Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5995 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2004, 0206

BGH, Beschluss vom 22.01.2004 - V ZB 51/03

Selbst bei vorhandenem Kabelanschluß kann das besondere Informationsinteresse eines ausländischen Wohnungseigentümers dazu führen, daß die übrigen Wohnungseigentümer den Nachteil hinnehmen müssen, der für den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage mit einer auf dem Balkon einer Eigentumswohnung aufgestellten Parabolantenne verbunden ist.*)

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen allerdings unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten insbesondere an einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.*)

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluß angeordnet werden. Ein solcher Beschluß ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluß eine Vereinbarung abgeändert wird.*)

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IMRRS 2004, 0162

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.10.2003 - 3 Wx 156/03

Primäre Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum stehen den Wohnungseigentümern zu, welche Ersterwerber waren.*)

Ist die Eigentümergemeinschaft, die die Ansprüche geltend macht, nicht mehr personell identisch mit der ursprünglichen Gemeinschaft der Ersterwerber, so bleibt die Eigentümergemeinschaft zuständig, wenn die Ersterwerber die späteren Erwerber zur Geltendmachung ermächtigt haben.*)

Dabei ist regelmäßig zu vermuten, dass die späteren Erwerber von den Ersterwerbern stillschweigend ermächtigt worden sind.*)

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IMRRS 2004, 0074

OLG Hamm, Beschluss vom 23.10.2003 - 15 W 372/02

Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit als "Büro" steht einer Nutzung des Sondereigentums als Zahnarztpraxis nicht entgegen, wenn nach dem Zuschnitt der Arzttätigkeit als Einzel- und Bestellpraxis keine größere Beeinträchtigungen durch Publikumsverkehr zu erwarten sind, als sie auch von einem Bürobetrieb ausgehen können.*)

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IMRRS 2004, 0039

OLG Celle, Beschluss vom 05.01.2004 - 4 W 217/03

Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungs und Teileigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit , sondern zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft abgewendet werden soll.

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IMRRS 2004, 0007

BGH, Urteil vom 05.12.2003 - V ZR 447/01

a) Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum.*)

b) Kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies - ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen - zumutbar ist.*)

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Online seit 2003

IMRRS 2003, 1422

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.05.2003 - 5 U 33/00

1. Die Durchsetzung sekundärer Gewährleistungsansprüche bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Der Veräußerer sanierter Altbauwohnungen kann bei einem Anbau an eine sog. Nachbarwand verpflichtet sein, den freien Teil des Giebels auf eigene Kosten zu verputzen.*)

3. Wenn der Veräußerer sanierter Altbauwohnungen sich verpflichtet, u.a. die Fassade zu renovieren, können die Erwerber grundsätzlich erwarten, dass auch die dort vorhandenen Balkone und deren Abdichtung nach den Regelen des Dachdeckerhandwerkes und dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Sanierung überarbeitet werden.*)

4. Wenn sich aus der Baubeschreibung ergibt, dass der Veräußerer die Kellerräume so ausbaut, wie es heutigen Nutzungszwecken und Gewohnheiten entspricht, so können die Erwerber grundsätzlich auch eine (nachträgliche) ordnungsgemäße Isolierung erwarten.*)

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IMRRS 2003, 1420

VGH Bayern, Beschluss vom 02.10.2003 - 1 CS 03.1785

Ein Wohnungseigentümer (WEG § 1 Abs. 2) kann baurechtliche Nachbarrechte wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums in vollem Umfang und aus eigenem Recht (WEG § 13 Abs. 1 Halbsatz 2) geltend machen. Eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann er, anders als ein Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft (vgl. BGB § 744 Abs. 2), nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung (WEG § 21 Abs. 2) und nur in Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft abwehren (wie OVG Nordrhein-Westfalen vom 28.02.1991, NVwZ-RR 1992, 11).*)

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IMRRS 2003, 1406

BayObLG, Beschluss vom 03.04.2003 - 2 Z BR 11/03

1. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich.

2. Als Gemeinschaftsordnung wird allgemein die Gesamtheit der schuldrechtlichen Vereinbarungen bezeichnet, die das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln.

3. Wird in der Erklärung an das Grundbuchamt nicht zwischen den sachenrechtlichen Erklärungen und den schuldrechtlichen Regelungen unterschieden, so liegt die Auslegung nahe, dass in der näheren Kennzeichnung von Räumen des Teileigentums in der Teilungserklärung zugleich eine Zweckbestimmung zu sehen ist, die eine Gebrauchsvereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG beinhaltet.

