Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5098 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2022, 0120

BGH, Beschluss vom 21.10.2021 - V ZB 52/20

1. Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek können Zinsen, die in dem Vollstreckungstitel als Nebenforderungen ausgewiesen sind, nicht in kapitalisierter Form der Hauptforderung hinzugerechnet und als Betrag der Hypothek eingetragen werden.*)

2. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO liegt vor, wenn das Grundbuchamt bei der Eintragung das Gesetz nach seinem objektiven Inhalt nicht oder nicht richtig anwendet; darauf, ob die der Eintragung zu Grunde liegende Rechtsauffassung des Grundbuchamtes vertretbar ist oder war, kommt es nicht an.*)

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IMRRS 2022, 0113

BGH, Beschluss vom 15.12.2021 - XII ZB 557/20

1. Steuerliche Abschreibungen für die Abnutzung von Gebäuden berühren das unterhaltsrechtlich maßgebende Einkommen nicht (Bestätigung des Senatsurteils vom 01.12.2004 - XII ZR 75/02, FamRZ 2005, 1159).*)

2. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die mittels kreditfinanzierter Immobilien erzielt werden, ist bis zur erzielten Miete nicht nur die - die Einkünfte bereits steuerrechtlich vermindernde - Zins-, sondern auch die Tilgungsleistung unterhaltsrechtlich zu berücksichtigen (Fortführung von Senatsbeschlüssen BGHZ 213, 288 = FamRZ 2017, 519 und vom 04.07.2018 - XII ZB 448/17, FamRZ 2018, 1506).*)

3. Selbständige können in der Summe 24% ihres Bruttoeinkommens des jeweiligen Jahres für die Altersvorsorge aufwenden und damit - soweit eine solche Vorsorge tatsächlich betrieben wird - von ihrem unterhaltsrelevanten Einkommen absetzen (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 177, 272 = FamRZ 2008, 1739). Im Rahmen der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigte Tilgungsleistungen sind auf diese Altersvorsorgequote nicht anzurechnen (Fortführung von Senatsbeschluss BGHZ 213, 288 = FamRZ 2017, 519).*)

4. Werden die mit der Berufsausübung verbundenen höheren Aufwendungen bereits pauschal oder konkret bei der Einkommensermittlung berücksichtigt, bedarf es im Einzelnen einer Begründung des Tatgerichts, wenn es mehr als ein Zehntel des Erwerbseinkommens der Bedarfsbemessung entzieht.*)

5. Der familienrechtliche Ausgleichsanspruch steht in einem Alternativverhältnis zu den Unterhaltsansprüchen des Kindes, weil er nur entsteht, wenn der Unterhaltsanspruch erfüllt worden ist.*)

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IMRRS 2022, 0106

OVG Saarland, Urteil vom 01.12.2021 - 1 A 314/19

Ein Grundstückseigentümer ist zur Duldung der Inanspruchnahme seines Grundstücks zum Zweck der Durchleitung von Abwasser bzw. zum Zweck eines Gewässerausbaus nur verpflichtet, wenn er dies entweder schuldrechtlich gestattet oder ein entsprechendes dingliches Recht bestellt hat oder im Wege eines wasserrechtlichen Zwangsrechts hierzu angehalten wird.*)

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IMRRS 2022, 0103

OLG München, Beschluss vom 13.12.2021 - 34 Wx 408/21

Der formgerechte Nachweis der Aufhebung der zu vollstreckenden Entscheidung nach § 868 Abs. 1 ZPO kann im Grundbuchverfahren nur durch Vorlage einer Ausfertigung, nicht auch einer beglaubigten Abschrift der aufhebenden Entscheidung geführt werden.*)

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IMRRS 2022, 0019

AG Steinfurt, Beschluss vom 04.12.2019 - 21 C 988/19

1. Ein Bedürfnis für die Eintragung eines Widerspruchs gegen eine Vormerkung, deren Nichtigkeit sich aus einer Formunwirksamkeit des Kausalgeschäfts ergibt, besteht dort, wo die Gefahr eines Rechtsverlustes durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter besteht. Diese ist insbesondere dann gegeben, wenn der nichtige Grundstückskaufvertrag eine Belastungsvollmacht zugunsten des avisierten Erwerbers vorsieht.*)

2. Die Entscheidung ist rechtskräftig.*)

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IMRRS 2022, 0018

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.04.2020 - 3 Wx 24/20

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 2021

IMRRS 2021, 1429

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2021 - 6 U 117/20

Ein mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren ausgestattetes Gebäude stellt bereits seiner baulichen Gestaltung nach keine Garage dar, sondern dient dem Aufenthalt von Menschen. Hierdurch entfällt seine bauordnungsrechtliche Privilegierung als Grenzgarage.*)

