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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2014, 1084

LG Itzehoe, Urteil vom 09.05.2014 - 9 S 43/13

Die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung sind gewahrt, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben mitteilt, er benötige die Wohnung, um mit seiner Familie selbst dort einzuziehen, da man aus der bisherigen Wohnung ausziehen müsse. Stützt der Vermieter seine Räumungsklage im Berufungsrechtszug bei fortbestehender Tatsachengrundlage hilfsweise auf eine neue, erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene Eigenbedarfskündigung, liegt darin eine nach § 533 ZPO zulässige Klageänderung.*)

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IMRRS 2014, 1060

LG Berlin, Urteil vom 06.03.2014 - 67 S 425/13

Der Mieter hat gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters keinen Anspruch auf insolvenzfeste Anlage einer Mietkaution, wenn noch die Kaution übersteigende Mietzinszahlungen gegenüber dem ursprünglichen Vermieter offen sind. Nichts anderes gilt, wenn der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Barkaution anderweitig verwertet hat oder die Aufrechnung erklärt hat.

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IMRRS 2014, 1120

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.05.2014 - 2-11 S 196/14

1. Die Mietminderung wegen Zunahme des Fluglärms wegen Inbetriebnahme der Nordbahn des Flughafens Frankfurt am Main ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis des Flughafenausbaus abgeschlossen hat.

2. Dies gilt jedenfalls für Mietvertragsabschlüsse ab 1999, weil seitdem in der Presse öffentlich über den Ausbau diskutiert wurde.

3. An diesem Mietminderungsausschluss ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter (hier: die Stadt Frankfurt) als Miteigentümer des Flughafens an der Ausbauentscheidung beteiligt war.

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IMRRS 2014, 1052

AG Wedding, Urteil vom 17.04.2013 - 3 C 293/12

Gewalt oder Drohungen gegen Dritte können auch einen Kündigungsgrund darstellen, wenn diese Dritte Repräsentanten des Vermieters sind. Das ist etwa bei Mitarbeitern eines vom Vermieter beauftragten Planungsbüros der Fall.

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IMRRS 2014, 1077

BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

1. In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.*)

2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.*)

3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.*)

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IMRRS 2014, 1018

AG München, Urteil vom 27.06.2014 - 463 C 4060/14

1. Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. Neueinführung von Betriebskosten ist bei Altverträgen vor dem 01.09.2001 zulässig. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z.B. in Form einer Mehrbelastungsabrede, enthalten ist und die Klausel im Übrigen rechtmäßig ist.

2. Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig.

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IMRRS 2014, 1034

BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZB 30/13

Im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis bestimmt sich der Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mietererhöhungsbetrags, wobei der Wert der Verurteilung in erster Instanz maßgeblich ist.

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IMRRS 2014, 1163

BGH, Urteil vom 08.04.2014 - VI ZR 197/13

Zur Zulässigkeit der Bildberichterstattung über das Mieterfest einer

Wohnungsbaugenossenschaft in deren an ihre Mieter gerichteten Informationsbroschüre.*)

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IMRRS 2014, 1032

BGH, Urteil vom 22.05.2014 - IX ZR 136/13

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen.*)

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IMRRS 2014, 1017

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 - 65 S 366/13

1. Die Heilung der Wirkungen einer zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung im Verzug war.

2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter.

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IMRRS 2014, 1016

LG Berlin, Urteil vom 07.02.2014 - 63 S 226/13

1. Der Verzicht auf eigene Rechte für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit kann ein Vertragsstrafeversprechen darstellen.

2. Ist der Räumungsanspruch des Vermieters beim Abschluss eines Vergleichs begründet, ist in dem Vergleichsschluss kein endgültiger Rechtsverzicht zu sehen, sondern nur ein auflösend bedingter Rechtsverzicht des Vermieters, der seinen an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nachkommt. Solche vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam.

3. Wird das Mietverhältnis nach einem Räumungsvergleichs weiter geführt, kann dieses fortgesetzte, bzw. neu begründete Mietverhältnis neu gekündigt werden, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen (wieder) nicht nachkommt.

