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Volltexturteile nach Sachgebieten

2805 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 0669

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).*)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.*)

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IMRRS 2017, 0664

AG Köln, Urteil vom 08.06.2016 - 209 C 114/16

1. Selbst wenn bei Beginn des Mietverhältnisses keine Schäden bestanden, bei Beendigung aber sehr wohl, folgt hieraus indessen nicht zwingend, dass die Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

2. Es obliegt dem Vermieter, im Einzelnen darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Entstehung der Schäden durch Ursachen außerhalb des Pflichtenkreises des Meiters ausgeschlossen ist.

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IMRRS 2017, 0560

AG Köln, Urteil vom 22.02.2017 - 213 C 98/15

Von bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte stellen keinen Mangel der Mietsache dar, sondern zählen zur vereinbarten (Soll-)Beschaffenheit.

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IMRRS 2017, 0659

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - V ZR 170/16

1. Wird die von einer Partei beantragte Anhörung des Sachverständigen verweigert, so liegt eine Verletzung des Grundrechts auf Gewährung rechtlichen Gehörs vor.

2. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er handelt nur arglistig, wenn er konkrete Umstände kannte, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, und diese dem Käufer nicht mitteilt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.02.2016 - V ZR 216/14, IMR 2016, 214).

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IMRRS 2017, 0648

AG Neukölln, Urteil vom 01.03.2017 - 6 C 54/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0639

BFH, Urteil vom 16.11.2016 - V R 35/16

1. Ein Mieter, auf eigene Kosten Baumaßnahmen an der Mietsache vornimmt (hier: Sanierung des Daches und Installation einer Photovoltaikanlage), führt grundsätzlich eine Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 2 UStG) aus, denn er verschafft dem Vermieter Eigentum an den An-/Einbauteilen.

2. Hat das für die Nutzung des Daches zu zahlende Entgelt nur symbolischen Charakter (hier 1 Euro pro Monat), kommt ein tauschähnlicher Umsatz in Betracht. Es ist zu prüfen, ob es sich um eine kostenlose Überlassung handelt oder ein unmittelbarer Zusammenhang mit der Dachsanierung besteht.

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IMRRS 2017, 0547

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 - 65 S 411/15

Stirbt die Mieterin, so tritt die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn zwischen Mutter und Tochter ein Untermietverhältnis bestand. Denn ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht aus.

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IMRRS 2017, 0643

AG Nürnberg, Urteil vom 08.04.2016 - 14 C 7772/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0654

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 5/16

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.*)

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IMRRS 2017, 0642

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2017 - 67 S 395/16

1. Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen i.H.v. 1.204,82 Euro rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstands vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.*)

2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Mahnung trägt im Rahmen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB der Vermieter.*)

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IMRRS 2017, 0611

AG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2017 - 31 C 37/17

1. Die Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten kann bei besonderer Dringlichkeit auch im Wege des Eilverfahrens verlangt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass verbotene Eigenmacht des Mieters oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

2. Das Herabwerfen von Wein-, Sekt-, Bier- und Schnapsflaschen aus dem Obergeschoß des Hauses kann die Gesundheit und/oder sogar das Leben von Personen schädigen, wenn diese getroffen werden. Ein solche Behauptung muss jedoch detailliert dargelegt und glaubhaft gemacht werden.

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IMRRS 2017, 0544

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 - 65 S 311/16

1. Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, stellen Modernisierungsmaßnahmen dar.

2. Dabei hat der Vermieter nur solche baulichen Veränderungen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war und die er weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen Anordnungen beruhen.

3. Wird der Vermieter nach Mietvertragsabschluss aufgrund der Änderung der Landesbauordnung zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet, handelt es sich dementsprechend um eine Modernisierungsmaßnahme.

4. § 555b Nr. 6 BGB enthält eine Legaldefinition einer Modernisierungsmaßnahme und setzt eine Wohnwerterhöhung, anders als § 555b Nr. 5 BGB, gerade nicht voraus.

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IMRRS 2017, 0632

LG Berlin, Urteil vom 21.04.2016 - 9 O 345/15

Befindet sich ein Mieter in Zahlungsverzug, so hat die Hausverwaltung zeitnah den Eigentümer hierüber zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Ansonsten macht sie sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichitg.

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IMRRS 2017, 0612

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 - 65 S 285/16

1. Der Mieter verletzt durch die fortgesetzte Untervermietung der Wohnung trotz des Widerrufs der Untervermieterlaubnis seine vertraglichen Pflichten nicht nur unerheblich, so dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

2. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.

3. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist.

