Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

5098 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 0742

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22.04.2021 - 10 S 60.19

Ist für einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag eine Ablösung vereinbart worden, so tritt die Ablösungswirkung nur dann ein, wenn der vereinbarte Ablösungsbetrag auch tatsächlich vollständig entrichtet worden ist.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0760

BGH, Urteil vom 12.03.2021 - V ZR 31/20

1. Die Vorschrift des § 7b Abs. 1 NRG-BW setzt das Bestehen einer Grenzwand voraus; die Rechtsverhältnisse an einer Nachbar- bzw. halbscheidigen Giebelwand richten sich mangels landesrechtlicher Regelung in Baden-Württemberg ausschließlich nach Bundesrecht.*)

2. Die Zustimmung zur Errichtung einer Nachbarwand und damit zur Grenzüberschreitung bezieht sich im Zweifel nicht nur auf die Wand selbst, sondern auch auf Bauteile, die deren Abschluss dienen (hier: Dachüberstand) und die Benutzung des überbauten Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen, solange von diesem aus nicht an die Wand angebaut worden ist. Von der Zustimmung umfasst ist die spätere Erneuerung solcher Bauteile unter Berücksichtigung der aktuellen bautechnischen Anforderungen und Anschauungen.*)

3. Soll an die Nachbarwand angebaut werden, muss der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus bereits angebaut ist, die überstehenden Bauteile auf seine Kosten entfernen.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0268

LG Berlin, Urteil vom 28.01.2021 - 65 S 52/18

1. Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil, einem Arrestbefehl oder einer einstweiligen Verfügung vollstreckt, tritt nach der Rechtsprechung des BGH keine Erfüllung im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB ein.

2. § 16a NachbG Bln ist verfassungskonform, da § 912 BGB die Duldungspflichten des Nachbarn bei einem Überbau nicht abschließend regelt.

3. Grenzwände sind keine Grenzanlagen i.S.d. § 921 BGB; die Regelungen der §§ 921 f. BGB sind daher nicht anwendbar.

4. Der Nachbar muss das nachträgliche Anbringen einer Dämmung als Überbau dulden, wenn das Anbringen einer Innendämmung keine adäquate Alternative darstellt.

 Volltext


IMRRS 2021, 0759

BGH, Urteil vom 11.06.2021 - V ZR 234/19

Das Selbsthilferecht nach § 910 Abs. 1 BGB ist - vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen eines Rückschnitts - nicht deshalb ausgeschlossen, weil durch die Beseitigung des Überhangs das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0740

VG Berlin, Urteil vom 27.05.2021 - 19 L 58/21

1. Die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist gem. § 172 Abs. 2 BauGB als Rechtsgrundlage für die vorläufige Untersagung auch auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gem. § 1 WEG anwendbar.

2. Zu den Voraussetzungen einer vorläufigen Untersagung von Wohnungs- und Teileigentum.

 Volltext


IMRRS 2021, 0686

KG, Beschluss vom 02.03.2021 - 1 W 1503/20

Eine transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten genügt zum Nachweis der (Vertretungs-)Macht des Bevollmächtigten auch dann, wenn dieser erklärt, Alleinerbe des Vollmachtgebers zu sein; es bedarf keines Nachweises der Erbfolge in der Form des § 35 Abs. 1 GBO (Fortführung von Senat, Beschluss vom 22.10.2020 - 1 W 1357/20, IBRRS 2020, 3344 = IMRRS 2020, 1356; entgegen OLG Hamm, FGPrax 2013, 148; OLG München, Beschluss vom 31.08.2016 - 34 Wx 273/16, IBRRS 2016, 2421 = IMRRS 2016, 1449).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0747

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 4/21

1. Nehmen Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung mehrfach auf das Infektionsschutzgesetz (IfSG) Bezug und bestimmen diese eine Entschädigungspflicht für eine Betriebsschließung "beim Auftreten meldepflichtiger Krankheiten oder Krankheitserreger (siehe Nr. 2)", wobei der in dieser Nr. 2 enthaltene und abschließend zu verstehende Katalog mit den "folgenden, im Infektionsschutzgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten oder Krankheitserreger[n]", gegenüber dem Katalog in § 6 und § 7 IfSG eingeschränkt ist, so ist die den abschließenden Katalog enthaltende Klausel wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.*)

2. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel besteht Versicherungsschutz für eine bedingungsgemäße Betriebsschließung auch aufgrund des Auftretens von Krankheiten und Krankheitserregern, die von den Generalklauseln in § 6 und § 7 IfSG erfasst werden. Diese Generalklauseln schließen die Krankheit COVID-19 bzw. den Krankheitserreger SARS-CoV-2 mit ein.*)

3. Ob eine Betriebsschließung im Sinne der Versicherungsbedingungen vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Allein der Umstand, dass weiterhin in geringem Umfang eine geschäftliche Tätigkeit möglich war, schließt die Annahme eines Versicherungsfalles nicht aus, wenn sich die behördliche Anordnung im konkreten Fall faktisch wie eine Betriebsschließung ausgewirkt hat.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0745

