soweit sie auch erforderlich sind.

2. Dies ist bei einem unternehmerischen Großvermieter für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und für ein außergerichtliches Räumungsverlangen zu verneinen.

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IMRRS 2010, 0697

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2009 - 22 U 9/09

1. Die Klausel:

"§ 8 Minderung, Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht

1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis T soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.
Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.

3. Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig."

ist in einem Gewerberaummietvertrag zulässig.

2. Auch in gewerblichen Mietverhältnissen ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnungen innerhalb angemessener Zeit zu erstellen. Als angemessen gilt - entsprechend § 556 Abs. 3 BGB - ein Zeitraum von einem Jahr. Erfolgt die Abrechnung innerhalb dieses Zeitraums nicht, kann der Mieter im bestehenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des auf den abzurechnenden Zeitraum entfallenden Betrags geltend machen, § 273 BGB. Dies wird als im laufenden Mietverhältnis ausreichendes "Druckmittel" angesehen, des weitergehenden Rechts auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkosten bedarf es nicht. Ist das Mietverhältnis dagegen beendet, versagt dieses Druckmittel. Dem Mieter wird - in ergänzender Vertragsauslegung - ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse zugestanden, ohne dass er zunächst auf Abrechnung klagen müsste.

3. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt als ebenfalls schuldrechtlicher Anspruch im Sinne des § 194 Abs. 1 BGB der Verjährung, und zwar der allgemeinen, dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in der der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dieser Zeitpunkt entspricht demjenigen, in dem nach allgemeinen Grundsätzen die Verjährung von Nachzahlungs- und Rückzahlungsansprüche beginnt, grundsätzlich also mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erteilt wird oder spätestens hätte erteilt werden müssen.

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IMRRS 2010, 0696

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.03.2009 - 3 U 33/08

1. An die Feststellung eines Erlasses von Pachtzinsen gemäß § 397 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen, entsprechende Vereinbarungen sind im Zweifel eng auszulegen und sämtliche relevanten Begleitumstände sind zu berücksichtigen, da grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine Partei einen einmal begründeten Anspruch aufgeben will.

2. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Erlasses trägt der Pächter.

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IMRRS 2010, 0695

KG, Urteil vom 05.02.2009 - 12 U 122/07

1. Weicht die tatsächliche Fläche eines Gewerbemietobjektes um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, begründet das regelmäßig die Annahme eines Mangels i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine Minderung der Miete rechtfertigt. Bei einer geringeren Flächenabweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Minderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird.

2. Bezugsgröße für die Flächenberechnung im Gewerbemietrecht ist mangels gesetzlicher Definition von Mietfläche der im Vertrag niedergelegte Parteiwille zum Berechnungsmodus, der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist.

3. Eine Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die einzelnen Posten, deren jeweilige Gesamtkosten, den Umlageschlüssel dieser Kosten nach Fläche, die anteiligen Kosten und schließlich die Differenz zwischen den gezahlten Vorschüssen und den berechneten Betriebskosten beinhaltet.

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IMRRS 2010, 0658

AG Kassel, Urteil vom 04.01.2010 - 453 C 4954/09

Die aufgrund Vereinbarung oder gemäß § 556b BGB im Voraus zu zahlende Miete ist bis zum 3. Werktag des Monats dem Vermieter gutzubringen, d. h. der Mieter muss eine Zahlung nicht mehr nur bis zur vereinbarten Frist anweisen, sondern dafür sorgen, dass die angewiesenen Gelder bis zur vereinbarten Frist der Hausbank des Vermieters gutgeschrieben werden.

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IMRRS 2010, 0649

OLG Rostock, Urteil vom 10.12.2009 - 3 U 253/08

1. Stehen dem Gläubiger gegenüber dem Schuldner Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen zu, kann der Schuldner bestimmen, auf welche dieser Forderungen er leistet.*)

2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Versorgung von Räumen mitzuübernehmen, die Dritten überlassen sind oder vom Vermieter genutzt werden. Auch die Kosten, die auf leerstehende Räume entfallen, hat nicht der Mieter zu tragen.*)

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IMRRS 2010, 0640

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2009 - 67 S 44/09

Selbst wenn der Vermieter über mehrere Jahre keine Betriebskosten abgerechnet hat bzw. wegen Nachzahlungen aufgrund verspäteter Abrechnung ausgeschlossen ist, steht dies einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen nicht entgegen.

