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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 1461

LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20

1. Corona-bedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Ohne Darlegung existentiell bedeutsamer Folgen der Schließung ist auch eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

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IMRRS 2020, 1413

OLG Hamburg, Urteil vom 04.11.2020 - 4 U 40/20

1. Trotz verspäteter Annahme kann sich eine Partei nicht auf das Nichtzustandekommen des Mietvertrags berufen, wenn sie aus dem Vertrag jahrelang Vorteile gezogen hat, der Vertragspartner im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrags Dispositionen getroffen hat und der Partei die verzögerte Geltendmachung der verspäteten Annahme vorwerfbar ist.

2. Wenn eine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart worden ist, trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Teilnichtigkeit zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags führen soll, diejenige Vertragspartei, die den ganzen Vertrag verwerfen will.

3. Eine vorformulierte salvatorische Erhaltungsklausel ist wirksam, auch bei Verwendung in gewerbemietrechtlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

4. Eine zulässige Erhaltungsklausel bleibt auch dann wirksam, wenn zusätzlich eine unzulässige Ersetzungsklausel vereinbart worden ist.

5. Es kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

6. Dies ist bei einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu bejahen.

7. Die Änderung einer Vereinbarung, wonach statt der bisherigen Abrechnung des umlagefähigen Verbrauchs von Wasser und Abwasser nunmehr nach dem Durchschnitt des vorangegangenen Abrechnungszeitraums abgerechnet werden soll, stellt sich nicht als wesentlich dar und kann somit auch mündlich geschlossen werden.

8. Nicht schriftformkonforme Vereinbarungen über wesentliche Punkte des Mietvertrags, die sich bereits erledigt haben und dementsprechend keine rechtliche Bedeutung mehr haben, können die Schriftform nicht mehr beeinträchtigen.

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IMRRS 2020, 1337

OLG Bamberg, Beschluss vom 03.06.2020 - 8 U 356/19

1. Grundsätzlich erlischt ein Optionsrecht in einem Mietvertrag, sobald dieses ausgeübt und damit verbraucht worden ist. Aber auch ein bestehendes, noch nicht ausgeübtes Optionsrecht kommt zum Erlöschen, wenn die Vertragsparteien das Mietverhältnis durch eine Vereinbarung um einen größeren Zeitraum verlängern als das Mietverhältnis durch die Ausübung des Optionsrechts verlängert hätte werden können. Soll in einem derartigen Fall das Optionsrecht weiter fortbestehen, so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien.

2. Dies ist zu bejahen, wenn eine Zusatzvereinbarung nur explizit genannte Punkte des ursprünglichen Mietvertrags abändern will, die übrigen Vereinbarungen - hierunter auch die Optionsrechte - ausdrücklich unverändert bleiben sollen.

3. Die Vorschrift des § 544 BGB findet keine Anwendung bei Kettenverträgen, d. h. bei Verträgen, die so ineinander greifen, dass insgesamt die Vertragsdauer dreißig Jahre übersteigt.

4. Bei einer Verlängerung des alten Mietvertrags wird die Frist des § 544 BGB erst von der Verlängerung oder dem Abschluss des neuen Vertrags an gerechnet. Zeiträume vor einer derartigen Vertragsergänzung bzw. Vertragsänderung bleiben bei der Fristberechnung unberücksichtigt.

5. Das Berufungsgericht ist an die Tatsachenfeststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb erneute Feststellungen durch das Berufungsgericht gebieten. Zweifel liegen nur dann vor, wenn aus der Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Falle erneuter Tatsachenfeststellungen die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand haben werden, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt.

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IMRRS 2020, 1412

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 - 45 C 245/20

1. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mietmangel dar, da die Maßnahmen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters anknüpfen.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB vor, da dem Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht unmöglich ist.

3. Legt der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dar, ist ihm ein festhalten am Mietvertrag nicht unzumutbar, mithin kann er keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Dies gilt erst recht, wenn die Betriebsschließung gerade einmal 26 Arbeitstage dauerte.

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IMRRS 2020, 1379

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.11.2020 - 2 U 47/20

1. Erlegt eine allgemeine Vertragsklausel dem Mieter auch Instandhaltungsaufwand auf, der nicht ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und fehlt es auch an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach, so ist sie unwirksam.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel ausdrücklich darauf Bezug nimmt, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist nämlich noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau.

3. Auch eine allgemeine Regelung des Mietvertrags, nach der der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen fehlt.

4. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt.

5. Gibt der Vermieter ein Gutachten in Auftrag, um die bestehenden Mängel festzustellen, so hat der Mieter nur dessen Kosten zu tragen, soweit es Mängel betrifft, für die er schadensersatzpflichtig ist.

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IMRRS 2020, 1400

BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2020, 1390

FG Münster, Urteil vom 29.09.2020 - 15 K 2680/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1381

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20

1. Die Miete kann im Wege des Urkundenprozesses eingeklagt werden. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr durch Urkunden bewiesen werden könnte.

2. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

3. Allerdings hat der Mieter im Fall der vollständigen Schließung seines Geschäfts einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. In diesem Fall ist eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.

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IMRRS 2020, 1383

BGH, Urteil vom 23.09.2020 - XII ZR 86/18

1. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage, die entsprechend § 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO den Widerruf des Einverständnisses mit der Entscheidung durch den Einzelrichter in der Berufungsinstanz rechtfertigt, kann auch durch einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO herbeigeführt werden, wenn der Einzelrichter auf bestimmte, bislang von den Parteien nicht erkannte rechtliche Gesichtspunkte hinweist oder zu erkennen gibt, dass er entscheidungserhebliche Sach- oder Rechtsfragen anders beurteilen will als beide Parteien (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 105, 270 = FamRZ 1989, 164).*)

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen Maßnahmen des Vermieters zur Mangelerforschung und Mangelbeseitigung die Annahme eines "tatsächlichen" Anerkenntnisses der vom Mieter behaupteten Mängel der Mietsache rechtfertigen können.*)

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IMRRS 2020, 1355

LG München I, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20

1. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

2. Muss das Geschäft vollständig geschlossen werden, so beträgt die Miete in dieser Zeit die Hälfte des regulären Mietzinses.

3. Im Passivprozess kann § 313 BGB einredeweise geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass das Gericht den zutreffenden Anspruch auf der Grundlage der Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB direkt festlegen kann.

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IMRRS 2020, 1368

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2020 - 2 W 50/20

Ob bei willensgetragener Herausgabe eines Mietobjekts auf die Aufforderung des Vermieters und der von diesem hinzugezogenen Polizeibeamten hin verbotene Eigenmacht des Vermieters vorliegt mit der Folge der Begründung fehlerhaften Besitzes, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Art des Auftretens der Polizeibeamten und dem Maß des durch sie auf den Mieter ausgeübten Drucks.*)

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IMRRS 2020, 1360

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.10.2019 - 12 U 145/19

Zur Vereinbarung eines erneuten Optionsrechtes zur Mietvertragsverlängerung nach Ablauf des ursprünglichen Optionsrechts bedarf es einer ausdrücklichen, erneuten Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Die pauschale Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag ist dafür nicht ausreichend.

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IMRRS 2020, 1358

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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IMRRS 2020, 1334

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.10.2020 - 13 U 3078/20

Vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem erstinstanzlich erfolgreichen Räumungsurteil für Gewerberäume in der Berufungsinstanz, wenn das Räumungsurteil auf die Nichtzahlung von Miete für Mai und Juni 2020 gestützt wurde.*)

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IMRRS 2020, 1330

OLG München, Urteil vom 28.10.2020 - 7 U 6561/19

1. Auch die Beeinträchtigung des Zugangs zu gemieteten Gewerbeflächen kann einen Sachmangel und damit eine Gebrauchsentziehung i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB darstellen, wenn die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist.

2. Wird durch den Umbau für mehr als die Hälfte der das Einkaufscenter Betretenden der Zugang zum Ladenlokal des Mieters deutlich erschwert, liegt eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung vor.

3. Bei der Zugangsbeschränkung handelt es sich nicht lediglich um eine mittelbare Beeinträchtigung. Denn es geht gerade nicht um "fehlgeschlagene Erwartungen" des Mieters hinsichtlich der Kundenfrequenz oder aufgrund einer ungenügenden infrastrukturellen Erschließung des Centers, sondern um bauliche Veränderungen von Seiten des Vermieters, die selbst und unmittelbar zu einer Verschlechterung der Zugangsmöglichkeiten zu den Geschäftsräumen des Mieters führen.