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 11/21

1. Enthalten Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung die ausdrückliche Regelung, dass meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger im Sinne dieses Vertrags "nur" die in einem nachfolgenden Katalog - ohne Erwähnung des Infektionsschutzgesetzes - aufgezählten sind, wobei weder die Krankheit COVID-19 noch der Krankheitserreger SARS-CoV-2 enthalten ist, so ist eine Betriebsschließung infolge des Auftretens dieser Krankheit bzw. dieses Erregers nicht vom Versicherungsschutz umfasst.*)

2. Die hierin liegende Risikobegrenzung ist wirksam. Sie ist weder mehrdeutig noch überraschend gemäß § 305c BGB und begründet auch keine unangemessene Benachteiligung des Versicherungsnehmers im Sinne von § 307 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0731

OLG Oldenburg, Beschluss vom 23.03.2021 - 12 W 38/21

§ 40 GBO ist entgegen einer verbreiteten Ansicht auf Fälle einer Belastung des Eigentumsrechtes, auch im Rahmen einer Finanzierungsgrundschuld, nicht anzuwenden, so dass es bei dem Erfordernis einer Voreintragung des Erben nach § 39 GBO bleibt.

 Volltext


IMRRS 2021, 0702

BGH, Urteil vom 16.04.2021 - V ZR 17/20

Das lediglich allgemeine, von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöste Interesse des Eigentümers, sein mit einem Wegerecht belastetes Grundstück einzufrieden, kann für sich genommen einen Anspruch gegen den dienstbarkeitsberechtigten Nachbarn, ein auf dem Weg an der gemeinsamen Grundstücksgrenze angebrachtes Tor nach jeder Durchfahrt zu schließen, nicht begründen; vielmehr sind das Einfriedungsinteresse des Eigentümers und das Interesse des Berechtigten an der ungehinderten Ausübung seines Wegerechts unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0698

LG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 14 O 99/20

1. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird.

2. Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden.

3. Tritt der Erwerber insgesamt in das Mietverhältnis ein und wurde die Mietsicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet, muss der Verkäufer die Mietsicherheit an den Erwerber herausgeben, und zwar in dem Zustand und der Höhe, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestand.

4. § 566a BGB ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage.

5. Der Vermieter darf eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten.

6. Der Verkäufer darf sich nach der Veräußerung aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen.

 Volltext


IMRRS 2021, 0688

VGH Bayern, Beschluss vom 24.03.2021 - 12 ZB 19.369

1. Eine nach § 5 Abs. 1 ZeS 2017 erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung ist nach § 5 Abs. 2 ZeS 2017 regelmäßig dann zu erteilen, wenn schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.*)

2. Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS 2017 insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Verfügungsberechtigten gegeben, können sich aber etwa auch aus dem Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG in Verbindung mit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ergeben.*)

3. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum trotz Wohnungsnot besteht nicht, wenn der in Rede stehende Wohnraum dem Eigentümer außerhalb von Abwesenheitszeiten selbst als Wohnung dient und somit zumindest zeitweise als "Heimstatt im Alltag" genutzt wird.*)

4. Ein im Erfordernis der Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung liegendes repressives Verbot einer bestimmten Nutzung einer im eigenen Eigentum stehenden Wohnung mit Befreiungsvorbehalt stellt sich stets als Eingriff in das grundrechtlich in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentumsgrundrecht dar.*)

5. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein "generalpräventives" Vorgehen gegen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung zwar selbst nutzen, sie in Abwesenheitszeiten aber für Zwecke der Fremdenbeherbergung für mutmaßlich mehr als 8 Wochen im Jahr vermieten.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0680

OLG Hamm, Beschluss vom 09.04.2021 - 7 U 76/19

Eine rund 10 cm hohe Treppenstufe in einem 8,45 Meter langen Zuweg zu einem Hauseingang auf einem rund 13 cm hohen Absatz eines Mehrfamilienhaus begründet keine abhilfebedürftige Gefahrenstelle, wenn sich diese – wie hier – auch in der Morgendämmerung optisch deutlich durch ihre Ausgestaltung als ein sich über die gesamte Wegbreite erstreckendes Element von dem im Übrigen gepflasterten Weg absetzt.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0682

BGH, Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 44/19

Die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit kann mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung eines Entgelts gestellt werden. Eine solche Bedingung muss - anders als eine den Bestand des Rechts betreffende Bedingung - nicht in das Grundbuch selbst eingetragen werden; es genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 01.10.2020 - V ZB 51/20, ZfIR 2021, 32 = IBRRS 2020, 3329 = IMRRS 2020, 1371).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0661

OLG München, Urteil vom 17.05.2021 - 34 Wx 101/21

Zumindest in Umgehungsfällen, in denen der Eigentümer sich selbst oder einer Sanierungsgesellschaft ein Erbbaurecht bestellt, das in engem zeitlichem Zusammenhang dazu in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt wird, gilt entsprechend § 172 BauGB der Genehmigungsvorbehalt auch für die Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungs- und Teilerbbaurechte.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0648