4. Dies ist zu verneinen, wenn der Mieter zwar die Erlaubnis hatte, die Wohnung vollständig unterzuvermieten, dieser Zustand aber nun schon über 15 Jahre anhält und Rückzugszeitpunkt sowie -absicht des Mieters nicht ersichtlich sind. In diesem Fall überwiegt das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

5. Besteht die Geschäftsführung einer englischen Limited aus mehreren Mitgliedern, so sind diese grundsätzlich gesamtvertretungsberechtigt; der einzelne "director" hat keine Vertretungsmacht. Die Gesellschaft kann jedoch einzelne oder alle Befugnisse des "board of directors" auf einzelne seiner Mitglieder übertragen, welche dann alleinvertretungsberechtigt sind.

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IMRRS 2017, 0625

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016 - 7 S 1713/16

1. Es ist ein massiver Pflichtverstoß, wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung die Mieter über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen nicht aufklärt.

2. Für die Berechnung des Kündigungsfolgeschadens nach wirksamer Kündigung ist die Vermögenslage vor und nach der Kündigung zu vergleichen. Maklerkosten, die bereits vor Kündigung in Rechnung gestellt und bezahlt wurden, sind deshalb kein kausaler Schaden.

3. Außergerichtliche Anwaltskosten sind angesichts der schwierigen Rechtsfragen zum Thema Kündigung und des fruchtlosen Ablaufs selbst gesetzter Fristen erstattungsfähig.

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IMRRS 2017, 0617

BGH, Urteil vom 03.03.2017 - V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.*)

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IMRRS 2017, 0615

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017 - 65 S 424/16

1. Die Regelung in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß, insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt, insbesondere überschreitet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nicht die Grenzen der Zweckbindung der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

4. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig; er kann jedenfalls als einfacher Mietspiegel taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

5. Er kann sich als Mieter selbst dann auf die Überschreitung der nach der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin zulässigen Mietobergrenze berufen, wenn er selbst als Untervermieter diese Grenzen nicht einhält.

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IMRRS 2017, 0616

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - IX ZB 45/15

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei.*)

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IMRRS 2017, 0592

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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IMRRS 2017, 0591

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 150/16

1. Die Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12). Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners des Verwenders liegt ferner vor, wenn ihm die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht selbst für den Fall verwehrt wird, dass der Versuch der Behebung des Formmangels scheitert, weil die Parteien sich nicht auf eine formwirksame Regelung einigen können oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht.*)

2. Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen, kann die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, sofern nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll und sich dies eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergibt, die dem Kündigungsgegner bei deren Zugang bekannt sind.*)

IMRRS 2017, 0586

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 63 S 124/16

1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbstständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

2. Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höhere Nachzahlung begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

3. Beschränkt sich die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis.

4. Eine Mietpartei hat, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft.

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IMRRS 2017, 0568

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16

1. Werden für das Mieterhöhungsverlangen sowie die Zustimmung ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor, das den §§ 312 ff. BGB unterfällt (entgegen LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15, IMR 2017, 52).

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen..

3. Von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zu Nutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen.

4. Dies ist zu verneinen, wenn es sich bei dem Erhöhungsschreiben um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben handelt, das sich von vorneherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht.

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IMRRS 2017, 0564

LG Lübeck, Urteil vom 07.11.2014 - 17 O 167/14

1. Die Vereinbarung eines umsatzabhängigen Mietzuschlags verstößt gegen die Berufsordnungen für Ärzte und Physiotherapeuten, wenn die abstrakte Gefahr besteht, dass bei möglichen Überschneidungen von Patientenkreisen auch wirtschaftliche Überlegungen bei der Zuweisung von Patienten auf Seiten der Betroffenen Berufsträger Berücksichtigung finden könnten.

2. Der Verstoß gegen die Berufsordnungen hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung des umsatzabhängigen Mietzuschlages nach § 134 BGB zur Folge, wenn die Parteien ausdrücklich den Bestand des übrigen Mietverhältnisses bei Teilnichtigkeit der Zuschlagsabrede vereinbart haben.

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IMRRS 2017, 0565

LG Lübeck, Urteil vom 02.11.2016 - 17 O 305/15

Bei einem Verstoß gegen Berufsordnungen und damit einer Nichtigkeit einer Umsatzmietvereinbarung ist die Rückforderung von auf diese Vereinbarung gezahlten Beträgen nach dem Kondiktionsverbot des § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn sowohl Leistender als auch Empfänger gegen die jeweiligen Berufsordnungen verstoßen.

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IMRRS 2017, 0563

AG München, Urteil vom 07.04.2016 - 432 C 1707/16

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

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IMRRS 2017, 0539

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus.

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IMRRS 2017, 0535

AG Karlsruhe, Urteil vom 03.02.2017 - 6 C 2930/16

1. Der Konsum und der professionelle Anbau von Marihuana in einer Wohnung durch den Mieter berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Infolge dessen, dass es sich bei dem unerlaubten Anbau von Marihuana um eine vorsätzliche Straftat handelt, ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.