4. Bei Vorliegen eines der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich vorliegen müssen.

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IMRRS 2020, 1317

OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 - 5 U 1257/20

Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete und IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

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IMRRS 2020, 1316

OLG Dresden, Beschluss vom 30.09.2020 - 5 U 1572/20

Zu den Voraussetzungen des konkludenten Abschlusses eines Mietvertrage über Gewerberäume.*)

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IMRRS 2020, 1302

LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20

1. Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

2. Muss das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben, kann die Miete um 80% gemindert werden.

3. Darf nur ein geringer Teil (hier 25% der Gesamtfläche) für den Publikumsverkehr geöffnet werden und ist dieser weiter beschränkt, kann die Miete um 50% gekürzt werden.

4. Kann die gesamte Fläche wieder geöffnet werden, bleiben allerdings die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen, ist eine Mietminderung von 15% gerechtfertigt.

5. Zudem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge eine Reduzierung der Miete ist, wie sie der gesetzlichen Mietminderung entspricht.

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IMRRS 2020, 1245

KG, Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20

Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274).*)

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IMRRS 2020, 1214

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20

Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel, noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2020, 1169

AG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 201 C 193/18

1. Kann ein im Mietvertrag genau bezeichneter Stellplatz nicht zur Verfügung gestellt werden, stellt dies lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache dar, aufgrund derer eine Minderung außer Betracht bleibt, wenn dieser Stellplatz durch einen adäquaten, insbesondere ebenfalls noch in der Nähe liegenden Stellplatz kompensiert worden ist.

2. Der Zweck, den Erklärenden vor "Übertölpelung" zu schützen, wird voll erreicht, wenn ein inhaltlich eindeutiger Text unter die Vertragsunterschriften gesetzt wird und dem Unterschreibenden dadurch ermöglicht und nahegelegt wird, Kenntnis davon zu nehmen. Dies ist erst recht zu bejahen, wenn der Text auch noch mit rotfarbiger Absetzung und Unterstreichung der Bürgschaftserklärung besonders hervorgehoben wird.

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IMRRS 2020, 1147

LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20

Ein gewerblicher Mieter ist zur Weiterzahlung der Miete auch für die Zeiträume verpflichtet, in denen seine Filiale aufgrund behördlicher Anordnung zeitweise schließen musste.

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IMRRS 2020, 1028

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20

Die Kostenlast bei verspäteter Mietzahlung im Prozess folgt dem Verwendungsrisiko des Mieters.

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IMRRS 2020, 1072

OLG Koblenz, Urteil vom 16.06.2020 - 12 U 2229/19

1. Ist ein Pachtverhältnis über ein Gemeindegrundstück durch die Ortsgemeinde begründet worden, ist diese, vertreten durch den Bürgermeister, - und nicht die Verbandsgemeindeverwaltung - auch für den Ausspruch einer Kündigung des Pachtverhältnisses zuständig.

2. Interne Zuständigkeitsregelungen schränken zwar möglicherweise die Befugnis des Bürgermeisters, nicht aber dessen Macht zur Außenvertretung ein (hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts mit Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Zustimmung des Gemeinderats).

3. Ein zwischen den Parteien begründetes Pachtverhältnis ist durch ehrverletzende rechtswidrige Eingriffe in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vertragspartners in einem Maße beschädigt, das es auf dessen Seite nicht mehr als tragbar erscheinen lässt, dieses Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen, wenn der Kündigungsempfänger in einer E-Mail zum Ausdruck gebracht hat, dass der Vertragspartner bei der Regelung der Angelegenheiten um das Pachtverhältnis mit Methoden vorgehe, die denjenigen des NS-Terrorsystems glichen.

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IMRRS 2020, 1057

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 79/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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IMRRS 2020, 1036

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19

1. Auch bei mehrfachem Wassereintritt in ein Mietobjekt ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nicht in jedem Fall entbehrlich.

2. Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen, die den Voraussetzungen des § 550 BGB nicht genügt, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

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IMRRS 2020, 1027

OLG München, Urteil vom 06.08.2020 - 32 U 4004/18

1. Grundsätzlich unterliegen auch Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss.

3. Eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nicht bedingt erfolgen. Es ist deshalb unzulässig, die Klage gegen einen der Beklagten von dem negativen Ausgang des Verfahrens gegen einen anderen Beklagten abhängig zu machen (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2004 - 31 U 56/04; siehe auch BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 209/03, IMRRS 2004, 0179).