EuGH, Urteil vom 20.01.2021 - Rs. C-655/19

Art. 2 Abs. 1 a und Art. 9 Abs. 1 Unterabs. 2 Richtlinie 2006/112/EG sind dahin auszulegen, dass der Umsatz, bei dem eine Person den Zuschlag für eine Immobilie erhält, die in einem zur Beitreibung eines zuvor gewährten Darlehens eingeleiteten Zwangsvollstreckungsverfahren beschlagnahmt wurde, und diese Immobilie später verkauft, für sich genommen keine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt, wenn dieser Umsatz zur bloßen Ausübung des Eigentumsrechts und zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Privatvermögens gehört, so dass diese Person in Bezug auf diesen Umsatz nicht als Steuerpflichtiger angesehen werden kann.

 Volltext


IMRRS 2021, 0638

OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.02.2021 - 9 AR 1/21

Beantragt ein Ehegatte die Feststellung der Unzulässigkeit einer vom anderen Ehegatten beantragten Teilungsversteigerung eines im hälftigen Miteigentums stehenden Wohngrundstücks mit der Begründung, dass die Teilungsversteigerung nicht ohne seine Einwilligung hätte beantragt werden dürfen, weil das Grundstücksmiteigentum das gesamte Vermögen des anderen Ehegatten im Sinne von § 1365 BGB darstelle, so ist das Familiengericht für die Entscheidung des Drittwiderspruchsantrages zuständig.

 Volltext


IMRRS 2021, 0620

VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2021 - 8 L 3058/20

Ein funktionierender Türöffner nebst dazugehöriger Gegensprechanlage sowie ein funktionierendes Zeitrelais zur Steuerung der Treppenhausbeleuchtung stellen einen zeitgemäßen Mindeststandard in mehrgeschossigen Mietwohnhäusern dar, den der jeweilige Eigentümer zu gewährleisten hat.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0515

AG Braunschweig, Urteil vom 06.07.2020 - 112 C 43/19

Zwar ist es rechtlich nicht möglich, dass Nachbarn den Grenzverlauf zwischen zwei benachbarten Grundstücken mit öffent­lich-rechtlicher Wirkung verbindlich festlegen. Eine sol­che Vereinbarung zwischen Nachbarn vor Beginn einer baulichen Maßnahme kann jedoch im Einzelfall eine grobe Fahrlässigkeit des Überbauers i.S.v. § 912 BGB ausschließen, wenn der Grenzverlauf anhand von objektiv nach­vollziehbaren Kriterien zwischen den Nachbarn festge­legt wird.

 Volltext


IMRRS 2021, 0546

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.11.2020 - 5 U 40/20

1. Jede nach Dauer und Intensität nicht ganz unerhebliche Einwirkung auf die tatsächliche oder rechtliche Herrschaftsmacht des Eigentümers über sein Eigentum (hier: Aufbringung einer Schicht von Unterboden) stellt eine Beeinträchtigung des Grundstücks dar. Es kommt nicht darauf an, ob die Einwirkung schädlich ist oder sogar als nützlich oderwertsteigernd angesehen werden kann.

2. Zählen zu den von einer Dienstbarkeit umfassten Tätigkeiten nur die Errichtung, der Betrieb, der Unterhalt, die Instandsetzung und Erneuerung, die Beaufsichtigung und die Entfernung einer Gasleitung und damit auch diejenigen Tätigkeiten, die hiermit technisch unmittelbar zusammen hängen, ist der Eigentümer des mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belasteten Grundstücks nicht verpflichtet, eine Geländeanpassung (hier die Veränderung des Höhenprofils)zu dulden.

 Volltext


IMRRS 2021, 0551

LG Regensburg, Urteil vom 21.04.2021 - 71 O 2493/20

1. Ein Wohnungsrecht berechtigt grundsätzlich nicht zur Vermietung der Wohnung an Dritte.

2. Hat der frühere Eigentümer jedoch dem Inhaber des Wohnungsrechts die Vermietung gestattet, so gilt dies auch für den Erwerber weiter.

3. Die Kündigung der Gestattung der Vermietung ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen möglich, wobei die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts für den konkreten Fall zu berücksichtigen sind.

 Volltext


IMRRS 2021, 0531

OLG Dresden, Beschluss vom 10.02.2021 - 17 W 73/21

1. Auch wenn Berechtigter des Nießbrauchsrechts eine rechtsfähige Gesellschaft ist (hier: Gesellschaft bürgerlichen Rechts), kann ein anderes bestimmtes Ereignis als das Erlöschen des Berechtigten (hier: der Tod des Längerlebenden der beiden heutigen Gesellschafter) für die Befristung des Rechts und damit für die hierauf aufbauende Löschungserleichterungsklausel i.S.v. § 23 Abs. 2 GBO bestimmt werden.

