Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4556 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2014, 0706

AG Köln, Urteil vom 07.09.2011 - 201 C 188/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0704

BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13

1. Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.*)

2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).*)

IMRRS 2014, 0693

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2014 - 65 S 213/13

Zahlt ein Mieter anfangs die Miete immer wieder zu spät und kriegt er konsequent auch Abmahnungen vom Vermieter, darf er berechtigterweise davon ausgehen, dass verspätete Mietzahlungen doch zulässig sind, wenn der Vermieter von dem bisherigen Verhalten ersichtlich Abstand nimmt und die Verspätungen über mehrere Jahre hinweg konsequenzlos hingenommen werden. An so ein Vertrauenstatbestand ist auch der Rechtsnachfolger des Vermieters zunächst gebunden. Er kann den Mietvertrag wegen verspäteter Mietzinszahlung nicht ohne Weiteres kündigen.

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IMRRS 2014, 0698

BFH, Urteil vom 21.11.2013 - IX R 12/13

1. Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen in der Weise vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden.*)

2. Sind für ein Gebäude in einem Veranlagungszeitraum Sonderabschreibungen vorgenommen worden, bemisst sich nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nach § 7a Abs. 9 EStG die Restwertabschreibung bei Gebäuden nach dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.*)

3. Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG ist nach Vornahme einer Sonderabschreibung ausgeschlossen.*)

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IMRRS 2014, 0696

BFH, Urteil vom 08.04.2014 - IX R 45/13

1. Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.*)

2. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein.*)

3. War der Steuerpflichtige an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft beteiligt, ist ihm ein von der Gesellschaft zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines zur Vermietung bestimmten Wohngrundstücks aufgenommenes und ursprünglich durch diese Einkünfteerzielung veranlasstes Darlehen nach der Beendigung der Gesellschaft grundsätzlich in dem Umfang zuzurechnen, in dem ihm vormals auch Einkünfte anteilig zuzurechnen waren.*)

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IMRRS 2014, 0683

BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 - 1 BvR 2851/13

Die Nichtzulassung der Revision mit dem Argument, die Rechtssache habe keine grundlegende Bedeutung, ist gerechtfertigt, wenn diese Rechtsfrage durch die entsprechenden Fachgerichte bereits hinreichend geklärt ist.

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IMRRS 2014, 0670

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013 - 2 C 1438/13

1. Die Kleinstreparaturklausel ist wirksam, wenn die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt ist und die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt ist.

2. Die Kleinstreparaturklausel kommt nur dann zum Tragen, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

3. Die Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur darf 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten.

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IMRRS 2014, 0677

BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 218/13

1. Der Eigentümer kann, von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.*)

2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370).*)

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IMRRS 2014, 0674

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 282/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

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IMRRS 2014, 0664

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 - 13 S 86/13

1. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

2. Eine Hochschulstadt mit ca. 170.000 Einwohnern ist mit einer Kleinstadt mit 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar.

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IMRRS 2014, 0655

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Die betroffenen Mieter können die Miete um 25% kürzen.

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IMRRS 2014, 0651

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.*)

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IMRRS 2014, 0645

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 - 63 S 359/10

1. Eine gegenüber einem Dritten erklärte Verpflichtung zur Klagerücknahme bindet den Kläger gegenüber dem Beklagten nicht.*)

2. Verweigert der Mieter dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung als wahr unterstellen.*)

3. Auch Ansprüche des Vermieters auf Wertersatz gegenüber dem rechtsgrundlosen Besitzer der Mietsache können unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO als künftige Ansprüche geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2014, 0638

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 201/13

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat.*)

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IMRRS 2014, 0616

LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2014 - 67 S 475/13

1. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts von 115.000 Euro anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich.*)

2. Ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Verkehrswert der Mietsache in unvermietetem Zustand auf 150.000 Euro beläuft und der Vermieter ein Angebot des Mieters zum Erwerb der Mietsache über 115.000 Euro nicht annimmt.*)