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IMRRS 2021, 1417

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 20.10.2021 - 9 ME 146/21

1. Da für selbstgenutzte Eigentumswohnungen keine Miete zu zahlen ist, liegt der für das Innehaben einer solchen Zweitwohnung anfallende Aufwand im Verzicht der dadurch erzielbaren Mieteinnahmen.*)

2. Mangels einer für das konkrete Objekt bestehenden Mietvereinbarung stellt in solchen Fällen die Schätzung der Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe eine geradezu zwingende Ermittlungsmethode dar.*)

3. Eine ordnungsgemäße Schätzung der Vergleichsmiete hat sich daran zu orientieren, was für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.*)

4. In einem Fall, in dem im betreffenden Gemeindegebiet Ferienwohnungen die Regel und dauerhaft vermietete Wohnungen die Ausnahme sind, ist es geradezu fernliegend, als Vergleichsmiete für eine selbstgenutzte Ferienwohnung auf die ortsübliche Nettokaltmiete von dauerhaft vermieteten Wohnungen abzustellen.*)

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IMRRS 2021, 1398

LG Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 2 O 292/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1396

BGH, Urteil vom 22.10.2021 - V ZR 69/20

1. Ob ein Bestandteil (hier: Modul einer Freiland-Photovoltaikanlage) i.S.d. § 93 BGB wesentlich ist, bestimmt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Verbindung, wenn es darauf ankommt, ob an dem Bestandteil bestehende Rechte Dritter infolge der Verbindung untergegangen sind. Ist dagegen zu beurteilen, ob Rechte Dritter an einem Bestandteil begründet werden können, der bereits in eine zusammengesetzte Sache eingefügt ist, kommt es auf die Verhältnisse bei Entstehung des Rechts an (Fortführung von Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 231/10, IMRRS 2012, 0154 = BGHZ 191, 285).*)

2. Nachfolgende Wertveränderungen sind bei der Prüfung der Wesentlichkeit eines Bestandteils grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Dies gilt auch dann, wenn die Wertminderung nicht auf Alterung oder übliche Abnutzung, sondern auf - ggf. auch unvorhersehbare - Marktentwicklungen oder sonstige gewandelte wirtschaftliche oder rechtliche Rahmenbedingungen zurückzuführen ist.*)

3. Gebäude i.S.v. § 94 BGB sind zwar auch andere größere Bauwerke, deren Beseitigung eine dem (Teil-)Abriss eines Gebäudes im engeren Sinne vergleichbare Zerschlagung wirtschaftlicher Werte bedeutete. Ein Bauwerk setzt in diesem Zusammenhang aber regelmäßig etwas mit klassischen Baustoffen "Gebautes" von solcher Größe und Komplexität voraus, dass die Beseitigung die Zerstörung oder wesentliche Beschädigung und den Verlust der Funktionalität der Sache zur Folge hätte.*)

4. Eine Freiland-Photovoltaikanlage stellt jedenfalls dann, wenn sie aus einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie darin eingesetzten Photovoltaikmodulen besteht, kein Gebäude i.S.v. § 94 BGB dar.*)

5. § 95 Abs. 1 BGB ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2021, 1392

BGH, Urteil vom 12.11.2021 - V ZR 115/20

1. Ob eine landesgesetzliche Vorschrift das Eigentum an Grundstücken zu Gunsten der Nachbarn i.S.v. Art. 124 EGBGB "anderen" als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwirft, so dass die Gesetzgebungskompetenz des Landes besteht, lässt sich nur auf der Grundlage einer vergleichenden Gesamtwürdigung der bundes- und landesrechtlichen Regelungen bestimmen.*)

2. Das Landesrecht darf Beschränkungen enthalten, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes anordnen, aber an einen anderen Tatbestand anknüpfen und einem anderen Regelungszweck dienen; allerdings muss dabei die Grundkonzeption des Bundesgesetzes gewahrt bleiben.*)

3. Regelungen, die den Grundstückseigentümer zur Duldung einer nachträglichen grenzüberschreitenden Wärmedämmung des Nachbargebäudes verpflichten, sind aufgrund des Vorbehalts in Art. 124 EGBGB von der Gesetzgebungskompetenz der Länder umfasst (hier: § 23a Abs. 1 NachbG-NW).*)

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IMRRS 2021, 1260

VG Bayreuth, Beschluss vom 30.08.2021 - B 4 S 21.641

1. Die Grundsteuerschuld stellt eine öffentliche Last dar, die als dingliche Haftung nicht im Grundbuch erscheint.

2. Der Steuergläubiger (vorliegend die Gemeinde) ist nicht verpflichtet, den Erwerber eines Grundstücks von Amts wegen über Grundsteuerrückstände des Voreigentümer zu unterrichten.

3. Ein Grundstückseigentümer haftet dinglich für die Grundsteuer des Voreigentümers, wenn der Steueranspruch festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist.