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IMRRS 2010, 0619

BGH, Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06

1. Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB.*)

2. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der "äußeren Form" des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.*)

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IMRRS 2010, 0576

KG, Beschluss vom 30.11.2009 - 12 U 23/09

Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 I BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen.*)

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IMRRS 2010, 0575

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.01.2010 - 10 U 74/09

1. Entscheidend für die Anwendung des § 569 Abs. 1 BGB ist, ob von den Räumen in ihrem gegenwärtigen Zustand eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Diese muss konkret drohen und zudem erheblich sein, d. h. der Tatbestand des § 569 Abs. 1 BGB ist nur erfüllt, wenn die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung besteht.*)

2. Im Allgemeinen liegt eine erhebliche Gefährdung nicht vor, wenn der gefahrbringende Zustand binnen einer verhältnismäßig kurzen Zeit zu beseitigen und der Vermieter zur Abhilfe bereit ist. Das gilt insbesondere dann, wenn sich die mangelhafte Beschaffenheit der Mietsache in der Regel nur bei längerem Bestehen auf die Gesundheit schädlich auswirkt.*)

3. Anders liegt der Fall jedoch, wenn es sich um eine das Leben der Nutzer gefährdende Beschaffenheit der Kellerdecke handelt, sich die hierauf gründende Einsturzgefahr wegen der eingeschränkten Tragfähigkeit jederzeit konkretisieren und sich die Gesundheitsgefahr damit nicht erst bei längerem Bestehen negativ auf die Gesundheit auswirken kann.*)

4. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus.*)

5. Eine Fristsetzung zur Abhilfe i. S. des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB ist offensichtlich nicht erfolgversprechend, wenn der Vermieter die Abhilfe ernsthaft und endgültig verweigert, die Beseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich erscheint oder mit unzumutbaren Belastungen für den Mieter verbunden ist, z. B. bei unverhältnismäßigem Zeitaufwand oder umfangreichen Bauarbeiten.*)

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IMRRS 2010, 0562

BGH, Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IMRRS 2010, 0560

BFH, Urteil vom 16.12.2009 - I R 49/08

Verpflichtet sich eine gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG steuerbefreite Körperschaft gegenüber der steuerpflichtigen Vermieterin von Wohnungen, Leistungen gegen Entgelt im Bereich des altenbetreuten Wohnens zu erbringen, begründet die Körperschaft damit weder einen Betrieb der Wohlfahrtspflege noch einen steuerbefreiten Zweckbetrieb.*)

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IMRRS 2010, 0555

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.12.2009 - 3 U 140/08

1. Die Erklärung eines Gesellschafters und Geschäftsführers einer GmbH, für die Schulden der Gesellschaft aus einem Mietvertrag persönlich einzustehen, ist regelmäßig nach §§ 133, 157 BGB als Schuldbeitritt, und nicht als Bürgschaft, auszulegen, da der Geschäftsführer ein eigenes wirschaftliches Interesse an der Gebrauchsuüberlassung der Mieträume hat.

2. Insoweit haftet er direkt für die Ansprüche aus dem Mietvertrag.

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IMRRS 2010, 0553

LG Essen, Urteil vom 05.11.2009 - 6 O 236/09

1. Ein gewerblicher Mieter muss den Vermieter weder darüber aufklären, von welchen Kreisen die von ihr angebotene Kleidung vorzugsweise gekauft und getragen wird, noch bezüglich etwaiger Vorkommnisse im Zusammenhang mit anderen von ihm angemieteten Geschäftsräumen.

2. Mangels bestehender Aufklärungspflicht stellt ein Verschweigen von Tatsachen somit keine arglistige Täuschung dar und gibt dem Vermieter keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB.

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IMRRS 2010, 0552

LG Köln, Urteil vom 18.11.2009 - 4 O 79/09

1. Eine Besitzergreifung durch den Insolvenzverwalter im Sinne von § 148 Abs. 1 InsO vollzieht sich aber nicht kraft Gesetzes, sondern setzt die Erlangung der tatsächlichen Sachherrschaft durch den Insolvenzverwalter voraus.

2. Der Vermieter hat gegen den Insolvenzverwalter des Mieters dann keinen Herausgabeanspruch bezüglich der Mietsache, wenn er dessen Besitzerlangung daran nicht beweisen kann.

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IMRRS 2010, 0550

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 - 21 U 14/09

1. Haben die Parteien einen Bruttoinklusivmietvertrag geschlossen, der eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vorsieht, so kann der Vermieter ein außerplanmäßiges Mieterhöhungsverlangen nicht geltend machen.

2. Insbesondere kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung nicht auf rückständige Mietzahlungen des Mieters aus der unzulässigen Mieterhöhung stützen.

IMRRS 2010, 0497

OLG Stuttgart, Urteil vom 30.11.2009 - 5 U 86/09

1. Eine Mietbürgschaft sichert den Vermieter bis zum vereinbarten Vertragsende auch dann, wenn dem Mietvertrag nachträglich ein 2. Mieter beigetreten ist, für den sich der Bürge nicht verbürgt hat.

Dies gilt auch dann, wenn über das Vermögen des 1. Mieters - einer GmbH - das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, dieses abgeschlossen ist und die GmbH im Handelsregister gelöscht wurde.*)

2. Ist in einem solchen Fall zwischen den Parteien des Mietvertrags vereinbart, dass dann, wenn der 1. Mieter aus dem Mietvertrag ausscheiden sollte, der 2. Mieter an Stelle des 1. Mieters eine Mietsicherheit zu stellen hat, so ist dies dahin auszulegen, dass diese Sicherheit nur dann zu stellen ist, wenn damit der Verlust der vom 1. Mieter gestellten Sicherheit verbunden ist oder eine Lücke in der Absicherung besteht.