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IMRRS 2014, 0615

AG Bad Segeberg, Beschluss vom 07.04.2014 - 17 C 268/13

1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen sind (Anschluss an BGH, NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 2648 f. = NZM 2010, NZM Jahr 2010 Seite 614).*)

2. Stellt der Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages eine sog. Vermieterbescheinigung aus und gibt er in dieser eine konkrete Wohnfläche an, folgt allein hieraus nicht, dass die Parteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen haben.*)

3. Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung, die von dem Mieter bereits vor Vertragsschluss über einen längeren Zeitraum hinweg bewohnt worden ist, eine Wohnflächenangabe enthalten und soll die tatsächliche Wohnfläche (hier: 21,01 m²) erheblich geringer sein als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche (hier: 50 m²), ist davon auszugehen, dass dem Mieter die Wohnflächenabweichung jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und ein Minderungsrecht gemäß § 536b Satz 2 BGB nicht besteht.*)

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IMRRS 2014, 0598

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.12.2013 - 16 S 138/13

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.*)

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IMRRS 2013, 2449

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IMRRS 2013, 2448

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013 - 67 S 117/13

1. Ein formell rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

2. Ein Erhöhungsverlangen ist materiell unbegründet, wenn die Miete nicht hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt.

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IMRRS 2014, 0576

BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.*)

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IMRRS 2013, 2447

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 - 65 S 152/13

Der Mieter darf den Vermieter an seinem Versehen nicht festhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.

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IMRRS 2014, 0565

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.*)

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IMRRS 2013, 2441

LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 - 67 S 232/13

Hält der Mieter eine Person, die vom Vermieter mit der Überwachung von Sanierungsarbeiten beauftragt worden ist, gegen deren Willen in seiner Wohnung fest, so ist der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Das Festhalten in der Wohnung stellt einen so schweren und nachhaltigen Eingriff in die Freiheit dieser Person dar, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es spielt keinerlei Rolle, ob der Mieter die Person berührt hat.

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IMRRS 2014, 0533

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 - 237 C 375/13

1. Allein die Behauptung, die schweren Erkrankungen seien auf jahrelange Asbestbelastung zurückzuführen, rechtfertigt keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

2. Fest gebundene Asbestplatten haben bei vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache keine Belastung der Raumluft zur Folge.

3. Regelmäßig entsteht erst bei unsachgemäßer Entfernung von asbesthaltigen Fußbodenplatten die Gefahr, dass sich ungebundene Asbestfasern lösen und in die Atemluft gelangen.

4. Der Mieter muss eine konkrete Gesundheitsgefährdung in Form gelöster Fasern schlüssig darlegen, um zur Mietminderung berechtigt zu sein, wenn in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten verlegt sind. Dies gilt entsprechend, wenn Schmerzensgeld wegen Verletzung des Körpers oder der Gesundheit gefordert wird.

5. Der Vermieter muss den Mieter nicht darüber aufklären, dass asbesthaltige Fußbodenplatten verbaut sind. Denn Wohnungsmieter sind im Rahmen ihres Mietgebrauchs nicht zu mechanischen Einwirkungen auf überlassene Fußböden berechtigt, so dass der Vermieter wegen der Beschaffenheit der Bodenplatten mit fest gebundenem Asbest nicht befürchten muss, es könnte durch Bearbeitung von Fußböden zu Gesundheitsgefahren der Mieter kommen.

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IMRRS 2014, 0490

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2012 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IMRRS 2014, 0461

LG München I, Urteil vom 19.02.2014 - 15 S 4624/13

1. Das Anbringen einer Parabolantenne stellt eine einmalige Verletzungshandlung dar und es handelt sich somit nicht um eine Dauerhandlung.

2. Der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich der Verjährung und diese beginnt mit dem Beginn der Beeinträchtigung durch Anbringung der Parabolantenne.

3. Auch der vertragliche Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB verjährt nach drei Jahren und die Verjährung beginnt ebenfalls mit der Anbringung der Parabolantenne.