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IMRRS 2021, 1386

KG, Beschluss vom 16.11.2021 - 1 W 347/21

1. Die Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vom 03.08.2021 ist nichtig, weil zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung am 06.08.2021 die Begründung für den Erlass der Verordnung nicht allgemein zugänglich war. Die zum 13.08.2021 erfolgte Veröffentlichung der Begründung im Amtsblatt von Berlin führte nicht zur Heilung des Begründungsmangels.*)

2. § 878 BGB ist analog anwendbar auf Anträge auf Aufteilung von Gebäuden in Wohnungseigentumsrechte nach § 8 Abs. 1 WEG, wenn ein solcher Antrag vor Inkraftreten der Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 21.09.2021, die am 07.10.2021 in Kraft getreten ist, beim Grundbuchamt eingegangen ist (Anschluss an BGH, NJW 2017, 1546, zur vergleichbaren Situation bei sog. Erhaltungssatzungen gem. § 172 BauGB).*)

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IMRRS 2021, 1327

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.09.2021 - 3 Wx 125/21

1. Ob die Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie durch den befreiten Nacherben entgeltlich war, d.h. ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstand, hat das Grundbuchamt ohne Bindung an die Beweisvorschrift des § 29 Abs. 1 GBO an Hand aller Umstände frei zu würdigen.*)

2. Entgeltlichkeit ist zu bejahen, wenn die für die Bestimmung des Entgelts maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden und verständlich sowie der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen, und wenn begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind.*)

3. Die Prüfung der Entgeltlichkeit der Veräußerung beschränkt sich nach allgemeinen Grundsätzen auf die dem Nachlassgericht vorgelegten Eintragungsunterlagen und sonstige offenkundige Tatsachen. Dem Grundbuchamt ist es verwehrt, eigene Ermittlungen und Beweiserhebungen vorzunehmen.*)

4. Eine entgeltliche Veräußerung liegt nicht erst dann vor, wenn der Vorerbe denjenigen Kaufpreis vereinbart hat, der sich unter Anwendung der im Einzelfall sachgerechten Wertermittlungsmethode maximal vertreten lässt. Zweifel an der Pflichtgemäßheit der Übertragung ergeben sich nämlich im Allgemeinen nicht alleine aus dem Umstand, dass verschiedene Wertgutachten zu unterschiedlichen Schätzpreisen gelangen.*)

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IMRRS 2021, 1376

BGH, Urteil vom 22.10.2021 - V ZR 44/20

1. Wird eine Photovoltaikanlage - bestehend aus einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie darin eingesetzten Photovoltaikmodulen - auf einem Grundstück aufgrund eines Nutzungsvertrags errichtet, so sind weder die Anlage selbst noch deren Module wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

2. Für die Frage, ob Rechte Dritter an einem Bestandteil begründet werden können, das bereits in eine zusammengesetzte Sache eingefügt ist, kommt es auf die Verhältnisse bei Entstehung des Rechts und darauf an, welche Folgen der gedachte Ausbau in diesem Zeitpunkt gehabt hätte.

3. Können die Module bei der Übereignung im Falle der Trennung noch durch zumindest vergleichbare, auf dem Markt verfügbare Modelle ersetzt und ihrerseits in anderen Anlagen verwendet werden, sind sie sonderrechtsfähig.

4. § 95 Abs. 1 BGB, wonach zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht gehören, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar.

5. Die Photovoltaikanlage ist eine bewegliche Sache im Rechtssinne, weil sie weder ein Gebäude noch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.

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IMRRS 2021, 1375

BGH, Urteil vom 22.10.2021 - V ZR 8/20

1. Wird eine Photovoltaikanlage - bestehend aus einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie darin eingesetzten Photovoltaikmodulen - auf einem Grundstück aufgrund eines Nutzungsvertrags errichtet, so sind weder die Anlage selbst noch deren Module wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

2. Für die Frage, ob Rechte Dritter an einem Bestandteil begründet werden können, das bereits in eine zusammengesetzte Sache eingefügt ist, kommt es auf die Verhältnisse bei Entstehung des Rechts und darauf an, welche Folgen der gedachte Ausbau in diesem Zeitpunkt gehabt hätte.

3. Können die Module bei der Übereignung im Falle der Trennung noch durch zumindest vergleichbare, auf dem Markt verfügbare Modelle ersetzt und ihrerseits in anderen Anlagen verwendet werden, sind sie sonderrechtsfähig.

4. § 95 Abs. 1 BGB, wonach zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht gehören, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar.

5. Die Photovoltaikanlage ist eine bewegliche Sache im Rechtssinne, weil sie weder ein Gebäude noch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.