2. Ein Schenkungsvertrag, in dem lediglich auf den nach gesetzlichen Regelungen bestimmten Eintritt des minderjährigen Beschenkten in bestehende Mietverhältnisse bei Erlöschen des Nießbrauchsrechts hingewiesen wird (§ 1056 Abs. 1, § 566 BGB), bedarf nicht der familiengerichtlichen Genehmigung nach § 1643 Abs. 1, § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB.

 Volltext


IMRRS 2021, 0532

AG Bielefeld, Urteil vom 12.11.2020 - 408 C 133/18

1. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen nur dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen.

2. Liegen die Versorgungsleitungen in der Grenzwand zum Nachbargebäude und steht diese Grenzwand vollständig auf dem Nachbargrundstück, steht die Grenzwand im Alleineigentum des Nachbarn und kann somit kein Gemeinschaftseigentum sein.

3. Deshalb ist eine baulich-funktionale Betrachtung geboten und darauf abzustellen, ob der betreffende Gebäudebestandteil ausschließlich einer Sondereigentumseinheit dient und von dort aus i.S.d. § 5 Abs. 1 WEG beseitigt, verändert oder eingefügt werden kann, ohne die anderen Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen.

4. Steht die Art, Ausführung und der Verlauf der Wasserleitungen im Ermessen der jeweiligen Sondereigentümer, so sind damit diese und nicht die Wohnungseigentumsgemeinschaft Störer und somit schadensersatzpflichtig, wenn sie bei Sanierungsarbeiten die Wasserleitungen beschädigen und damit beim Nachbarn Feuchte- und Schimmelschäden verursachen.

 Volltext


IMRRS 2021, 0514

LG Baden-Baden, Urteil vom 13.02.2017 - 1 S 10/16

Eine grenznah gepflanzte Kirschlorbeerhecke darf maximal eine Höhe von 1,80 m haben. Ob die Hecke bei einer entsprechenden Verkürzung überlebensfähig wäre, ist unerheblich.

 Volltext


IMRRS 2021, 0513

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.06.2020 - 12 U 113/19

1. Unter einer Hecke im Sinne des § 12 BWNRG versteht man eine Gruppe gleichartig wachsender Gehölze, die in langer und schmaler Erstreckung in einer Linie aneinander gereiht sind. Wesentlich ist dabei die Geschlossenheit der Pflanzenkörper unter sich, der Verbund zu einer wandartigen Formation. Dabei genügt es, wenn der Dichtschluss erst im Laufe der Zeit aufgrund der artgemäßen Ausdehnung der Pflanzen erreicht wird. Maßgeblich für den Begriff der Hecke ist das äußere Erscheinungsbild - insbesondere die Geschlossenheit - der Anpflanzung und die vor diesem Hintergrund bestehende Einwirkung auf das Nachbargrundstück, insbesondere etwa durch Lichtentzug.

2. Eine Hecke muss aus Gehölzen bestehen. Gehölze sind Bäume oder Sträucher. Eine Sichtschutzplane aus Stoff oder ähnlichem Material fällt nicht darunter. Sie ist eine von der dahinter liegenden Bepflanzung zu trennende Einfriedung nichtpflanzlicher Art, deren Beseitigung auch nicht auf der Grundlage des § 12 NRG geltend gemacht werden kann.

3. Nach Art. 10 Abs. 1 badAGBGB kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass hochstämmige Bäume 1,80 m, andere Bäume und Sträucher 45 cm von der Grenze eines Grundstücks entfernt gehalten werden. Welche Bäume als hochstämmig im Sinne dieser Vorschrift zu betrachten sind, soll sich nach der Natur der betreffenden Bäume richten und nicht nach Ortsgebrauch. Als hochstämmig gelten „alle Bäume, die einen hohen Stamm haben“. Angesichts der artgemäß zu erreichenden Höhe sind Eiben als „hochstämmig“ einzuordnen.

 Volltext


IMRRS 2021, 0509

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 268/19

Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug ausnahmsweise nicht voraus, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr nach der planerischen Konzeption von den einzelnen Wohngrundstücken ferngehalten werden soll; ein Notwegrecht kann dann nicht verlangt werden.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0496

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 17.03.2021 - 1 LA 90/20

1. § 16 Abs. 1 NBauO begründet eine öffentlich-rechtliche Verkehrssicherungspflicht, die neben die zivilrechtlichen Verkehrssicherungspflichten unter anderem aus § 823 Abs. 1 BGB tritt, sich ihrem Inhalt nach aber an diesen nach ihrer Schutzrichtung gleichlaufenden Pflichten orientiert.*)

2. Die Reichweite der öffentlich-rechtlichen Verkehrssicherungspflicht hängt von Art und Beschaffenheit der Gefahrenquelle sowie dem Umfang und den möglichen Folgen der drohenden Gefahren ab; auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist zu berücksichtigen.*)

3. Bei ungenutzten Grundstücken und Gebäuden, auf denen der Eigentümer einen Verkehr weder eröffnet noch duldet und die keine außergewöhnlichen Gefahrenquellen bergen, ist es grundsätzlich ausreichend, dass der Eigentümer Warn- und Verbotsschilder aufstellt und das Grundstück erforderlichenfalls einfriedet, um es gegen unbefugtes Betreten zu sichern.*)