4. Es besteht allerdings keine Pflicht des Vermieters, die vom Mieter angebrachte Parabolantenne dauerhaft zu dulden und es ergibt sich deshalb ein Recht des Vermieters zur Beseitigung der Antenne auf eigene Kosten aus § 903 BGB, wenn der Mieter über das Breitbandkabel ausreichende Möglichkeiten zum Empfang ausländischer Sender in seiner Heimatsprache hat.

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IMRRS 2014, 0454

LG München I, Urteil vom 08.01.2014 - 14 S 25592/13

Für die Anwendung der Kappungsgrenzensenkungsverordnung für das Gebiet der Landeshauptstadt München kommt es maßgeblich auf den Zugang und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen vor dem 15.5.2013 zugegangen, kann der Vermieter die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB von 20 % ausschöpfen.*)

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IMRRS 2014, 0444

LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 - 63 S 467/12

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat auch der gutgläubige Mitbesitzer, der nicht Partei des Mietvertrages ist, im Falle der unentgeltlichen Besitzüberlassung dem Vermieter - neben dem gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung haftenden Mieter - bis zur Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 988 BGB Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwertes zu leisten.*)

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IMRRS 2014, 0425

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 27.02.2014 - 923 C 181/13

1. Werden sämtliche noch offene Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aus den Erlösen der Pfand-Versteigerungen befriedigt, ist das Pfandrecht des Vermieters erloschen und er ist zur Rückgabe der verbliebenen Pfandsachen an den Mieter verpflichtet. Ist der Mieter verstorben, obliegt die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses, insbesondere die Inbesitznahme des Nachlasses, den Erben, bzw. dem Nachlasspfleger.

2. Holen die Erben, bzw. der Nachlasspfleger die Sachen des verstorbenen Mieters nicht ab, befinden sie sich in Annahmeverzug. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sachen in einen Keller zwischenlagert. Der Vermieter ist zur öffentlichen Versteigerung der Sachen am Leistungsort im Wege des Selbsthilfeverkaufs berechtigt.

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IMRRS 2014, 0412

LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - 67 S 251/13

1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren.

2. Sind beim Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen.

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IMRRS 2014, 0406

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2013 - 67 S 164/13

1. Der Mieter hat Anspruch auf die Einzelverbrauchsdaten, damit er prüfen kann, ob sie richtig addiert sind bzw. ob sie vom Gesamtverbrauch in einem nicht mehr hinzunehmenden Maße abweichen.

2. Gewährt der Vermieter nicht oder nicht hinreichend Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen, so dass die Überprüfung der Abrechnung letztlich nicht möglich ist, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung und den Betriebskostenvorauszahlungen zu. Das führt zum Hinausschieben der Fälligkeit der Nachforderung des Vermieters.

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IMRRS 2014, 0405

LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 - 63 S 421/12

Begleicht der Mieter wenige Tage nach Zugang der Kündigung den rückständigen Betrag vollständig, ist die Kündigung unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und sich der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt in Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen stets vertragstreu verhalten hat.

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IMRRS 2014, 0404

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 268/13

Umfasst eine Modernisierungsmaßnahme mehrere Einzelmaßnahmen, muss eine entsprechende Aufschlüsselung der Modernisierungsumlage im Ankündigungsschreiben erfolgen. Es reicht nicht aus, wenn die voraussichtliche Mieterhöhung in der Modernisierungsankündigung als ein Pauschalbetrag angegeben wird.

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IMRRS 2014, 0376

LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 - 9 S 258/13

1. Verhält sich ein Mieter - oder dessen Mitbewohner - nach einer Kündigung wegen nachhaltiger Hausfriedensstörung über einen Zeitraum von anderthalb Jahren wohl, so kann dem Festhalten des Vermieters am auf die Kündigung gestützten Räumungsanspruch der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens erfolgreich entgegengehalten werden. Dies gilt auch dann, wenn der "Störenfried", dessen Verhalten der Kündigung zu Grunde lag, in der Wohnung verbleibt.