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IMRRS 2021, 1374

BGH, Urteil vom 22.10.2021 - V ZR 225/19

1. Wird eine Photovoltaikanlage - bestehend aus einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie darin eingesetzten Photovoltaikmodulen - auf einem Grundstück aufgrund eines Nutzungsvertrags errichtet, so sind weder die Anlage selbst noch deren Module wesentliche Bestandteile des Grundstücks.

2. Für die Frage, ob Rechte Dritter an einem Bestandteil begründet werden können, das bereits in eine zusammengesetzte Sache eingefügt ist, kommt es auf die Verhältnisse bei Entstehung des Rechts und darauf an, welche Folgen der gedachte Ausbau in diesem Zeitpunkt gehabt hätte.

3. Können die Module bei der Übereignung im Falle der Trennung noch durch zumindest vergleichbare, auf dem Markt verfügbare Modelle ersetzt und ihrerseits in anderen Anlagen verwendet werden, sind sie sonderrechtsfähig.

4. § 95 Abs. 1 BGB, wonach zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht gehören, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar.

5. Die Photovoltaikanlage ist eine bewegliche Sache im Rechtssinne, weil sie weder ein Gebäude noch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.

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IMRRS 2021, 1365

OLG München, Beschluss vom 04.11.2021 - 34 Wx 273/21

1. Grundlage der Grundbucheintragung von durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren eingetretenen Rechtsänderungen ist ausschließlich das Ersuchen des Vollstreckungsgerichts, nicht auch der Zuschlagsbeschluss oder der Verteilungsplan.*)

2. Neben einem solchen Ersuchen des Vollstreckungsgerichts ist für einen entsprechenden Eintragungsantrag eines Beteiligten kein Raum.*)

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IMRRS 2021, 1342

BVerfG, Beschluss vom 03.11.2021 - 1 BvL 1/19

1. Das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG) erstreckt sich auf alle Abgaben zum Vorteilsausgleich. Daher muss auch die Möglichkeit zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach Eintritt der tatsächlichen Vorteilslage zeitlich begrenzt werden (Fortführung von BVerfGE 133, 143).*)

2. Das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit verlangt zudem, dass der Zeitpunkt des Eintritts der tatsächlichen Vorteilslage für die Beitragspflichtigen erkennbar ist.*)

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IMRRS 2021, 1329

OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2021 - 10 U 6/20

1. Schikanöses oder sogar kriminelles Verhalten eines Nachbarn begründet keinen Sachmangel eines Grundstücks. Auch eine vorvertragliche Aufklärungspflicht für den Verkäufer eines Grundstücks besteht nur, wenn Beeinträchtigungen erheblichen Ausmaßes zu erwarten sind.*)

2. § 238 StGB und § 241 StGB sind Schutzgesetze i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB.*)

3. Wer seine Nachbarn durch Nachstellungen und Bedrohungen in adäquat kausaler Weise zum Wegzug veranlasst, ist zum Ersatz derjenigen Schäden verpflichtet, die den Nachbarn durch Maßnahmen zur Wiederherstellung ihres persönlichen Sicherheitsgefühls entstehen (hier: Umzugskosten sowie Notarkosten und Grunderwerbsteuer für den Erwerb eines neuen Wohnhauses). Demgegenüber sind bloße Vermögensfolgeschäden (hier: Wertverlust am verlassenen Eigenheim, Nebenkosten dessen Veräußerung) nicht vom Schutzzweck der verletzten Strafnormen erfasst.*)

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IMRRS 2021, 1311

BGH, Urteil vom 24.09.2021 - V ZR 272/19

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten (Bestätigung von Senat, Urteil vom 05.03.1993 - V ZR 140/91, IMRRS 2000, 0420 = NJW 1993, 1703).*)

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IMRRS 2021, 1298

FG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2021 - 2 K 2220/20 E

1. Die für steuerpflichtige Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken bestehende Voraussetzung einer willentlichen wirtschaftlichen Betätigung wird im Falle der Zwangsversteigerung durch die Abgabe eines Meistgebots erfüllt.

2. Die Abgabe eines Meistgebots ist im Falle der Zwangsversteigerung auch für die Berechnung der Veräußerungsfrist von zehn Jahren maßgebend.

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IMRRS 2021, 1231

AG Hamburg, Urteil vom 18.11.2020 - 40a C 146/19

1. Der vom Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB rechtswidrig und darf vom betroffenen Eigentümer auf eigene Kosten beseitigt werden. Einen damit verbundenen Eingriff in seine Sachen muss der Störer dulden.

2. Der hier geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB stellt kein geborenes Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern ein aus dem Eigentum folgendes Individualrecht der einzelnen Wohnungseigentümers dar. Gleichwohl kann die Gemeinschaft per Beschluss den Anspruch vergemeinschaften.