4. Weitergehende Maßnahmen können erforderlich sein, wenn ein ungenutztes Grundstück oder Gebäude für Minderjährige einen besonderen Anreiz bietet und mit einem Betreten verbundene Gefahren für diese nicht ohne weiteres erkennbar sind.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0499

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.2020 - 3 Wx 200/19

1. Bei der Vereinigung zweier in je hälfttigem Miteigentum stehenden, gleichförmig mit Erbbauzinsreallasten und Vorkaufsrechten für den Grundstückseigentümer (Fabrifonds in der Katholischen Kirchengemeinde …) belasteten, baulich zu einer Wohnung zusammengelegten Wohnungserbbaurechtseinheiten („2“ und „3“) können Reallast und Vorkaufsrecht jeweils als einheitliches Recht auf der Einheit „2/3“ eingetragen werden, ohne dass es einer Neubestellung oder Nachbelastungen mit Rangrücktrittserklärung bereits eingetragener Berechtigten bedarf.*)

2. Zur Auslegung einer vom Vorsitzenden des Kirchenvorstandes und zwei seiner Mitglieder mit Genehmigungsvermerk des erzbischöflichen Generalvikariats als kirchlicher Aufsichtsbehörde erklärten Genehmigung notarieller Grundbucherklärungen eines vollmachtlosen Vertreters als Erklärung nicht für die Kirchengemeinde, sondern für den Fabrifonds in der Katholischen Kirchengemeinde.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0482

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.08.2020 - 3 Wx 127/20

Wird die Ausübung einer Grunddienstbarkeit rechtsgeschäftlich im Sinne einer Benutzungsdienstbarkeit auf einen realen Grundstücksteil beschränkt (hier: Tiefgaragenstellplatz), so muss die Ausübungsstelle als Grundstücksfläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bezeichnet bzw. dargestellt werden, sei es durch eine so genaue Flächenbeschreibung, dass sie in der Natur ohne weiteres feststellbar ist sei es durch Bezugnahme auf eine allgemein zugängliche Karte (Flurkarte, Plan, Skizze), in die die Ausübungsstelle eingezeichnet ist, wobei Karte und Zeichnung über die Lageverhältnisse eindeutig Auskunft geben müssen (hier vom Senat verneint, wenn bei Fehlen einer wörtlichen Beschreibung der betroffenen Fläche in der Bewilligung der eingereichte Lageplan lediglich die Einzeichnung eines einzelnen, ca. 0,5 cm breiten, teilweise in den Bereich des benachbarten Stellplatzes sowie in den Fahrbereich zwischen den Stellplätzen ragenden Striches mit welligem Rand aufweist, ohne die Eckpunkte der betroffenen Fläche zu fixieren).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0646

BGH, Urteil vom 25.03.2021 - IX ZR 70/20

1. Die Rechtshandlung gilt, sofern die übrigen Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Eintragung der Vormerkung erfüllt sind, auch dann mit dem Zeitpunkt der Antragstellung als vorgenommen, wenn mit der Vormerkung lediglich ein künftiger, auf einem unentgeltlichen Grundgeschäft beruhender Auflassungsanspruch gesichert wird. (Rn. 27)*)

2. Hat der Schuldner dem anderen Teil eine Sicherung oder Befriedigung früher als vier Jahre vor der Anfechtung gewährt, kann diese der Vorsatzanfechtung unterliegen, wenn der Schuldner das Grundgeschäft mit dem dem anderen Teil bekannten Vorsatz vorgenommen hat, seine Gläubiger zu benachteiligen. (Rn. 45 - 51)*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0464

BGH, Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 158/19

1. Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen.*)

2. Verkauft der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, kann ihm die Kenntnis der Erben über Mängel der Kaufsache oder andere offenbarungspflichtige Umstände nicht nach den für juristische Personen und öffentliche Körperschaften geltenden Grundsätzen über die "Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches" zugerechnet werden.*)

3. Eine solche Zurechnung findet auch im Verhältnis eines Grundstücksverkäufers zu einer von ihm (nur) mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbstständigen Hausverwaltung nicht statt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.11.1996 - V ZR 196/95, IMRRS 1996, 0002 = NJW-RR 1997, 270).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0457

BGH, Beschluss vom 11.03.2021 - V ZB 127/19

Die Bestellung eines Nießbrauchs oder eines Grundpfandrechts im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb eines Minderjährigen ist jedenfalls dann nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftig, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstellt und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgen; die Belastung bedarf nicht deshalb der familiengerichtlichen Genehmigung, weil ihre Eintragung in das Grundbuch erst nach Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück bewilligt und beantragt wird.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0448