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IMRRS 2020, 1026

OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 - 3 U 91/18

1. Der Mängelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig.*)

2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mängelanzeige voraus.*)

3. Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.*)

4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.*)

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IMRRS 2020, 0978

LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20

Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

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IMRRS 2020, 0890

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.03.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Sie dürfen nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Einzelansprüche. Sie müssen individualisiert werden.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IMRRS 2020, 0832

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.04.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbstständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IMRRS 2020, 0844

LG Regensburg, Urteil vom 07.04.2020 - 62 O 806/19

Ist Vermieterin laut Mietvertrag explizit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so muss auch diese klagen. Deren Gesellschafter haben keine Prozessführungsbefugnis.

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IMRRS 2020, 0826

VG Berlin, Beschluss vom 17.06.2020 - 4 L 171/20

1. Behauptet der Mieter eines Marktstandes, neben dem … zwischenzeitlich gekündigten … zivilrechtlichen Vertragsverhältnis hierüber bestehe wegen einer fortbestehenden Widmung einer Markthalle für öffentliche Zwecke ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis, aus dem der Antragsgegner verpflichtet sei, auf den Vermieter zum Zwecke der Rückgängigmachung der Kündigung einzuwirken, handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, für die der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Satz 1 VwGO gegeben ist.*)

2. Die Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg hat ihre Eigenschaft als öffentliche Einrichtung durch Entwidmung im Jahre 1970 verloren.*)

3. Die Beschränkungen, die das BVerwG für die Privatisierung öffentlicher Einrichtungen in der sog. "Weihnachtsmarkt-Entscheidung" (Urteil vom 27. Mai 2009 - BVerwG 8 C 10.08) aufgestellt hat, galten nicht für die Entwidmung der Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg im Jahre 1970.*)

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IMRRS 2020, 0822

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

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IMRRS 2020, 0691

LG Stuttgart, Urteil vom 11.10.2019 - 17 O 557/19

1. § 548 BGB findet auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung.

2. Von § 548 BGB sind insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, diese sich aber nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

3. Ein Zurückerhalten der Mietsache i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Auf das Ende des Mietvertrags kommt es nicht an.

4. Lehnt der Mieter nach einem ersten Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung seine Einstandspflicht ab, so endet die Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen nach fruchtlosem Ablauf einer in einem zweiten Aufforderungsschreiben gesetzten Frist.

5. Ein im Mahnverfahren geltend gemachter Anspruch ist dann hinreichend individualisiert, wenn er durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden kann, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung ermöglicht, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will.

6. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein. Für den Antragsgegner muss erkennbar sein, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden.

7. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für konkurrierende Ansprüche des Vermieters außerhalb des Mietrechts.

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IMRRS 2020, 0798

OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2019 - 18 U 19/19

Nimmt der Vermieter entgegen § 112 Nr. 1 InsO eine Kündigung vor, ist diese nichtig; eine vom Insolvenzverwalter auf diese Kündigung erklärte "Bestätigung" führt nicht ohne Weiteres zur Beendigung des Mietverhältnisses ex nunc oder gar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung, sondern nur dann, wenn diese Bestätigung als Angebot an den Vermieter auf Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung anzusehen und wenn diese durch den Vermieter angenommen worden ist.*)

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IMRRS 2020, 0761

OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2020 - 30 U 163/19

1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt.

2. Wird ein konkretes Datum für den Mietbeendigungszeitpunkt neben einem Verlängerungszeitraum angeführt, kann dem jedenfalls dann, wenn sich aus beiden nur eine geringfügige Abweichung ergibt, allein der Bedeutungsgehalt beigemessen werden, dass der konkret angeführte Zeitpunkt der maßgebliche Tag sein soll. Anderenfalls wäre seine Angabe - offenkundig - schlicht überflüssig.

3. Auch bei der Auslegung formbedürftiger Verträge darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden.

4. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Dies schließt die Heranziehung erst später errichteter Urkunden für die Auslegung aber jedenfalls dann nicht aus, wenn die andere Urkunde im Mietvertrag bzw. in der Ergänzungsvereinbarung ausdrücklich in Bezug genommen und die Wirksamkeit des Mietvertrags/der Ergänzungsvereinbarung sogar von dem Abschluss des anderen Vertrags abhängig gemacht wird.

5. Sieht eine Mietanpassungsregel vor, dass als Vergleichsmaßstab auf den Preisindex eines bestimmten Monats abgestellt und die vereinbarte monatliche Miete ab dem der Veränderung folgenden Monat angepasst werden soll, ist auf den Monatswert des Verbraucherpreisindex, nicht auf den Jahresdurchschnittswert abzustellen.