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IMRRS 2021, 1236

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2021 - 3 Wx 233/20

Hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag eines übertragenden Rechtsträgers nach Verschmelzung mit einem übernehmenden Rechtsträger (AG) und dessen Eintragung in das Handelsregister kostenpflichtig zurückgewiesen und der nach Vornahme der Grundbucheintragung zugunsten des übernehmenden Rechtsträgers erhobenen Beschwerde der Antragsteller nicht abgeholfen, so ist deren Rechtsmittel als Erinnerung gegen den Kostenansatz mit dem Ziel einer Nichterhebung der Kosten auszulegen, über die unter Aufhebung des Nichtabhilfebeschlusses des Grundbuchamts das Gericht des Kostenansatzes zu entscheiden hat.*)

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IMRRS 2021, 1233

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 19.03.2021 - 2 O 704/19

1. Ist weder die Frage der Bebaubarkeit noch die Frage der voraussichtlichen Erschließung eines Grundstückes zum Vertragsinhalt geworden, verbleiben die Risiken betreffend Bebaubarkeit und Erschließung grundsätzlich (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 23. 02.1995 - 1 U 147/94, NJW-RR 1995, 1105) beim Käufer, sofern sich nicht ausnahmsweise eine Risikoverlagerung auf den Verkäufer durch gesonderte Vereinbarungen der Vertragsparteien ergibt.*)

2. Ist eine solche gesonderte Vereinbarung nicht festzustellen, können bei Unterbleiben einer öffentlichen Widmung oder bei fehlender Bebaubarkeit weder Ansprüche wegen nachvertraglicher Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB noch Ansprüche auf Vertragsanpassung wegen des Wegfalles der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB gegen den Verkäufer gerichtet werden.*)

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IMRRS 2021, 1127

OLG Schleswig, Urteil vom 30.09.2021 - 11 U 18/21

1. Bei einer Mehrheit von Störern besteht ein Unterlassungsanspruch gegen jeden denkbaren Störer unabhängig vom Tatbeitrag.*)

2. Bei einer Mehrheit von denkbaren Notwegen i.S.v. § 917 BGB wird den Berechtigten nicht das Recht eingeräumt, einen für sie bequemen Wegverlauf zu wählen. Das Notwegerecht entsteht in seiner konkreten gesetzlichen Ausgestaltung mit dem Vorliegen von dessen Voraussetzungen.*)

3. Im Rahmen der Ausübung eines Notwegerechts ist der Verlauf zu wählen, der für den Duldungspflichtigen die geringstmögliche Belastung darstellt. Die Nutzung eines Weges als Weg durch Dritte ist dabei für die Grundstückseigentümer grundsätzlich nur mit geringen Belastungen verbunden.*)

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IMRRS 2021, 1046

LG Köln, Urteil vom 03.12.2020 - 24 O 307/19

Sind nach einem Vergleich zu bestimmten Zeiten nur Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke zulässig, so dürfen von dem störenden Grundstück nur Geräusche ausgehen, die bei geschlossenen Fenstern nicht in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn zu hören sind.

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IMRRS 2021, 1110

OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.05.2020 - 10 U 21/19

Kosten für eine fremde Heizungsanlage im Rahmen des Wärmecontractings fallen, auch soweit sie die Instandhaltung betreffen, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkV einheitlich unter die Betriebskosten und sind grundsätzlich einheitlich ohne weitere Aufschlüsselung zu verteilen.*)

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IMRRS 2021, 1069

BGH, Urteil vom 16.07.2021 - V ZR 119/20

1. Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist.*)

2. Mit der "Kaufentscheidung" i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbs. 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Eigenschaft eines Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.*)

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IMRRS 2021, 0397

OLG Nürnberg, Beschluss vom 29.09.2020 - 15 W 1774/20

Wird ein Sondernutzungsrecht begründet, das im Grundbuch eingetragen wird, bedeutet dies für die anderen Sondereigentümer eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums i.S.d. § 877 BGB. Bei einer Belastung mit Rechten Dritter ist in Anwendung der §§ 877, 876 BGB auch die Zustimmung der Dritten zu der Änderung erforderlich.

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IMRRS 2021, 1034

LG Aachen, Beschluss vom 05.08.2021 - 3 S 2/21

1. Bei einem zu Gunsten von Bewohnern eines Nachbargrundstücks schuldrechtlich begründeten Wegerecht ist davon auszugehen, dass dieses nicht gekündigt und ohne Zustimmung der Nachbarn nicht aufgehoben werden darf.*)

2. Die schuldrechtliche Begründung eines Wegerechts steht dem Eintragungsgrundsatz nicht entgegen.*)

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IMRRS 2021, 0963

KG, Beschluss vom 17.06.2021 - 1 W 275/21

Die zum grundbuchrechtlichen Vollzug einer Teilungserklärung nach §§ 8, 7 Abs. 4 Satz 1 WEG beizufügenden Anlagen - Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung - müssen auch dann nicht mit der Bewilligung körperlich verbunden werden, wenn nur die Unterschrift unter der Bewilligung beglaubigt worden ist (Fortführung von Senat, IMR 2015, 470).*)

