Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1792 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 0548

BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20

Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGH, BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679, und BGH, IMR 2014, 111).*)

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IMRRS 2021, 0495

AG Dortmund, Urteil vom 27.04.2021 - 425 C 7880/20

1. Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 stellt keinen Mangel der Mietsache dar.*)

2. Es hat jedoch eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen.*)

3. Dabei ist die Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus Online-Geschäften zu reduzieren.*)

4. Art. 240 § 7 EGBGB ist auch auf Situationen vor seinem Inkrafttreten anzuwenden.*)

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IMRRS 2021, 0487

BGH, Urteil vom 08.12.2020 - KZR 124/18

1. Ein privater Vermieter, der aufgrund seiner marktbeherrschenden Stellung vor einer Vermietung den aktuellen Bedarf im Wege der Ausschreibung ermitteln muss, ist nicht verpflichtet, ein förmliches, die Vorschriften des Vergaberechts beachtendes Ausschreibungsverfahren durchzuführen und dessen Grundsätze einzuhalten.

2. Bei Verträgen, die aufgrund der Länge ihrer Laufzeit gegen das Behinderungs- oder Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verstoßen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sie im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf das zeitlich zulässige Maß zurückzuführen.

3. Die berechtigte Verkehrserwartung der Besucher einer Kfz-Zulassungsstelle, dass sich in dem Gebäude oder in unmittelbarer räumlicher Nähe Ladenlokale von Schilderprägern befinden, bei denen sie im Anschluss an die behördlich erteilte Zulassung zügig die erforderlichen Kfz-Kennzeichen erwerben können, kann zur Folge haben, dass einem in dem Gebäude tätigen Schilderpräger kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zukommen kann.

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IMRRS 2021, 0473

LG Dresden, Urteil vom 07.08.2020 - 3 S 359/19

Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermie­teter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel spricht man, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatz­mieters zustehen soll, ohne dass der Vermieter verpflichtet ist, mit dem Nachfolger abzuschließen. Im Zweifel liegt eine echte Nachmie­terklausel vor.

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IMRRS 2021, 0471

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

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IMRRS 2021, 0470

LG Kaiserslautern, Urteil vom 03.04.2021 - 4 O 284/20

Ein Mieter/Pächter, der durch eine zwangsweise Schließung seines Betriebs durch Pandemiebekämpfungsmaßnahmen betroffen ist, kann außerordentlich kündigen.

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IMRRS 2021, 0468

KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20

Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerberaummiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

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IMRRS 2021, 0463

BGH, Urteil vom 10.02.2021 - XII ZR 26/20

1. Zur Rechtsnatur eines Vertrags über die Aufstellung eines Geldautomaten (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)

3. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.*)

IMRRS 2021, 0428

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20

1. Die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie begründet weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

2. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

3. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

4. Im Urkundenverfahren ist der Einwand des Mieters auf Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage unstatthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO).

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IMRRS 2021, 0455

OLG Dresden, Beschluss vom 08.03.2021 - 5 U 2247/20

Das maßgebliche Unterscheidungskriterium zwischen einem Mietvertrag über eine Lagerfläche gem. § 535 BGB und einem Lagervertrag gem. § 467 HGB ist, ob im Rahmen der Vereinbarung eine Obhuts- und Verwahrungspflicht als Hauptpflicht übernommen wird (dann Lagervertrag) oder nicht (dann Mietvertrag über Lagerfläche).*)

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IMRRS 2021, 0372

LG Köln, Urteil vom 21.10.2020 - 17 O 273/19

1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

2. Macht eine Regelung die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig, ist sie unwirksam.

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IMRRS 2021, 0415

OLG Schleswig, Urteil vom 01.04.2020 - 12 U 160/19

1. Mietvertragliche Erfüllungsansprüche - hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt - verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren.*)

2. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa - wie bei § 548 BGB - erst am Ende des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2021, 0387

LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20

1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.

4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).

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IMRRS 2021, 0377

AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20

1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.

2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.

3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.