2. Wird der Rechtsstreit nach zulässiger Berufungseinlegung von beiden Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, muss das Berufungsgericht eine Entscheidung über die Kosten treffen. Dabei kommt es auf den ohne Erledigung zu erwartenden Verfahrensausgang an, wobei eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten genügt.

3. Verbleibt es nach der summarischen Prüfung beider Instanzen insgesamt bei offenen Erfolgsaussichten, sind die Kosten beider Instanzen gegeneinander aufzuheben.

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IMRRS 2014, 0377

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014 - 9 S 294/13

Der Verteilerschlüssel "ME-Ant" in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch "Miteigentumsanteile" genannt sind.

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IMRRS 2014, 0375

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.11.2013 - 3 C 1475/13

1. Steht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss das Erhöhungsverlangen von allen abgegeben werden, da eine nachträgliche Genehmigung ausscheidet.

2. Der Vermieter muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels, der mit Spannen und Merkmalen arbeitet, die Merkmale, die nach seiner Ansicht gegeben sind und einen Auf- oder Abschlag rechtfertigen, exakt bezeichnen, damit der Mieter dies überprüfen kann und der Vermieter diese nicht später auswechselt.

3. Der Bezug auf einen Mietspiegel einer nahe liegenden Gemeinde ist unzulässig, wenn für das Gemeindegebiet, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel existiert.

4. Der Mietspiegel wird grundsätzlich alle zwei Jahre fortgeschrieben. Ist das ausnahmsweise nicht der Fall, darf der Vermieter trotzdem keinen Zuschlag zu den Werten des alten hinzurechnen. Vielmehr bleibt der alte weiterhin gültig.

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IMRRS 2014, 0333

LG Hamburg, Urteil vom 22.08.2013 - 307 S 25/13

1. Eine (bedingte) Mieterhöhung für den Fall der Unwirksamkeit einer (früheren) Kündigung ist jedenfalls dann zulässig, wenn vor Entscheidung über die Mieterhöhung die Unwirksamkeit der Kündigung feststeht und damit die "Bedingung" weggefallen ist (Abgrenzung zu LG Hamburg, ZMR 2005, 367 - ZK7 - vgl LG Hamburg, ZMR 2010, 363 - ZK11-).*)

2. Ein Anspruch auf Freigabe hinterlegten Geldes ist einem Zahlungsanspruch gleichartig und zur Aufrechnung geeignet.*)

3. Die gerichtlich ersetzte Bewilligungserklärung zur Freigabe des Hinterlegungsbetrags gilt erst mit Ablauf der Revisionsfrist als abgegeben; vorher kann mit diesem Anspruch nicht gegen eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung aufgerechnet werden.*)

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IMRRS 2014, 0335

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.06.2013 - 3b C 333/12

1. Die Müllgebühren können auf die Mieter umgelegt werden. Hat der Vermieter einen Müllcontainer von 1.100 Litern aufgestellt, obwohl ein Müllgefäß mit 240 Litern ausreicht, kann er die Mehrkosten nicht auf die Mieter umlegen.

2. Kosten für Gartenpflege und Glasversicherung können auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Vertrag wirksam festgelegt wurde und die Rechnungen im Übrigen nachvollziehbar und die Leistungen wirtschaftlich sinnvoll sind.

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IMRRS 2014, 0330

AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 - 12 C 280/12

1. Die Kosten für die Feuerstättenbescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.

2. Die Umlage der Abwasserkosten hat nach dem unterschiedlichen Verbrauch zu erfolgen. Dies muss aber dem Vermieter zumutbar sein. Es ist ihm jedoch nicht zuzumuten, mit der Abrechnung so lange zu warten, bis sämtliche Mieter ihre Abrechnungen eingereicht haben.