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IMRRS 2021, 1011

BFH, Urteil vom 10.12.2020 - V R 41/19

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist wie die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke steuerfrei, wenn sie im Rahmen eines einheitlichen wirtschaftlichen Vorgangs mit dieser eng verbunden ist, da die Mietflächen Teil eines Gebäudekomplexes sind und von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter vermietet werden. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob andere (externe) Mieter von Stellplätzen Zugang zu diesen haben, ohne das Mietwohngebäude betreten zu müssen.

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IMRRS 2021, 1013

KG, Beschluss vom 05.07.2021 - 1 W 26/21

Die gesetzliche Beschränkung der Vertretungsmacht nach § 49 Abs. 2 HGB besteht unabhängig davon, ob der Kaufmann Eigentümer des Grundstücks ist (Anschluss an OLG Köln, NJW-RR 2020, 530; entgegen OLG Hamm, DNotZ 2012, 230).*)

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IMRRS 2021, 1007

OLG München, Urteil vom 02.09.2021 - 8 U 1796/18

1. Auch der gewerbliche Verkäufer einer gebrauchten Eigentumswohnung ist grundsätzlich verpflichtet, den einzelnen Käufern insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum zu verschaffen, weil ansonsten in diesen Fällen der vom Gesetzgeber primär vorgesehene Nacherfüllungsanspruch gem. §§ 437 Nr. 1, 439 BGB praktisch leer liefe (vom BGH bisher offengelassen, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14, IMRRS 2015, 1032).

2. Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch ohne ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen. Mit giftigen Stoffen sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel nicht ohne Weiteres hinzunehmen bereit ist (BGH, IMR 2013, 117).

3. Für die Frage, wann eine nicht nur unerhebliche Kontamination vorliegt, sind mangels abweichender Vereinbarung grundsätzlich die Begriffsdefinitionen für schädliche Bodenveränderungen in § 2 Abs. 3 ff. BBodSchG und die Maßnahmewerte gem. § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG in Verbindung mit der BBodSchV maßgeblich.

4. Existieren jedoch neuere wissenschaftliche Erkenntnisse dazu, dass Schadstoffe, die - wie BaP (Benzo(a)Pyren) - als kanzerogen eingestuft werden, bereits in erheblich geringerer Konzentration dem Menschen schaden können als bisher in der BBodSchV vorgesehen, ist es im Hinblick auf das hohe Schutzgut der Gesundheit nicht vertretbar, bis zur endgültigen Verabschiedung einer novellierten Verordnung veraltete, möglicherweise die Gesundheit gefährdende Prüfwerte zu Grunde zu legen. Vor diesem Hintergrund war in Bayern bereits im Jahr 2013 der vom Bayerischen Landesamt für Umwelt abgeleitete Prüfwert von 0,5 mg/kg BaP für Kinderspielflächen und Wohngebiete für die Soll-Beschaffenheit zu Grunde zu legen.

5. Ein gewerblicher Verkäufer gebrauchter Immobilien kann sich gem. § 444 BGB auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Kaufinteressenten seine Kenntnisse arglistig nicht vollständig offenbart, insbesondere dass

a) bei Auffinden einer verfüllten Kiesgrube jedenfalls in München grundsätzlich ein Altlastenverdacht besteht,

b) in den Kaufverträgen jeweils versichert wird, dass "verdeckte Mängel" nicht bekannt seien, insbesondere "### Altlasten", obwohl der Verkäufer wusste, dass er hierüber wegen Abwesenheit des zuständigen Sachbearbeiters und mangels Vertretungsregelung für diesen keine aktuelle Kenntnis hatte, und obwohl in diesem Zeitraum ständig mit dem Eingang des entsprechenden Berichts zu rechnen war und dieser für die weiteren Beurkundungen von offensichtlicher Bedeutung war,

c) die über eine zusammengefasste Altlastenauskunft der zuständigen Behörde hinausgehenden Kenntnisse über weitere Altlasten und deren Konsequenzen verschwiegen werden.