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IMRRS 2014, 0958

LG Gießen, Urteil vom 02.04.2014 - 1 S 199/13

Der Vermieter hat beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand durch den Mieter widerspricht nur dann dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn die Parteien darüber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

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IMRRS 2014, 0936

AG Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 - 48 C 31/12

1. Bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden obliegt es grundsätzlich dem Vermieter zu beweisen, dass diese nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.

2. Falsches Wohnverhalten des Mieters muss als Ursache für Feuchtigkeit eindeutig sein. Eine zu niedrige Temperierung bei vorhandenem Baumangel reicht allein nicht aus.

3. Bei bauseits bedingten Feuchtigkeits- und Schimmelpilzerscheinungen im Wohn- und Schlafzimmer sowie in der Küche und bei Putzschäden ist eine Minderung von 20 % angemessen.

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IMRRS 2014, 1002

AG Wiesbaden, Urteil vom 15.11.2013 - 93 C 3906/12

1. Hat der Mieter Fragen zu seiner Betriebskostenabrechnung, muss er grundsätzlich zunächst Belegeinsicht nehmen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter zu den Fragen seiner Betriebskostenabrechnung vor oder anstelle der Belegeinsicht.*)

2. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft besteht jedoch gemäß § 242 BGB, wenn die mieterseits beanspruchte und durch den Vermieter ordnungsgemäß erfüllte Belegeinsicht nicht ausreicht.*)

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IMRRS 2014, 0975

AG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2014 - 31 C 311/13

Grundsätze für die Berechnung der Wohnfläche bei Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§§ 387, 535, 536, 812 BGB i.V.m. der WoFlV und der WMR).*)

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IMRRS 2014, 0956

LG Detmold, Urteil vom 26.03.2014 - 10 S 218/12

Die grundsätzlich zugunsten des Mieters bestehende Vermutung, dass die Verbindung von ihm eingebrachter Anlagen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, kann für Pflanzen nicht uneingeschränkt angewandt werden, da diese nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand zu entfernen sind.*)

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IMRRS 2014, 1003

BGH, Urteil vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13

1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).*)

2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.*)

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IMRRS 2014, 0981

LG Köln, Urteil vom 25.07.2013 - 1 S 201/12

Mieter einer Erdgeschosswohnung können in der Hausordnung verpflichtet werden, abends die Eingangstür des Hauses abzuschließen. Eine solche Klausel ist weder überraschend noch benachteiligt sie die Erdgeschossmieter unangemessen.

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IMRRS 2014, 0935

AG Lübeck, Urteil vom 15.10.2013 - 27 C 1549/13

Dringt in die Mietwohnung Zigarettenrauch von der darunter liegenden Ferienwohnung, so dass der Geruch in der ganzen Wohnung deutlich zu spüren ist, kann der Mieter die Miete um 5% kürzen.

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IMRRS 2014, 0976

LG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014 - 21 S 240/13

Ein Mieter, der derart in seiner Wohnung raucht, dass seit längerer Zeit eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig. Diese nachhaltige Störung des Hausfriedens stellt einen Kündigungsgrund dar. Das gilt auch dann, wenn der Mieter seit 40 Jahren in dem betreffenden Haus wohnt.

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IMRRS 2014, 0922

LG Wiesbaden, Urteil vom 15.03.2013 - 3 S 127/12

Ein starrer Fristenplan für die Schönheitsrenovierungen des Mieters ist unwirksam. Wird auf der Grundlage dieses Planes eine Rückstellung gebildet, indem der Vermieter jeden Monat einen Anteil der Miete für die Schönheitsreparaturen anspart, kann der Mieter diesen Betrag zurückfordern.

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IMRRS 2014, 0929

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - 211 C 567/12

1. Ein Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal, unabhängig davon, wie dieser Raum tatsächlich genutzt wird.

2. Kleine Putzschäden sowie ein feuchter Keller reichen nicht ohne Weiteres für einen schlechten Instandhaltungszustand aus.