BGH, Urteil vom 10.03.2021 - VIII ZR 200/18

1. Zur ergänzenden Vertragsauslegung bei Unwirksamkeit einer Preisänderungsklausel in einem langjährigen Energielieferungsvertrag (hier: Fernwärmelieferungsvertrag) (Bestätigung der Senatsurteile, IBR 2015, 1006 - nur online, und vom 18.12.2019 - VIII ZR 209/18, Rz. 40, IBRRS 2020, 0777 = NJW 2020, 1205 Rz. 40 [jeweils zu Fernwärme]; IBR 2012, 1128 - nur online, und IMR 2015, 1061 - nur online [jeweils zu Gas]; IBR 2014, 1319 - nur online [Strom]; IBR 2015, 1012 - nur online [zur fehlenden Einbeziehung einer Preisanpassungsklausel]).*)

2. Auf die tatsächlichen oder von dem Energieversorger vermuteten Gründe für den Widerspruch des Kunden gegen die Preiserhöhung kommt es nicht an. Gründe müssen vom Kunden weder mitgeteilt werden, noch führte deren Nennung dazu, dass sich der Widerspruch auf diese beschränken würde. Auch sind Angaben dazu entbehrlich, ob und inwieweit der Kunde mit dem Widerspruch (auch) frühere Preiserhöhungen beanstanden will (Bestätigung von Senatsbeschlüsse vom 07.09.2011 - VIII ZR 14/11, Rz. 7, IMRRS 2011, 3076; vom 27.09.2011 - VIII ZR 5/11, IMRRS 2012, 1015, und VIII ZR 12/11, Rz. 6, IMRRS 2011, 3486; vom 06.12.2011 - VIII ZR 224/11, Rz. 6, IMRRS 2012, 0596; Senatsurteile vom 22.02.2012 - VIII ZR 34/11, Rz. 31, IMRRS 2012, 0782 = NJW-RR 2012, 690; IBR 2014, 1319 - nur online).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0449

BGH, Urteil vom 26.03.2021 - V ZR 77/20

Zur Zustandsstörerhaftung eines Entsorgungsunternehmens für vermietete Abfallcontainer.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0439

OLG Naumburg, Beschluss vom 07.02.2020 - 12 Wx 60/19

Zur Zulässigkeit einer Grundbuchbeschwerde: Einem Mitglied einer deutschrechtlichen Separationsgemeinschaft fehlt es bereits an der Antrags- und damit an der Beschwerdebefugnis, wenn er das Ziel verfolgt, selbst als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden.

 Volltext


IMRRS 2021, 0438

OLG Köln, Beschluss vom 14.11.2019 - 2 Wx 331/19

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2021, 0417

OLG Hamm, Urteil vom 25.06.2020 - 24 U 109/19

1. Bei einer von der Bienenhaltung auf einem anderen Grundstück ausgehenden Beeinträchtigung auf ein Grundstück handelt es sich um eine den in § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgezählten Einwirkungen ähnliche, von einem Grundstück ausgehende Einwirkung, die unter den in der Vorschrift genannten Voraussetzungen zu dulden ist (Anschluss an BGH, NJW 1992, 1389; OLG Bamberg, NJW-RR 1992, 406).*)

2. Bei der Bewertung, ob eine durch Bienenhaltung auf dem Nachbargrundstück ausgehende Beeinträchtigung im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlich ist oder nicht, ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen sowie darauf, was ihm unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Nicht entscheidend ist danach eine besondere individuelle Empfindsamkeit des betroffenen Grundstückseigentümers; ebenfalls nicht entscheidend ist das Empfinden eines Hobby-Imkers, dem die unmittelbare Nähe von Bienen in erheblicher Anzahl nichts ausmacht. Zu berücksichtigen sind aber die örtlichen Begebenheiten, insbesondere der Gebietscharakter der Grundstücke, sowie schützenswerte öffentliche und private Gegeninteressen. Dabei ist beachtlich, dass die Bienenhaltung im Allgemeinen aus Naturschutzgründen wünschenswert und wegen der von Bienen erbrachten Bestäubungsleistung für die Agrarwirtschaft notwendig ist.*)

3. Von einem verständigen Durchschnittsmenschen ist Bienenflug als natürlicher Vorgang in zumutbarem Umfang auf dem eigenen Grundstück und auf der eigenen Loggia zu dulden, auch wenn es gelegentlich zu Bienenstichen oder zu Aufenthalten von Bienen in der Wohnung kommen mag. Kommt es indes zu einer auch für einen durchschnittlichen, besonnen abwägenden Menschen in deutlicher Weise unangenehmen und störenden Beeinträchtigung, ist die Bienenhaltung nicht gemäß § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB zu dulden.*)

4. Eine Bienenhaltung in nicht mehr zumutbarem Umfang liegt jedenfalls dann vor, wenn auf einer in unmittelbarer Nähe zur Nachbarloggia gelegenen Loggia sechs Bienenbeuten gehalten werden, die zu einem erheblichen, die natürlichen Verhältnisse deutlich übersteigenden Bienenflug auf dem betroffenen Grundstück und der betroffenen Loggia führen.*)

5. Bienenhaltung ist im Allgemeinen bundesweit gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB ortsüblich. Eine andere Bewertung kann sich aber aus der konkreten Art und Weise der Bienenhaltung - hier: in erheblichem Umfang auf einer Loggia - ergeben.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0426