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IMRRS 2021, 1009

BGH, Urteil vom 28.05.2021 - V ZR 24/20

1. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.*)

2. Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat,IMR 2013, 1159 - nur online).*)

3. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.*)

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IMRRS 2021, 0984

BGH, Urteil vom 25.06.2021 - V ZR 218/19

Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu erwerben bzw. zu halten, ist im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber formbedürftig, wenn der Beauftragte im Zeitpunkt der Treuhandabrede bereits Eigentümer des Grundstücks ist oder er ein diesbezügliches Anwartschaftsrecht erlangt hat (Abgrenzung von Senat, Urteil vom 15.01.2021 - V ZR 210/19, BWNotZ 2021, 144 Rz. 12 ff. = IMR 2021, 332).*)

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IMRRS 2021, 0843

KG, Beschluss vom 08.04.2021 - 1 W 50-230/21

1. Ein vorläufiges Umwandlungsverbot nach § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB kann als relatives Verfügungsverbot auch noch nach (verbotswidriger) Begründung von Wohnungseigentum in die Wohnungsgrundbücher eingetragen werden.*)

2. Ist zumindest ein Wohnungseigentum an einen gutgläubigen Dritten veräußert worden, so ist die Begründung des Wohnungseigentums an dem Grundstück insgesamt auch der Gemeinde gegenüber absolut wirksam. Die Nichteintragung des Verfügungsverbots begründet dann auch auf den Grundbuchblättern der anderen Wohnungseigentumsrechte keine Grundbuchunrichtigkeit mehr.*)

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IMRRS 2021, 0928

OLG Bamberg, Beschluss vom 14.04.2021 - 1 U 494/20

1. Wird der Benachteiligte vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten, liegt keine Sittenwidrigkeit vor.

2. Wenn Parteien auf Wertgutachten vertrauen und dies der Kaufpreisfindung zu Grunde legen, kann von Ausnutzen (§ 138 Abs. 1 BGB) keine Rede sein.

3. Wer nach sofortiger Kaufpreiszahlung sein befristetes Rückkaufsrecht nicht ausübt und sich dennoch auf § 138 BGB beruft, handelt (selbst) sittenwidrig.

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IMRRS 2021, 0897

OLG Bamberg, Beschluss vom 22.06.2021 - 1 U 494/20

1. Wird der Benachteiligte vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten, liegt keine Sittenwidrigkeit vor.

2. Wenn Parteien auf Wertgutachten vertrauen und dies der Kaufpreisfindung zu Grunde legen, kann von Ausnutzen (§ 138 Abs. 1 BGB) keine Rede sein.

3. Wer nach sofortiger Kaufpreiszahlung sein befristetes Rückkaufsrecht nicht ausübt und sich dennoch auf § 138 BGB beruft, handelt (selbst) sittenwidrig.

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IMRRS 2021, 0864

LG Münster, Urteil vom 28.10.2020 - 2 O 627/19

1. Eine Abweichung im Exposé gegenüber dem Plan einer inzwischen durch einen Durchbruch überholten veralteten Teilungserklärung kann eine unbeachtliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio) darstellen.

2. Der Standard-Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Wohnung greift nicht bei Arglist (§ 444 BGB).

3. Auch wenn der Käufer grob fahrlässig offensichtliche Mängel nicht kennt, kann die Haftung mit der Folge eines Rücktrittsrechts und Schadensersatzes wieder in vollem Umfange aufleben (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB).

4. Selbst wenn der Käufer im Notarvertrag bestätigt hat, die Teilungserklärung erhalten zu haben und zu kennen, kommt es auf die tatsächliche Übergabe an.

5. Gedanklich ist eine Anfechtung wegen Arglist nach § 123 Abs. 1 BGB zwar vorrangig zu prüfen. Im Urteil kann eine Ablehnung eines solchen Rechts aber auch nach der Ablehnung des behaupteten Rücktrittsrechts erfolgen.

6. Die Anfechtung wegen Arglist setzt zusätzlich zu den Voraussetzungen eines Wiederauflebens der Gewährleistung voraus, dass die Täuschung oder Verletzung einer Offenbarungspflicht für den Vertragsschluss kausal war.

7. Ein fehlendes Motiv für ein Verschweigen spricht gegen eine arglistige Täuschung und rundet eine Klageabweisung ab.

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IMRRS 2021, 0562

OLG Köln, Urteil vom 21.04.2021 - 16 U 124/20

1. Mittelbarer Handlungsstörer ist nach wertender Betrachtung auch derjenige, der die Beeinträchtigung eines Dritten (hier: Nachbarn) durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei u. a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung (BGH, IMR 2015, 158).

2. Danach haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Besitzübergabe und teilweiser Eigentumsumschreibung an die Erwerber - auch ohne Beschlussfassung - gegenüber dem Nachbarn verschuldensunabhängig für einen vom Bauträger bei Nachbesserungsarbeiten verursachten Schaden. Die Kenntnis des Verwalters von den Maßnahmen ist nicht erforderlich.