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IMRRS 2014, 0924

AG Uelzen, Urteil vom 10.10.2013 - 13 C 5183/13

1. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, durch geeignete Maßnahmen dafür zu sorgen, dass die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, möglichst gering gehalten werden.

2. Sind im Mietvertrag lediglich die Kosten der Müllabfuhr vereinbart, kann der Vermieter etwaige Müllmanagementkosten nicht ohne Weiteres auf den Mieter abwälzen und muss diese selber tragen.

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IMRRS 2014, 0916

LG Hanau, Urteil vom 06.06.2014 - 2 S 40/14

Mietaufhebungsverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Mündlich kann ein Mietaufhebungsvertrag ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn sicher festgestellt werden kann, dass alle klärungsbedürftigen Fragen, wie etwa Kautionsrückzahlung, Renovierungsbedürftigkeit usw., im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters eindeutig und rechtsverbindlich erörtert und beschlossen worden sind.

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IBRRS 2014, 1759

AG München, Urteil vom 31.03.2014 - 424 C 29442/13

1. Die Verkehrssicherungspflicht für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, Anlagen oder Einrichtungen obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Ist die Decke der Tiefgarage einer Wohnanlage undicht, so dass kalkhaltiges Wasser von der Decke auf die stehenden Autos tropft und gegebenenfalls deren Autolack beschädigt, reicht es im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht der Hausverwaltung aus, wenn diese die Eigentümer der Anlage informiert. Es ist nicht erforderlich, dass sie auch die Nutzer der Tiefgarage z.B. durch Aushänge informiert. Die Pflicht zur Information über gewisse Gefahren bei der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt daher dem jeweiligen Eigentümer.

3. Dem Sondereigentümer steht kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IMRRS 2014, 0921

AG München, Urteil vom 18.11.2013 - 463 C 9569/13

Der Abbruch eines bestehenden Wohngebäudes zwecks Neubaus und Neuvermietung ist nur nach Erteilung einer Genehmigung zulässig. Die Wohnraumkündigung diesbezüglich ist nur wirksam, wenn Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegt. Eine vorhandene Baugenehmigung für den geplanten Neubau ist für die Wohnraumkündigung irrelevant.

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IMRRS 2014, 0920

AG München, Urteil vom 16.12.2013 - 424 C 10773/13

Findet sich im Mietvertrag keine Flächenangabe, müssen besondere Umstände vorliegen, um eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße annehmen zu können. Die Flächenangabe eines Maklers in seinem Inserat kann nicht ohne Weiteres dem Vermieter zugerechnet werden. Der Mieter kann dann keine Mietminderung verlangen, wenn sich die tatsächliche Größe von der vom Makler ohne Zutun des Vermieters angegebenen Größe unterscheidet.

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IMRRS 2014, 0915

LG Hanau, Urteil vom 08.05.2014 - 2 S 30/14

1. Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag kommt nur unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Allgemeine Erklärungen eines Mieters, man werde ausziehen oder die Erklärung eines Vermieters einen Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt zu akzeptieren allein lassen nicht ohne Weiteres die Annahme eines Mietaufhebungsvertrages zu.

2. In einem Mietvertragsverhältnis kann einem Vertragspartner die Berufung auf eine für ihn günstige Position verwehrt sein, wenn er diese durch sein vorausgegangenes widersprüchliches Verhalten erlangt hat. Daher kann ein Vermieter, der ausdrücklich keine schriftliche Kündigung wollte, die Weiterzahlung des Mietzinses nach Auszug des Mieters nicht verlangen mit dem Argument, es fehle an der schriftlichen Kündigung des Vertrages.

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IMRRS 2014, 0892

LG Freiburg, Urteil vom 21.03.2013 - 3 S 368/12

Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrages beruft.*)

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IMRRS 2014, 0891

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014 - 56 C 98/13

1. Zur Nebenpflicht des Vermieters gehört es, notwendige Maßnahmen, die der Mieter eingehen muss, insoweit zu dulden, als dadurch die Mietsache über den normalen Gebrauch hinaus genutzt wird.