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IMRRS 2021, 0385

LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

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IMRRS 2021, 0375

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2021, 0364

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

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IMRRS 2021, 0291

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2021 - 2-08 O 175/20

Aus einer Covid-19-bedingten Betriebsschließung, auch wenn unstreitig, gerichtsbekannt und offenkundig, können im Urkundenprozess Einwände nach § 536 Abs. 1 Satz 1, § 275 Abs. 1 und § 313 Abs. 1 BGB nicht abgeleitet werden.

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IMRRS 2021, 0313

LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 - 12 O 359/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen sind nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

2. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt.

3. Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.

4. Der Mieter hat bei corona-bedingten Geschäftsschließungen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die Hälfte der Miete erscheint angemessen.

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IMRRS 2021, 0269

LG Köln, Urteil vom 20.01.2021 - 4 O 84/20

1. § 580a Abs. 2 BGB ist durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar.

2. Bei reinen Gewerberaummietverhältnissen bedarf eine ordentliche Kündigung nicht dem Erfordernis eines berechtigten Interesses.

3. Ein Vorkaufsrecht kann als "dolo-agit-Einwand" einer ordentlichen Kündigung allenfalls entgegengehalten werden, wenn der Kaufvertrag unmittelbar vor dem Abschluss steht.

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IMRRS 2021, 0277

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.12.2020 - 14 O 4339/19

1. Den Entzug eines vertraglich begründeten Mitbenutzungsrechts braucht der Mieter nicht zu dulden.

2. Ein überdachter Zugang zu einem Einkaufszentrum stellt einen Umstand dar, der für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innenstadtlage und damit auch für die darin befindlichen Geschäfte von sogar erheblicher Bedeutung ist.

3. Sind sich die Parteien des Mietvertrags auch bei der Anmietung der Räumlichkeiten dieses Vorteils bewusst, wird unter Berücksichtigung des maßgeblichen objektiven Empfängerhorizonts die Mitbenutzung des Parkhauses und des überdachten Zugangs zwischen Parkhaus und Center zum Inhalt des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

4. Die Sperrung des Zugangsweges betrifft somit den vertraglich vereinbarten Inhalt des Mietverhältnisses und es liegt damit eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vor.

5. Die Ankündigung, Verstöße gegen die Infektionsschutzmaßnahmeverordnung eventuell zu melden, rechtfertigen keine Kündigung.

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IMRRS 2021, 0267

LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Nach der Überlassung der Mietsache werden die Regeln des allgemeinen Schuldrechts durch das Gewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB verdrängt, was auch für teilweise oder zeitweise Unmöglichkeit gilt.

3. Im Übrigen läge aber auch keine Unmöglichkeit gem. § 275 BGB vor.

4. § 313 Abs. 1 BGB ist bei corna-bedingten Schließungen anwendbar. Art. 240 §§ 1, 2 EGBGB entfalten insoweit keine Sperrwirkung.

5. Die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB ist rückwirkend auch auf den ersten Lockdown anwendbar.

6. Die Vermutung umfasst jedoch lediglich die erste Tatbestandsvoraussetzung von § 313 Abs. 1 BGB. Sie umfasst hingegen nicht die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen.

7. Die komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungs-Einschränkungen während weiteren neun Werktagen sowie ein Umsatzverlust von 10% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IMRRS 2021, 0280

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20

1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

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IMRRS 2021, 0264

OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 - 5 U 1782/20

1. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

2. Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind.

3. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

4. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

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IMRRS 2021, 0254

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)

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IMRRS 2021, 0231

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung kann in solchen Fällen aber unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen.

3. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

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IMRRS 2021, 0228

LG Bochum, Urteil vom 29.09.2020 - 17 O 85/19

Die Klausel "Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von 12 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen." genügt den Anforderungen des § 308 Nr. 5b BGB. Auch wenn sich in der hier verwendeten Klausel der Begriff "Pflicht" nicht ausdrücklich findet, ist dies unschädlich. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-)Obliegenheit.