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IMRRS 2021, 0830

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.11.2020 - 20 W 252/19

Wird bei Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum eine zuvor bestehende Auflassungsvormerkung in den einzelnen Wohnungsgrundbuchblättern vermerkt, können später nicht einzelne Wohnungen aus der Vormerkung "freigegeben" werden. Die Vormerkung kann nur insgesamt gelöscht werden.*)

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IMRRS 2021, 0895

BGH, Urteil vom 18.06.2021 - V ZR 146/20

Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.*)

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IMRRS 2021, 0870

OLG München, Beschluss vom 24.02.2021 - 34 Wx 458/20

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nach der der Vertrieb von Getränken auf dem belasteten Grundstück untersagt ist, ist inhaltlich unzulässig, soweit sie von der Berechtigten hergestellte oder vertriebene Getränke im Ergebnis von dem Verbot ausnimmt.*)

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IMRRS 2021, 0857

OLG Nürnberg, Beschluss vom 06.10.2020 - 15 W 2130/20

Eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Berechtigten eines Wohnungsrechts, nach der die Kosten für Schönheitsreparaturen, Wasser, Abwasser, Heizung, Strom und Gas, den Kaminkehrer und die Müllabfuhr der Eigentümer trägt, kann zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts gemacht werden.*)

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IMRRS 2021, 0801

AG Mainz, Urteil vom 26.02.2021 - 86 C 286/18

Zu den Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs wegen unerlaubter Anfertigung von Lichtbildern.

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IMRRS 2021, 0819

BGH, Urteil vom 16.04.2021 - V ZR 85/20

1. Ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, wenn der Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks eine Zufahrt zu diesem in zumutbarer Weise über ein anderes, in seinem Eigentum stehendes Grundstück errichten kann; in diesem Fall kann das Notwegerecht allenfalls befristet und längstens bis zur Herstellung der anderweitigen Verbindung mit dem öffentlichen Weg zugesprochen werden.*)

2. Erfordert die Errichtung einer Zufahrt zu dem verbindungslosen Grundstück eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und kommt in Betracht, dass der Eigentümer einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf deren Erteilung hat, ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, diesen gerichtlich durchzusetzen; ob eine solche Klage vor den Verwaltungsgerichten hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, muss das Zivilgericht bei der Entscheidung über das Bestehen des Notwegerechts in eigener Zuständigkeit prüfen.*)

3. Ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil i.S.v. § 1019 BGB nur für dieses, nicht aber für weitere, in seinem Eigentum stehende oder von ihm genutzte Grundstücke; eine Benutzung des dienenden Grundstücks auch für Zwecke anderer Grundstücke als des herrschenden ist grundsätzlich widerrechtlich (Bestätigung von Senat, Urteil vom 05.10.1965 - V ZR 73/63, BGHZ 44, 171; Urteil vom 06.06.2003 - V ZR 318/02, IBRRS 2003, 1962 = WM 2004, 190).*)

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IMRRS 2021, 0807

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.02.2020 - 6 U 180/19

1. Der Träger der kommunalen Wasserversorgung ist verpflichtet, mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Vertrag über den Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz und über die nachfolgende Versorgung der Anschlussstelle mit Wasser zu ihren Allgemeinen Versorgungsbedingungen zu schließen. Die AVBWasserV ist eine Rechtsverordnung, deren Inhalt nach ihrem § 1 Abs. 1 Vertragsbestandteil wird, wenn Wasserversorgungsunternehmen für den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung und für die öffentliche Versorgung mit Wasser Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind.

2. Weil Hausanschlüsse nach der Regelung des § 10 Abs. 3 S. 1 AVBWasserV unabhängig von der Eigentumslage immer zu den Betriebsanlagen gehören, ist das Wasserversorgungsunternehmen selbst in solchen Fällen nach § 10 Abs. 4 AVBWasserV nur berechtigt, vom Anschlussnehmer die Erstattung von Kosten zu verlangen. Darunter fallen jedoch auch nicht die Kosten für die Aufrechterhaltung des Hausanschlusses durch laufende Instandhaltung und Instandsetzung, technische Verbesserung, Erneuerung oder die Auswechselung von Teilen, wie sie der Beklagte hier wegen veränderter Regeln der Technik als notwendig bezeichnet. Auch für eine solche technische Erneuerung respektive Zusammenfassung von bestehenden Hausanschlüssen fällt ihm gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3 AVBWasserV die Herstellungsverantwortung zu, denn Unterhalts- und Erneuerungskosten, die sich auch aus geänderten technischen Vorschriften ergeben können, dürfen vom Versorger nur über den Wasserpreis an die Kunden weitergegeben werden.

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IMRRS 2021, 0793

BFH, Urteil vom 11.11.2020 - XI R 7/20

Bestehen bei gemischt genutzten Gebäuden erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume, sind Vorsteuerbeträge nach dem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen (Bestätigung der Rechtsprechung; s. Senatsurteil vom 10.08.2016 - XI R 31/09, BFHE 254, 461; BFH, Beschluss vom 27.03.2019 - V R 43/17, BFH/NV 2019, 719).*)

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