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IMRRS 2014, 0328

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.2013 - 2 Ss-OWi 470/12

1. Werden die Mieten durch den Träger der Sozialhilfe übernommen, steht dies für sich genommen noch nicht der Anwendung des § 5 WiStG entgegen. Allerdings kann in diesem Fall - in Ermangelung einer persönlichen Belastung - eine "Ausnutzung" des Mieters zweifelhaft sein.*)

2. Zur Frage, wann eine "Ausnutzung" des Mieters bei öffentlich-rechtlicher Kostenübernahme in Betracht kommt.*)

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IMRRS 2014, 0310

LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013 - 18 S 99/13

1. Die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen stellt insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Daher haben Mieter den Anbau eines Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Sie können jedoch eine Mietminderung wegen der verschlechterten Lichtverhältnisse verlangen.

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn dieser bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten werden könnte.

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IMRRS 2014, 0334

AG Dülmen, Urteil vom 15.11.2012 - 3 C 128/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0307

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 87/13

Die Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Vermieter plausibel nachweisen kann, dass er die Wohnung für sich oder seinen Verwandten nutzen will. Pauschale, unsubstanziierte Behauptungen vermögen eine Eigenbedarfskündigung dagegen nicht zu begründen.

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IMRRS 2014, 0315

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.01.2014 - 6 W 148/13

1. Werden vom Mieter eingebrachte Sachen wegen Mängel des Mietobjekts beschädigt, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. Bei Kunstwerken bemisst sich der Wert des Werkes ohne schädigendes Ereignis in der Regel nach dem durch den Verkauf erzielbaren Wert. Nicht maßgeblich für die Wertbemessung ist die Einschätzung durch den Künstler selbst oder durch Auktionshäuser, sondern es kommt auf die wirtschaftliche Bedeutung des Kunstwerkes am Markt an.

2. Wertbildende Faktoren bei Kunstwerken sind u. a. Marktgängigkeit, Sujet und Format sowie der Entstehungszeitpunkt der Werke. Wertbestimmende Anknüpfungspunkte wie Gestehungskosten oder Anschaffungspreis sind nicht maßgeblich. Ausschlaggebend für die Wertermittlung der Kunstwerke ist daher, welche Verkaufserlöse der Mieter zum Stichtag im Einzelnen in den zurückliegenden Jahren erzielt hat.

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IMRRS 2014, 0306

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 100/13

1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. Da reichen der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; vielmehr müssen ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf hinzukommen.

2. Eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, der Vermieter muss seinerseits höhere Miete als die eingenommene zahlen, begründet kein in besonderem Maße wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig erscheinen lässt. Das Gleiche gilt für eine geplante Zusammenlegung der Mietwohnung mit einer Eigentumswohnung des Vermieters, sowie der Wunsch, im vermieteten Haus zu wohnen, um die Hausverwaltung vor Ort erledigen zu können.

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IMRRS 2014, 0301

LG Limburg, Urteil vom 13.09.2013 - 3 S 70/13

Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind. Das ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter ihnen den Wohnungsschlüssel überlässt, um ihnen die im Vorvertrag angezeigten Renovierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Kommt es im Nachhinein nicht zum Abschluss eines Mietvertrags, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.

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IMRRS 2014, 0304

BGH, Urteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12, IMR 2013, 396 = NJW 2013, 2820).

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IMRRS 2014, 0292

LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13

Zu der Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist. Jedenfalls dann, wenn die Genossenschaft nicht über Regelungen zur "richtigen" Belegung und Vergabe ihrer Wohnungen verfügt und nach diesen verfährt, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573 BGB nicht möglich. Fehlt es an solchen Regelungen, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Die Vergabe der Wohnungen nach bestimmten Präferenzen, aber ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, reicht nicht aus, um bei Abweichung hiervon eine als Kündigungsgrund ausreichende Fehl- oder Unterbelegung anzunehmen.*)

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IMRRS 2014, 0289

AG Limburg, Urteil vom 13.02.2013 - 4 C 636/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0287

BGH, Beschluss vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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