BGH, Urteil vom 29.01.2021 - V ZR 139/19

1. Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.*)

2. Ein notarieller Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück an eine Gemeinde zu übereignen, ist daher nicht deshalb formunwirksam, weil er unter der (beurkundeten) aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines nicht beurkundeten Durchführungsvertrags i.S.v. § 12 Abs. 1 BauGB steht.*)

3. Die Verjährungsvorschrift des § 196 BGB findet auf Besitzübertragungsansprüche entsprechende Anwendung, wenn der Gläubiger die Besitzeinräumung neben der Verschaffung des Eigentums beanspruchen kann, wie dies etwa bei einem Grundstückskaufvertrag der Fall ist.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0488

BGH, Urteil vom 12.03.2021 - V ZR 33/19

Der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB kann anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten bemessen werden (Abgrenzung zu BGH, IBR 2018, 196, und IBR 2020, 636). Allerdings muss die Umsatzsteuer nur ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.*)

IMRRS 2021, 0392

OLG München, Beschluss vom 09.11.2020 - 34 Wx 235/20

1. Zum Nachweis der Berechtigung zur Vertretung einer auf den British Virgin Islands ansässigen Gesellschaft in der Rechtsform einer Limited.*)

2. Wird die Auflassung durch einen Vertreter erklärt, ist dessen diesbezügliche Berechtigung als andere Voraussetzung der Eintragung i.S.v. § 29 Abs. 1 S. 2 GBO, also durch öffentliche Urkunden, nachzuweisen.

3. Die von § 32 GBO gewährte Erleichterung mittels Nachweises der in einem Register eingetragenen Vertretungsberechtigung durch eine Bescheinigung ist grundsätzlich beschränkt auf Eintragungen in einem deutschen Register. Ausnahmsweise genügt die von einem deutschen Notar aufgrund einer Einsicht in ein ausländisches Register ausgestellte Bescheinigung, wenn feststeht, dass dieses Register dem deutschen entspricht.

4. Kennt das einschlägige ausländische Recht kein beweiskräftiges Handelsregister und gibt es nach dessen Vorschriften auch sonst keinen vollständigen Beweis für die Vertretungsberechtigung, dann kann und muss das Grundbuchamt den nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweis verlangen, dieser reicht dann aus. Das Grundbuchamt darf aber im Interesse der Sicherheit des Grundstücksverkehrs und der Gewährleistung der Richtigkeit des Grundbuchs verlangen, dass der Antragsteller sämtliche nach dem ausländischen Recht bestehenden Möglichkeiten ausschöpft, mögen sie in dem jeweiligen Staat im inländischen Rechtsverkehr auch unüblich sein.

5. Die Bestätigung der Vertretungsberechtigung durch einen britischen notary public genügt nicht, wenn sie allein auf einer Einsichtnahme in das Companies House beruht; aus der Bescheinigung müssen vielmehr die tatsächlichen Grundlagen - etwa Einsicht in die Unterlagen der Gesellschaft wie Gesellschaftsvertrag, Protokollbuch - der notariellen Feststellungen hervorgehen, da sonst eine Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt nicht möglich ist. Das gilt entsprechend für einen auf den British Virgin Islands zugelassenen notary public und das Register of Companies.

 Volltext


IMRRS 2021, 0388

OLG Nürnberg, Beschluss vom 22.03.2021 - 15 W 421/21

1. Ist eine Neufassung wegen Unübersichtlichkeit des Bestandsverzeichnisses nicht vollständig durchgeführt worden, kann dies auch später noch nachgeholt werden.*)

2. Wird das Sondereigentum an einem Kellerraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Neufassung des Bestandsverzeichnisses wegen Unübersichtlichkeit versehentlich nicht mitübernommen, geht bei einer späteren Übertragung des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung auch das Sondereigentum an dem dazugehörenden Kellerraum auf den Käufer über, da isoliertes Sondereigentum an einem Kellerraum ohne Miteigentumsanteil an dem Grundstück nicht möglich ist.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0369

BFH, Urteil vom 05.09.2019 - II R 41/16

1. Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist.*)

2. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20% niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20% höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0360

LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2020 - 2 S 195/19

1. Grundsätzlich ist eine Überwachung durch eine Videokamera auf das eigene Grundstück zu beschränken; nur bei das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen überwiegenden Interessen des Betreibers der Videoüberwachungsanlage dürfen auch öffentliche Verkehrsflächen und Zugänge zu fremden Grundstücken erfasst werden.

2. Auch bei der Ausrichtung von Überwachungskameras allein auf das eigene Grundstück des Grundstückseigentümers kann das Persönlichkeitsrecht Dritter beeinträchtigt sein, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen.

3. Die ernsthafte Befürchtung der Überwachung durch die Überwachungskamera eines Nachbarn besteht, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint, etwa im Hinblick auf einen eskalierenden Nachbarstreit oder aufgrund objektiv Verdacht erregender Umstände.