4. Anders ist es hingegen, wenn der teilende Eigentümer in seiner Erklärung an das Grundbuchamt ausdrücklich zwischen der rein sachenrechtlichen Teilungserklärung und der schuldrechtlichen Gemeinschaftsordnung unterscheidet. In einem solchen Fall spricht eine allgemeine Vermutung dafür, dass Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und Funktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der Teilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als einer Festlegung des Verwendungszwecks dienen.

5. Mit der Zweckbestimmung "Verkaufs- und Ausstellungsraum" ist die vorgenommene Nutzung des Teileigentums als Begegnungsstätte nicht zu vereinbaren. Ob eine solche Nutzung mehr stört oder beeinträchtigt als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung, ist nach einer typisierenden, d.h. verallgemeinernden Betrachtungsweise zu beurteilen.

6. Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung, wie hier die Errichtung der Satellitenschüssel, den optischen Gesamteindruck nachteilig verändert, ist in erster Linie Sache des Tatrichters; sie kann vom Gericht der weiteren Beschwerde nur auf Rechtsfehler überprüft werden.

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IMRRS 2003, 1397

KG, Beschluss vom 23.09.2002 - 24 W 261/02

Streiten Wohnungseigentümer über die Kostenbeteiligung an Instandsetzungsarbeiten (hier: undichte Dachterrasse), kann durch einstweilige Anordnung nicht die Zustimmungsverpflichtung anderer Wohnungseigentümer für "sofort wirksam" im Sinne von vorläufig vollstreckbar erklärt werden. Rechtlich möglich ist in dringenden Fällen, dass der widerstrebende Wohnungseigentümer zur Duldung der Arbeiten verpflichtet wird (§ 890 ZPO) oder der instandsetzungswillige Wohnungseigentümer zur Ersatzvornahme ermächtigt und ihm im Wege einstweiliger Anordnung vorläufig vollstreckbare Vorschussansprüche in Höhe der voraussichtlichen Kostenbeteiligung (Zahlungstitel) zugesprochen werden (§ 887 ZPO), wenn für die Kostenbeteiligung die überwiegende Wahrscheinlichkeit besteht.*)

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IMRRS 2003, 1396

BayObLG, Beschluss vom 17.07.2003 - 2 Z BR 45/03

1. Die Nichtigkeit eines Treuhandvertrags gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG hat die Unwirksamkeit auch des vom Treuhänder namens des Erwerbers abgeschlossenen Vertrags mit dem Bauträger zur Folge, sofern dieser, wie in der Regel, in die maßgebliche Konzeption des Geschäftsvorgangs mit eingebunden ist. Der Bauträger kann sich in diesem Fall auch nicht auf §§ 171, 172 BGB berufen.*)

2. Ein Bedürfnis für die Anwendung der Regeln über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedenfalls für Zeiträume geboten sein, die vor dem Bekanntwerden der verschärften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nichtigkeit von Treuhandverträgen im Rahmen eines Bauträgermodells liegen.*)

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IMRRS 2003, 1342

BGH, Urteil vom 21.10.2003 - X ZR 66/01

a) Ein Unternehmer, der mit einem Dritten (hier: Wohnungsbauunternehmen als Verwalter von Mietwohnungen) einen Werkvertrag geschlossen hat, in dem die Entgeltfrage umfassend geregelt ist, hat gegen den durch die Erbringung der Werkleistung Mitbegünstigten (hier: Wohnungseigentümer) keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, auch wenn er seinen Entgeltanspruch gegenüber dem anderen Vertragsteil nicht durchsetzen kann.*)

b) Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus § 179 BGB können nebeneinander bestehen (Bestätigung von BGH NJW-RR 1989, 970).*)

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IMRRS 2003, 1320

OLG Schleswig, Beschluss vom 12.02.2003 - 2 W 217/02

1. Das Interesse dauerhaft in Deutschland lebender Ausländer als Wohnungseigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung an einer Parabolantenne als Voraussetzung für den Zugang zu Programmen ihres Heimatlandes hat in der Regel Vorrang vor dem geschützten Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der auch optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.*)

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über einen bestimmten Standort der Antenne entfaltet keine Bindungswirkung, wenn an diesem Standort der Empfang der begehrten Programm nicht gewährleistet ist.*)

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IMRRS 2003, 1248

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2 Z BR 24/03

Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrags einschließlich der Zuweisung von Sondernutzungsrechten zuzustimmen, wenn er zunächst Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Bau mit seiner Zustimmung abweichend vom Teilungsvertrag ausgeführt wurde.*)