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IMRRS 2020, 0694

AG Hamburg, Urteil vom 23.12.2019 - 25a C 155/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0621

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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IMRRS 2020, 0604

OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19

1. Die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude stellt einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt worden ist (im Anschluss an KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688 ff.). Denn die Ursache des behördlichen Verbots liegt in der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts.*)

2. Ist in dem Mietvertrag das Risiko gewerberechtlicher Genehmigungen auf den Mieter vereinbart, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn damit ist für gewöhnlich nicht die Überwälzung des Risikos der baulichen Beschaffenheit des Mietobjektes für den vereinbarten Vertragszweck vom Vermieter auf den Mieter gewollt.*)

3. Der Mieter kann sich auf ein Minderungsrecht wegen treuwidrigen Verhaltens nicht berufen (§ 242 BGB), wenn er durch Ausübung einer ihm vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption einen auf einer ihm bekannten Gesetzesänderung beruhenden (unbehebbaren) Sachmangel erst herbeiführt. Eine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB kommt insoweit aber nicht in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, IMR 2015, 24 = NJW 2015, 402 ff.).*)

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IMRRS 2020, 0582

OLG Bamberg, Beschluss vom 18.02.2020 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0578

OLG Bamberg, Beschluss vom 06.11.2019 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0575

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2020 - 418 HKO 117/18

1. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen; er muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

2. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen.

3. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.

4. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.

5. Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen.

6. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen.

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IMRRS 2020, 0558

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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IMRRS 2020, 0533

KG, Urteil vom 15.08.2019 - 8 U 209/16

1. Sieht der Mietvertrag die Mietzahlung ab Übergabe der Räume an den Mieter (zum Zweck des Eigenausbaus) in einem noch nicht eröffneten Einkaufszentrum vor, liegt nach Ablauf der vorausgesetzten Ausbauzeit ein zur Minderung auf Null führender Sachmangel vor, wenn das Center nicht eröffnet wird. Verlangt der Vermieter trotz der Minderung auf Null Mietzahlung unter Berufung auf eine (der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhaltende) Klausel, die den Miete bei Vorliegen eines streitigen Sachmangels auf einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB verweist, so kann dem entgegenstehen, dass die Berufung des Verwenders auf eine wirksame Klausel unter den besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen kann. Jedenfalls wenn der Sachmangel (die fehlende Eröffnung des Centers und die daraus folgende Gebrauchsuntauglichkeit der Mieträume) unstreitig ist, wegen der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit keine Feststellungen zum Maß der Minderung erforderlich sind und die Rechtsauffassung zur Minderung auf Null bereits durch höchstrichterliche Rechtsprechung zum selben Objekt gesichert ist, ist es nicht gerechtfertigt, den Mieter - unter Inkaufnahme einer Existenzbedrohung - zur Zahlung der nach Auffassung des erkennenden Gerichts sogleich zurückzugewährenden Miete zu verurteilen.*)

2. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50% der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zu Gunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam.*)

3. Folge der Unwirksamkeit ist eine Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen.*)

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IMRRS 2020, 0529

BGH, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).*)

2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).*)

3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.*)

4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit "insbesondere" eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.*)

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IMRRS 2020, 0519

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IMRRS 2020, 0514

OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 - 3 W 125/19

1. Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d. h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen.

2. Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache. Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist jedoch darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.

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IMRRS 2020, 0471

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.03.2020 - 3 U 53/19

Zahlt ein eigentlich zur Zahlung verpflichteter Mieter nicht, kommt er mangels Verschulden nicht in Verzug, wenn eine Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld etwa deshalb besteht, weil der zu Grunde liegende Sachverhalt unklar ist.

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IMRRS 2020, 0502

OLG Koblenz, Urteil vom 23.04.2020 - 1 U 1852/19

1. Zurückbehaltungsrechte gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters stehen weder dem Mieter noch den weiteren nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu; § 570 BGB.*)

2. Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 BGB.*)

3. Einen Verwendungsersatz nach §§ 994, 996 BGB kann der (durch Miet- oder Pachtvertrag) berechtigte Besitzer auch dann nicht geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Geltendmachung seine Berechtigung beendet war. Dies gilt vor allem für Verwendungen, die er in der Zeit seiner Berechtigung vorgenommen hat.*)

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