 Volltext


IMRRS 2021, 0356

BGH, Urteil vom 15.01.2021 - V ZR 210/19

1. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formbedürftig, nicht auch im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber (Bestätigung der st. Rspr., vgl. Senat, IBR 1995, 228).*)

2. Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich nur "Durchgangsstelle" ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar; die Formfreiheit besteht unabhängig davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten bleiben soll und ob es zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nur auf Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0308

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2020 - 3 Wx 137/20

1. Zur - vom Senat bejahten - Zulässigkeit der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur dinglichen Sicherung des Anspruchs des Käufers (einer Eigentumswohnung) auf "Erwerb des Eigentums zu Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts lebend".*)

2. Weist das Grundbuchamt in einem als "Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO" bezeichneten Beschluss, bei dem es sich nicht um eine "rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne von § 18 GBO" handele, auf ein der Vormerkung entgegenstehendes Eintragungshindernis hin (vorgemerkt werden könne nur eine nach dem Sachenrecht des BGB mögliche Eintragung; die Eintragung nicht des Eigentums sondern der Verfügungsberechtigung einer Person mit einem ein Gemeinschaftsverhältnis ausweisenden Zusatz gem. § 47 GBO sei nach dem Sachenrechtskatalog des BGB nicht vorgesehen), so hat der Beschluss mangels Heilbarkeit des Mangels mit rückwirkender Kraft keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt und ist daher aufzuheben.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0307

OLG München, Beschluss vom 18.02.2021 - 33 W 92/21

Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (hier: Wohnungseigentum) verjähren innerhalb von 10 Jahren, auch wenn die Übertragung aufgrund eines Vermächtnisses erfolgen soll.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0292

VG Berlin, Beschluss vom 11.02.2021 - 1 L 105/21

Wird einem Gebäudeeigentümer von der Baubehörde mittels sofort vollziehbarer Verfügung aufgegeben, den Brandschutz in dem Gebäude durch einen Prüfingenieur überprüfen zu lassen, und ist das gefahrlose Betreten des Gebäudes nicht ohne Polizeischutz möglich, muss die Polizei dem Prüfingenieur Unterschutzstellung gewähren.

 Volltext


IMRRS 2021, 0300

KG, Urteil vom 15.10.2020 - 12 U 49/18

1. Handelt der Vorstand einer Genossenschaft bei dem Verkauf von (Teil-) Grundstücken trotz des ihm eingeräumten weiten unternehmerischen Handlungsspielraums pflichtwidrig und schließt einen für die Genossenschaft nachteiligen Kaufvertrag, entfällt die Kausalität für Schäden aufgrund der Belastung u.a. mit Architektenhonoraren nicht dadurch, dass die Genossenschaft die Ursache für einen Rücktritt des Käufers setzt, um die weitere Realisierung des Verkaufs zu verhindern.*)

2. Soweit die Genossenschaft dadurch Eigentümerin der (Teil-) Grundstücke bleibt und von einer erneuten Veräußerung absieht, kommt es in Betracht, eine zwischenzeitlich eingetretene erhebliche Erhöhung der Grundstückspreise nicht zu berücksichtigen und die Grundsätze der Vorteilsausgleichung nicht anzuwenden.*)

3. Legt ein in der Hauptsache obsiegender Beklagter gegen eine ihn teilweise belastende, gemischte Kostenentscheidung, soweit sie aufgrund übereinstimmender teilweiser Erledigungserklärung auf § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO beruht, nicht fristgemäß sofortige Beschwerde ein, kann sein Vorbringen in der Berufungserwiderung als Anschlussberufung gegen die Kostenentscheidung, soweit für ihn nachteilig, ausgelegt werden.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 0296

OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.03.2020 - 4 U 47/18

1. Ein kommunaler Abwasserentsorgungsbetrieb hat die Abwasserkanäle regelmäßig zu warten und instand zu halten. Verletzt er diese Verpflichtung und kommt es aufgrund einer Verstopfung auf dem Grundstück eines Anschlussnehmers zu einem Wasserschaden, ist der Abwasserentsorgungsbetrieb zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet.

2. Ein zwischen einem Gebäudeeigentümer als Anschlussnehmer und einem Abwasserentsorgungsbetrieb geschlossener öffentlich-rechtlicher Entsorgungsvertrag entfaltet Schutzwirkung zugunsten des Mieters des dem Anschlussnehmer gehörenden Gebäudes.

 Volltext


IMRRS 2020, 0801

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.01.2020 - 3 Wx 207/19

1. Ist ein lebzeitiges vormerkungsgesichertes Rückforderungsrecht an die Veräußerung oder Belastung des Grundstücks geknüpft, kann vom Nichteintritt dieser Voraussetzungen ausgegangen werden, wenn das Grundbuch mehr als drei Jahre nach Versterben des Berechtigten keine solchen Eintragungen ausweist.

2. In einem solchen Fall sind die Voraussetzungen für die Löschung des Rückforderungsrechts im Grundbuch beim Grundbuchamt offenkundig und müssen nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

 Volltext