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IMRRS 2003, 1246

BGH, Beschluss vom 02.10.2003 - V ZB 34/03

a) Zur Gewährung rechtlichen Gehörs ist es im allgemeinen erforderlich, daß das vorlegende Gericht die Beteiligten auf die beabsichtigte Vorlage hinweist und ihnen hierzu Gelegenheit zur Stellungnahme gibt.*)

b) Hat das vorlegende Gericht diesen Anforderungen nicht genügt, so ist die Verletzung des rechtlichen Gehörs regelmäßig durch die Möglichkeit geheilt, gegenüber dem Bundesgerichtshof zu den Voraussetzungen einer Vorlage Stellung zu nehmen.*)

c) Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlußkompetenz.*)

d) In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlußkompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschußforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahrs insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten.*)

e) Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachläßt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2003, 1243

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2 Z BR 33/03

Zum Beschwerdewert, wenn eine Kommanditgesellschaft den abgewiesenen Antrag auf Berichtigung des Protokolls einer Eigentümerversammlung wegen Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts mit Rechtsmitteln weiterverfolgt.*)

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IMRRS 2003, 1242

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2Z AR 2/03

1. Ein formell rechtskräftiger Verweisungsbeschluss des Wohnungseigentumsgerichts, das seine Zuständigkeit verneint und die Sache an das Prozessgericht verweist, ist für dieses grundsätzlich bindend. Dies gilt auch im Fall eines selbständigen Beweisverfahrens. Nachträgliche Änderungen der den Rechtsweg begründenden Umstände sind unerheblich.*)

2. Die aufdrängende Wirkung des Verweisungsbeschlusses beschränkt sich grundsätzlich auf die Rechtswegfrage; innerhalb des Rechtsweges kann, etwa aus Gründen der sachlichen Zuständigkeit, weiterverwiesen werden.*)

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IMRRS 2003, 1200

BGH, Beschluss vom 25.09.2003 - V ZB 21/03

Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.*)

Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.*)

Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluß ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.*)

Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.*)

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IMRRS 2003, 1199

BGH, Beschluss vom 25.09.2003 - V ZB 40/03

a) Für die Prüfung der Vorlagevoraussetzungen ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch dann maßgeblich, wenn sie erst nach einem Vorlagebeschluß des Oberlandesgerichts ergangen ist.*)

b) Die Vorlage bleibt in einem solchen Fall aber zulässig, wenn der Bundesgerichtshof die Vorlagefrage nicht im Sinne des vorlegenden Gerichts entschieden hat.*)

Auch ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (Fortführung von Senat, Beschl. v. 17. Juli 2003, V ZB 11/03).*)

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IMRRS 2003, 1196

BGH, Urteil vom 26.09.2003 - V ZR 217/02

Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.*)

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IMRRS 2003, 1188

OLG Celle, Beschluss vom 27.06.2003 - 4 W 79/03

Ein Wohnungseigentum kann nicht durch Verzicht aufgegeben werden.*)

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IMRRS 2003, 1178

OLG Celle, Beschluss vom 24.09.2003 - 4 W 138/03

1. Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als „Laden“ lassen sich weder der Betrieb einer Pizzeria/Pizza-Bringdienst noch der Betrieb einer Gaststätte vereinbaren.*)

2. Selbst wenn - im vorliegenden Fall streitig - durch widerspruchslose langjährige Duldung eines Pizza-Bringdienstes dagegen gerichtete Unterlassungsansprüche verwirkt wären, gilt dies nicht für den Fall der Umstellung des Betriebes auf eine Gaststätte mit einem umfassenden internationalen Speiseangebot.*)

3. Der auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung in Anspruch genommene Teileigentümer trägt die volle Beweislast für die Voraussetzungen einer Verwirkung. Behaupten die anderen Eigentümer, der Verpflichtete habe die Einstellung der zweckwidrigen Nutzung nach dem Auslaufen des gegenwärtigen Pachtvertrages zugesagt und deshalb hätten sie von der Geltendmachung des Unterlassungsanspruches abgesehen, so muss dies der Verpflichtete widerlegen, wenn die anderen Eigentümer den Unterlassungsanspruch aus Anlass der Neuverpachtung an einen anderen Pächter (der hier den Betrieb ausgeweitet hat) geltend machen.*)

4. Verantwortlich für die Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen ist der im Zeitpunkt der Baumaßnahme eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer. Die Haftung geht nicht auf den (Sonder)Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum über.*)

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IMRRS 2003, 1174

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2003 - 2 Z BR 29/03

Treten in einer Eigentumswohnung Feuchtigkeitsschäden auf, als deren Ursache der Eigentümer Mängel des Gemeinschaftseigentums vermutet, erfüllt der Verwalter seine Pflicht, wenn er den Schadensfall der Eigentümerversammlung unterbreitet und ihr vorschlägt, einen Sachverständigen zur Ursachenermittlung einzuschalten. Kann der Sachverständige Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht feststellen, scheitert ein Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter jedenfalls an der fehlenden Kausalität.*)