Ist dies nicht der Fall, berechtigt die Weigerung des 2. Mieters, eine - zusätzliche - Sicherheit zu stellen, nicht die Kündigung des Mietvertrags.*)

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IMRRS 2010, 0485

OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 - 3 U 50/09

1. Der Vermieter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur im Ausnahmefall zur Entlassung des Mieters gegen Gestellung eines Nachmieters verpflichtet, wenn dies im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 242 BGB geboten erscheint.*)

2. Auch in einem Gewerberaummietvertrag können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter einen Nachmieter stellen kann, der die Räume zu Wohnzwecken nutzen will.*)

3. Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenumlagevereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird.*)

IMRRS 2010, 0440

OLG Celle, Beschluss vom 28.01.2010 - 2 U 134/09

Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den §§ 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt.*)

IMRRS 2010, 0352

BFH, Urteil vom 20.08.2009 - V R 21/08

Vermietung eines Seniorenpflegeheimes incl. Überlassung der gesamten Erstausrüstung und Einrichtung als einheitliche Leistung.*)

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IMRRS 2010, 0341

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2009 - 24 U 61/09

Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet ("Subway").*)

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IMRRS 2010, 0340

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2009 - 24 U 12/09

1. Der Vermieter ist bei unbestimmten Zahlungen des Mieters an die gesetzliche Tilgungsreihenfolge gebunden, sofern nicht von einer abweichenden Tilgungsvereinbarung auszugehen ist.*)

2. Die Mietbürgschaft wird mit den gesicherten Mietforderungen fällig (Anschluss an BGH MDR 2009, 40).*)

3. Zur Verjährung von Ansprüchen aus einer Mietbürgschaft.*)

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IMRRS 2010, 0325

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.05.2009 - 9 U 174/08

1. Eine Klausel, dass "die Heiz- und Nebenkosten, die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind" umgelegt werden sollen, ist hinreichend bestimmt.

2. Nach dieser Klausel muss der Mieter sämtliche Betriebkosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (jetzt § 2 BetrKV) tragen.

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IMRRS 2010, 0324

AG Langen, Urteil vom 27.10.2008 - 57 C 207/08 (07)

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 0260

BGH, Urteil vom 27.01.2010 - XII ZR 22/07

1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.*)

2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.*)

3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.*)

IMRRS 2010, 0241

OLG Koblenz, Urteil vom 18.11.2009 - 1 U 579/09

1. Auch ohne ausdrückliche Regelung kann die Auslegung des Pachtvertrags ergeben, dass die Nutzung einer Gaststätte auch für Raucher vertraglich geschuldet ist.*)

2. Beschränkungen aufgrund des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz begründen allerdings keinen Mangel der Pachtsache; insoweit trägt der Pächter das Verwendungsrisiko.*)

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IMRRS 2010, 0212

BGH, Beschluss vom 13.01.2010 - IV ZR 188/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 0178

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2009 - 9 U 42/09

1. Gewerberäume, die in einem in den 20er-Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten und 1936 erweiterten Gebäude liegen und als Büroräume vermietet worden sind, sind nicht deshalb mangelhaft, weil die Innentemperaturen in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26° C betragen.*)

2. Die Verordnung über Arbeitsstätten vom 12. August 2004, die Arbeitsstättenrichtlinien und die DIN 1946-2 enthalten keine Aussage darüber, ab welchen durch Sonneneinstrahlung verursachten Innentemperaturen Gewerbemieträume einen Mietmangel aufweisen.*)

3. Der Mieter, der eine übermäßige Erwärmung der Mieträume geltend macht, muss im Einzelnen darlegen, welche Temperaturen in den angemieteten Räumen erreicht wurden.*)

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IMRRS 2010, 0150

BGH, Urteil vom 16.12.2009 - XII ZR 146/07

1. Bei der Prüfung, ob das nur von einem der beiden gesamtvertretungsberechtigten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - entgegen § 181 BGB - vorgenommene Rechtsgeschäft von dem anderen konkludent genehmigt wurde, ist allein auf dessen Kenntnisstand abzustellen.*)

2. Gemäß § 421 Satz 1 BGB kann der Gläubiger frei wählen, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will, soweit sich sein Vorgehen nicht als rechtsmissbräuchlich erweist. Dabei ist er grundsätzlich dem von ihm in Anspruch genommenen Gesamtschuldner gegenüber nicht verpflichtet, auf ausbleibende Zahlungen des anderen Gesamtschuldners hinzuweisen.*)

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IMRRS 2010, 0142

OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 - 9 U 129/09

Ein vertraglich geregelter Konkurrenzschutz geht dem sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, d.h. er schließt ihn grundsätzlich aus.

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