2. Ein Rollator darf im zusammengeklappten Zustand im Hausflur abgestellt werden, wenn es keine zumutbare Alternative gibt.

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IMRRS 2014, 0890

LG Darmstadt, Urteil vom 06.09.2013 - 6 S 17/13

Eine Wellenbildung des Teppichbodens stellt eine optische Beeinträchtigung und regelmäßig eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer dar und rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

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IMRRS 2014, 0877

LG Münster, Urteil vom 03.12.2013 - 3 S 123/13

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formal nicht ordnungsgemäß. Das gilt auch dann, wenn in dem abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart ist, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind.

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IMRRS 2014, 0886

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2014 - 67 S 421/13

1. Eine unterlassene oder lediglich pauschale - und nicht weiter erläuterte - Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung berührt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung.*)

2. Die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung steht im Hinblick auf zwischen den Mietvertragsparteien im Streit stehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschläge erst dann in Frage, wenn der Mieter im Prozess konkret einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut.*)

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IMRRS 2014, 0843

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 06.12.2013 - 3 C 1662/13

1. Die Gemeinde kann auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann Bezug nehmen, wenn beide Gemeinden nach Größe, Lage, Sozialstruktur und Anbindung an öffentliche Transportsysteme eindeutig vergleichbar sind.

2. Die Frage der Offensichtlichkeit der Nichtvergleichbarkeit des Mietspiegels einer Nachbargemeinde ist eine Rechtsfrage und einem Sachverständigenbeweis nicht zugänglich.

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IMRRS 2014, 0815

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - 202 C 180/13

1. Lagen bei Abschluss des Mietvertrages konkrete Anhaltspunkte für eine Bebauung des gegenüber der Mietwohnung liegenden Grundstücks vor, so kann sich der Mieter bei Geltendmachung eines mietmindernden Mietmangels nicht auf daraus resultierende Baulärmbelästigungen berufen.

2. Konkrete Anhaltspunkte sind insbesondere dann gegeben, wenn eine Teilfläche auf dem gegenüber liegenden Grundstück umbaut und zudem von einem Bauzaun umgeben ist.

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IMRRS 2014, 0842

BGH, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.*)

IMRRS 2014, 0803

LG Hamburg, Urteil vom 26.11.2013 - 316 S 57/13

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis, wenn er sich auf einem zeitlich begrenzten mehrjährigen Aufenthalt im Ausland befindet. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unberechtigt, muss er die entgangene Miete ersetzen.

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IMRRS 2014, 0824

BGH, Urteil vom 30.04.2014 - VIII ZR 284/13

Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson - also der Familienangehörige - identifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss im Kündigungsschreiben nicht offengelegt werden.

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IMRRS 2014, 0811

LG Hanau, Beschluss vom 01.04.2014 - 2 S 216/13

1. Der Vermieter muss zur Darlegung der Vereinbarungen zum Mietzins und zu den Nebenkosten nicht zwingend einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen.

2. Ein schlichtes Bestreiten von bestimmten Kosten der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete Auseinandersetzung mit den entsprechenden Rechnungen und ohne Einsicht in die Belege lässt keine Zweifel an deren tatsächlichen Anfall zu.

3. Der Einwand des Mieters, dass die tatsächlich dem Vermieter in Rechnung gestellten Arbeiten nicht oder nicht hinreichend ausgeführt würden, begründet lediglich einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

4. Der Vermieter ist, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, zum Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskosten nicht verpflichtet, wenn diese Kosten "nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" führen, wobei die Darlegungs- und Beweislast für eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter den Mieter trifft.

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IMRRS 2014, 0808

AG Hamm, Urteil vom 16.05.2014 - 17 C 443/13

Einem gewerblichen Großvermieter stehen keine Inkassokosten zu, wenn er statt eigener Anmahnung seiner Mieter diese Arbeiten durch ein externes Inkassounternehmen aufgrund eines Rahmenvertrags erledigen lässt.*)

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IMRRS 2014, 0780

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2014 - 9 S 30/14

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit längerem Spannungen bestehen, und der/die "Geohrfeigte" zur Auseinandersetzung beigetragen hat. Auch eine fristgerechte Kündigung kommt dann nicht in Betracht.