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IMRRS 2021, 0204

BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20

Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen (im Anschluss an BGH, IMR 2020, 135).*)

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IMRRS 2021, 0183

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)

IMRRS 2021, 0163

LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick - heraus.

2. Subjektive Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.

3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.

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IMRRS 2021, 0162

AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20

1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerberaummietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht überraschend sind.

2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.

4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.

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IMRRS 2021, 0047

LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19

1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.

3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnraummietrecht nimmt.

5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.

7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojekts aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.

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IMRRS 2021, 0104

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20

1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IMRRS 2021, 0057

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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IMRRS 2021, 0091

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IMRRS 2021, 0090

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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IMRRS 2020, 1482

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

Die gesetzgeberische Maßnahme der zeitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

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IMRRS 2021, 0058

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IMRRS 2021, 0048

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IMRRS 2021, 0029

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IMRRS 2021, 0026

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zu Grunde liegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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Online seit 2020

IMRRS 2020, 1511

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IMRRS 2020, 1514

OLG Rostock, Beschluss vom 24.08.2020 - 3 U 18/19

1. Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.*)

2. Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.*)

3. Eine Abtretung zu Gunsten Dritter ist nicht möglich.*)

IMRRS 2020, 1526

BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20

Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird (Abgrenzung zu den Senatsurteilen vom 29.09.1999 - XII ZR 313/98, IMRRS 1999, 0004 = NJW 2000, 354, und vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97, IMRRS 2006, 1452 = NJW 1999, 3257).*)

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IMRRS 2020, 1486

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 - 206 C 76/20

1. Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

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IMRRS 2020, 1496

LG München II, Urteil vom 22.09.2020 - 13 O 1657/20

1. Das Auftreten der SARS-CoV-2 Pandemie und die in der Folge der Pandemie durch Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache.

2. Die Verpflichtung zur Mietzinszahlung ist auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB entfallen.

3. Auch eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist nicht vorzunehmen. Dies käme allenfalls in Frage, wenn durch unvorhergesehene Umstände der Geschäftsbetrieb dauerhaft nicht aufrechterhalten werden kann und dadurch der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät.

4. Allerdings stellt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht eine abschließende Regelung dar und entfaltet Sperrwirkung für mögliche Ansprüche aus einer Störung der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2020, 1489

LG München II, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20

1. Sind gewerbliche Mieter im Bereich des Einzelhandels während des ersten Lockdowns von Betriebsschließungen betroffen, steht ihnen unter keinem Rechtsgrund ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete zu.

2. Das COVID-19-Pandemie-Gesetz, insbesondere § 240 EGBGB, stellt eine abschließende Regelung dar, die gegenüber möglichen Ansprüchen aus einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB eine Sperrwirkung entfaltet (im Anschluss an Klimesch/Walther, ZMR 2020, 556; Illies, IMR 2020, 223).

3. Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage sind im Übrigen auch deshalb nicht anwendbar, weil es im Hinblick auf den in zeitlicher Hinsicht auf wenige Wochen begrenzten Lockdown schon an der gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz fehlt. Dabei ist im Hinblick auf den Umsatzausfall die mehrjährige wirtschaftliche Entwicklung in den Blick zu nehmen und gleichzeitig die durch ein Filialsystem bedingte besondere wirtschaftliche Belastung auszublenden.

4. Die Annahme einer Unmöglichkeit nach den §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verbietet sich ebenso von vorneherein wie die Annahme eines Mietmangels (im Anschluss an BGH, IMR 2011, 455; a. A. LG München I, IMR 2020, 500).

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IMRRS 2020, 1484

LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20

1. In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es kann auch keine Vertragsanpassung aufgrund Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt werden, schon gar nicht, wenn eine existentielle Not nicht dargelegt wird.

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IMRRS 2020, 1481

KG, Urteil vom 30.11.2020 - 8 U 1042/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1468

OLG Bamberg, Beschluss vom 20.07.2020 - 8 U 356/19

(Ohne amtliche Leitsätze)

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