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IMRRS 2017, 0528

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.11.2016 - 33 C 2568/16

1. Mieter haben im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren ist deshalb ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

2. Tauben verursachen eine starke Verunreinigung durch ihren Kot und sind Träger von Ungeziefer. Durch beides kann es zur Verbreitung von Infektionen kommen.

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IMRRS 2017, 0521

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Bei einem Antrag auf darlehensweise Übernahme von Mietschulden ist zu prüfen, ob die Wohnung, insbesondere nach der zweiten Kündigung, dadurch noch gesichert werden kann.

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IMRRS 2017, 0509

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

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IMRRS 2017, 0501

VerfGH Saarland, Beschluss vom 28.03.2017 - Lv 1/17

Stellt eine Sozialbehörde auf Veranlassung des Vermieters die Fortzahlung der Kosten der Unterkunft eines Sozialleistungsempfängers nach einer durch den Vermieter ausgesprochenen unberechtigten Kündigung des Mietverhältnisses ein, so bestehen gegen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges dann keine verfassungsrechtlichen Bedenken, wenn sich der Sozialleistungsempfänger in keiner Weise bemüht hat, gegen die Entscheidung des Sozialleistungsträgers vorzugehen.

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IMRRS 2017, 0479

LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 - 63 S 101/16

1. Eine gewerbsmäßige Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht voraus. Daran fehlt es, wenn der Zwischenmieter ein gemeinnütziger Verein ist, der wegen dieser Gemeinnützigkeit keinen Gewinn erzielen darf.

2. Verfolgen sowohl der Eigentümer, als auch mit der Zwischenvermieter bereits bei Vertragsschluss zugunsten des Endmieters karitative Zwecke, greift für den Endmieter kein besonderer Kündigungsschutz.

3. Der Endmieter ist im Verhältnis zum Eigentümer wie ein Untermieter. Endet das Hauptmietverhältnis, hat der Untermieter kein Recht mehr zum Besitz an der Wohnung.

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IMRRS 2017, 0492

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, Rz. 15, IMRRS 2016, 1751 = NZM 2017, 23).*)

IMRRS 2017, 0471

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.*)

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IMRRS 2017, 0456

ArbG Mönchengladbach, Urteil vom 26.08.2016 - 6 Ca 626/16

1. Bei Werkdienstwohnungen haben die arbeitsrechtlichen Vereinbarungen Vorrang vor den mietrechtlichen Bestimmungen. Liegen spezielle arbeitsrechtliche Regelungen jedoch nicht vor, kann auf die mietrechtlichen Vorschriften im Rahmen einer entsprechenden Anwendung zurückgegriffen werden.

2. Ein Mieter, der das gelöste Wellblechdach des zu seiner Werkswohnung gehörenden Carports mit Steinplatten beschwert, kann vom Vermieter und Arbeitgeber keinen Schadensersatz verlangen, wenn die Steinplatten durch einen Sturm auf seinen Auto fallen und dieses beschädigen.

3. Den Vermieter trifft jedenfalls dann kein Verschulden, wenn er vom gelösten Wellblechdach, also dem Mietmangel, keine Kenntnis hatte.

4. Es ist Aufgabe des Mieters vorzutragen, woher der Vermieter vom lockeren Wellblechdach gewusst haben soll, bzw. wann er ihm davon erzählt haben will.

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IMRRS 2017, 0462

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.02.2017 - 6 U 169/14

1. Das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) ist seit 1972 in Deutschland verboten, weil es eine gesundheitsschädigende Wirkung hat.

2. Weist ein Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten "Sediment- oder Hausstaub" durch einen zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandene Holzgebälk auf, kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.

3. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

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IMRRS 2017, 0451

LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 10.11.2016 - 1 T 87/16

Der hinreichenden Bestimmtheit eines Räumungstitels steht nicht entgegen, dass einer der Mieter dort nicht benannt ist, sofern sich der Umfang der zu räumenden Flächen aus dem Titel ergibt und die Mieter sich aus dem der Räumung zugrunde liegenden Vertrag bestimmen lassen.*)

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IMRRS 2017, 0455

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016 - 7 S 1846/16

1. Unklarheiten in den mietvertraglichen Vereinbarungen gehen zu Lasten des Vermieters (Verwenders). Gibt es mehrere Vertragsfassungen, gilt bei Unklarheiten diejenige, die für den Mieter günstiger ist.

2. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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IMRRS 2017, 0458

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017 - 10 U 87/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0419

OLG Bremen, Urteil vom 18.02.2016 - 3 U 41/12

Ein Vermieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume über einen tauglichen Stromanschluss an das allgemeine Versorgungsnetz verfügen. Besteht ein solcher Anschluss nicht und kommt der Energielieferant seiner Versorgungspflicht gegenüber den Mietern nicht nach, hat der Vermieter aufgrund seiner mietvertraglichen Garantiehaftung dafür einzustehen, dass die Versorgung mit Strom gewährleistet ist.*)

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IMRRS 2017, 0436

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 - 63 S 35/16

1. Die Frist, Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung zu erheben, beginnt am Tag nach dem Zugang der Abrechnung (hier Zugang, 01.09.2014, Fristbeginn 02.09.2014) und endet taggenau ein Jahr später (hier: 02.09.2015).

2. Aus einer Modernisierungsankündigung müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt werden. Es ist ausreichend, wenn der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt und der Verteilungsmaßstab angegeben wird.

3. Nimmt eine Erhöhungserklärung Bezug auf die Ankündigung, in welcher sämtliche Tatsachen, die die Eigenschaft der Maßnahmen als Modernisierung rechtfertigen, dargestellt und erläutert sind, wird der Mieter in die Lage versetzt, sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes und die nachhaltige Einsparung von Energie zu ersehen.

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IMRRS 2017, 0435

LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 - 65 S 187/16

1. Mieter müssen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel wirksam begründet wurde.

2. Holzdielen sind nicht mit hochwertigem Parkett vergleichbar, aber im abgezogenen, also gepflegtem Zustand, als Naturbodenbelag mit einem modernen PVC Boden gleichwertig.

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IMRRS 2017, 0404

LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.11.2016 - 10 T 73/16

1. Wird ein Zugang der Nebenkostenabrechnung vor einem Prozess nicht schlüssig vorgetragen, hat der Vermieter die Kosten des Prozesses zu tragen.

2. Um zu beweisen, dass ein Schriftstück dem Empfänger im Rechtssinne zugegangen ist, genügt es nicht, dass der Absender unter Beweis stellt, das Schreiben dem Postdienstleister übergeben zu haben.

3. Der Zugang setzt in rechtlicher Hinsicht voraus, dass die zuzustellende Sendung in den Bereich des Empfängers gelangt, so dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Sendung Kenntnis zu nehmen. Diese Voraussetzung ist erst dann erfüllt, wenn das Schreiben in den Hausbriefkasten des Empfängers gelangt.

4. Nach der Lebenserfahrung ist es keineswegs nur im Einzelfall zu beobachten, dass postalische Sendungen auf dem Postweg verloren gehen.

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IMRRS 2017, 0366

AG Schwelm, Urteil vom 16.02.2017 - 27 C 228/16

1. Eine Garagenkündigung in einem einheitlichen Mietvertrag ist auch dann unzulässig, wenn der Mietvertrag eine AGB-Regelung enthält, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann.

2. Eine entsprechende Vorschrift innerhalb einer Vielzahl von Regelungen eines vorformulierten Mietvertrags verstößt gegen § 305c BGB und reicht nicht aus.

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IMRRS 2017, 0403

BGH, Beschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16

Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude).*)

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IMRRS 2017, 0394

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

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IMRRS 2017, 0388

LG Stuttgart, Urteil vom 24.02.2017 - 12 O 202/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0364

VG Hamburg, Beschluss vom 21.11.2016 - 9 E 5604/16

1. Die Änderung der Nutzung eines Wohngebäudes als Bordell zum Zwecke der Ausübung gewerblicher Prostitution - auch im Rahmen der sogenannten Wohnungsprostitution - ist genehmigungsbedürftig.

2. In einem allgemeinen Wohngebiet ist eine Wohnungsprostitution jedoch wegen des mit ihr verbundenen Störpotentials nicht zulässig und kann sofort untersagt werden.

3. Verantwortlich für die Übereinstimmung einer Nutzung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist nicht nur derjenige, der die bauliche Anlage konkret nutzt, sondern jeder über die bauliche Anlage Verfügungsberechtigte.

4. Sobald der Eigentümer und Vermieter vom Verdacht einer ungenehmigten Nutzung einer Wohnung weiß, ist er dazu verpflichtet, den Gebrauch der Wohnung zu überprüfen und eine ordnungsgemäße Nutzung sicherzustellen.

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IMRRS 2017, 0338

LG Berlin, Beschluss vom 02.02.2017 - 67 S 410/16

Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die fahrlässige Verursachung eines (Wasser-)Schadens durch den Mieter weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, auch wenn die Schadenshöhe erheblich ist (hier: 10.500 Euro).*)

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IMRRS 2017, 0295

AG Pforzheim, Urteil vom 06.02.2017 - 6 C 260/16

Liegt ein vom Vermieter zu vertretender Mangel nicht vor, kann ihm die Verletzung einer vertraglichen Schutzpflicht nicht vorgeworfen werden und ein Mieter hat keinen Schmerzensgeldanspruch wegen des von ihm behaupteten Körperschadens infolge "Mobbings" durch den Vermieter.

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