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IMRRS 2014, 0714

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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IMRRS 2014, 0779

LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014 - 67 S 81/14

1. Zur Abgrenzung einer von dem Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung.*)

2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung i. S. d. § 267 StGB dar.*)

3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.*)

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IMRRS 2014, 0778

AG Lichtenfels, Urteil vom 14.05.2014 - 2 C 24/14

Bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Ergeht der Eröffnungsbeschluss im Laufe eines Bemessungszeitraums, so ist die Miete für diesen Bemessungszeitraum bis zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderung und ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens Masseverbindlichkeit.*)

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IMRRS 2014, 0748

AG Winsen, Urteil vom 23.10.2013 - 16 C 808/13

Es sind grundsätzlich nur solche Nebenkosten umlagefähig, die die Parteien als umlagefähig vereinbart haben.

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IMRRS 2014, 0749

LG Hanau, Urteil vom 20.03.2014 - 2 S 248/13

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will.

2. Dass der Vermieter dann eine höhere Miete erhält, ist unbeachtlich. Entscheidend ist, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wirtschaftliche Interessen sind ein für den Vermieter (angenehmer) Beieffekt.

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IMRRS 2014, 0735

AG Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013 - 24 C 1355/13

Ein Mieter, der derart in seiner Wohnung raucht, dass seit längerer Zeit eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig. Diese nachhaltige Störung des Hausfriedens stellt ein Kündigungsgrund dar.

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IMRRS 2014, 0732

AG Dortmund, Urteil vom 26.11.2013 - 425 C 7773/12

1. Die Angabe eine Wohnfläche in einem Wohnraummietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.*)

2. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% besteht eine tatsächliche unwiderlegliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung.*)

3. Die Grenze ist starr, so dass bei einer Flächenabweichung von bis zu 10% keine tatsächliche Vermutung besteht. In diesen Fällen muss der Mieter eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen.*)

4. Es besteht kein Anlass dafür, anders als der Bundesgerichtshof und die ganz herrschende Meinung, von der 10%-Grenze nach unten abzuweichen.*)

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IMRRS 2014, 0742

LG Hanau, Urteil vom 17.05.2014 - 2 S 206/12

1. Der Vermieter von Wohnräumen schuldet neben der Überlassung der Mietsache in der Regel auch die Erbringung von den Leistungen, die klassischerweise unter den Begriff der Betriebskosten fallen. Der Vermieter ist also regelmäßig verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereiten Zustand zu halten und für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen.

2. In Einzelfällen besteht jedoch keine allgemeine Verpflichtung des Vermieters für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen. Der typische Ausnahmefall ist die Vermietung eines Einfamilienhauses, bei der sogar üblicherweise davon ausgegangen wird, dass das Heizmaterial vom Mieter selbst beschafft werden muss

3. Die Heizkostenverordnung geht im Rahmen ihres Geltungsbereichs etwaigen entgegenstehenden Vereinbarungen der Parteien vor.

4. Mieter eines Einfamilienhauses mit einer eigenständigen Heizungsanlage und letztlich eigenständiger Energieversorgung fallen bereits nicht unter den Begriff des Nutzers im Sinne der Heizkostenverordnung.

5. Verhindert der Mieter eine frühzeitige und vollständige Mangelbeseitigung ohne sachlichen Grund bzw. erschwert dies, ist ein Recht zur Minderung ausgeschlossen.

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IMRRS 2014, 0702

KG, Urteil vom 06.01.2014 - 8 U 83/13

Der Umstand, dass der Zwischenmieter - der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weiter vermieten soll - bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks in eigener Gewinnerzielungsabsicht und damit gewerblich handelt, rechtfertigt weder eine direkte noch analoge Anwendung von § 565 BGB.*)

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