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IMRRS 2003, 1138

BayObLG, Beschluss vom 10.07.2003 - 2 Z BR 56/03

1. Werden Interessenten vom Kauf einer Eigentumswohnung durch Einwirkungen eines anderen Wohnungseigentümers abgehalten, kann dies Schadensersatzansprüche gegen diesen Wohnungseigentümer wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung begründen.*)

2. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist für das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler, nachprüfbar.*)

3. Das Gericht kann einen Beweisbeschluss, wenn es die Beweiserhebung nicht mehr für geboten erachtet, aufheben.*)

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IMRRS 2003, 1131

BayObLG, Beschluss vom 03.07.2003 - 2 Z BR 34/03

1. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts, in Wohnungseigentumssachen eine einstweilige Anordnung zu erlassen, abzuändern oder aufzuheben, geht mit Einlegung der sofortigen Beschwerde auf das Landgericht über.*)

2. Das Erfordernis der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer baulichen Veränderung ist abdingbar.*)

3. Die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt, ist Sache des Tatrichters. Dieser kann sich dabei auf vorgelegte Pläne und Lichtbilder stützen, sofern diese geeignet sind, eine umfassende Beurteilung zu ermöglichen. Andernfalls ist ein Augenschein einzunehmen.*)

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IMRRS 2003, 1104

BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 26/03

Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.*)

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IMRRS 2003, 1061

BGH, Urteil vom 24.07.2003 - VII ZR 360/02

a) Das in Prozeßstandschaft vom Verwalter gegen den Veräußerer einer Wohnungsanlage wegen Mängeln eingeleitete selbständige Beweisverfahren unterbricht die Verjährung der Gewährleistungsansprüche der Erwerber, wenn diese den Verwalter dazu ermächtigt haben.*)

b) Ein Beschluß der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahin ausgelegt werden, daß der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozeßstandschaft durchführen darf.*)

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IMRRS 2003, 1053

BGH, Beschluss vom 17.07.2003 - V ZB 11/03

Die Wohnungseigentümer, die der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG entgegentreten, sind hinsichtlich einer gerichtlichen Entscheidung, mit der der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt worden ist, auch dann zur Beschwerde bzw. Rechtsbeschwerde befugt, wenn sie durch die gerichtliche Entscheidung keine persönlichen Nachteile erleiden.*)

Ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.*)

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IMRRS 2003, 1045

BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 - 2 Z BR 121/02

Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung für einen Wohnungseigentümer nachteilig ist, beurteilt sich wesentlich nach tatsächlichen Gesichtspunkten.

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IMRRS 2003, 1042

BGH, Beschluss vom 24.07.2003 - V ZB 12/03

Wird in einer der Tatsacheninstanzen einer Wohnungseigentumssache ausnahmsweise von einer mündlichen Verhandlung abgesehen, so erhält ein Rechtsanwalt trotzdem nach § 35 BRAGO die gleichen Gebühren wie in einem Verfahren mit mündlicher Verhandlung.*)

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IMRRS 2003, 1030

BayObLG, Beschluss vom 27.03.2003 - 2Z BR 122/02

Wer eine baulichen Veränderung vornimmt, muß sie als Handlungsstörer beseitigen. Der Sonderrechtsnachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden.*)

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IMRRS 2003, 0977

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.01.2003 - 4 U 158/01

1. Für die Klage gegen einen in Deutschland ansässigen Miteigentümer einer niederländischen Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung rückständigen Wohngelds sind nach Art. 16 Abs. 1 a) EuGVÜ die niederländischen Gerichte international zuständig.*)

2. Die Frage, ob ein in deutscher Sprache verfasstes Schreiben des Wohnungseigentümers an den Bevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Anerkenntnis der Forderung zu werten ist, ist mangels einer Rechtswahl nach niederländischem Recht zu beurteilen, dem auch die Wohngeldforderung unterliegt.*)

3. Da ein Anerkenntnis nach niederländischem Recht durch Feststellungsvertrag zustande kommt, liegt kein bindendes Anerkenntnis vor, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Ratenzahlungsangebot des Wohnungseigentümers nicht in angemessener Zeit angenommen hat.*)

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IMRRS 2003, 0935

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.11.2001 - 4 U 96/01

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2003, 0924

OLG Nürnberg, Urteil vom 27.03.2003 - 13 U 3290/02

1. Allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum befugt, die Voraussetzungen für die Gewährleistungsansprüche auf Minderung und kleinen Schadensersatz zu schaffen.

2. Ein Wohnungseigentümer kann jedoch den Schadensersatz an sich verlangen, wenn er von der Gemeinschaft dazu ermächtigt wird.

3. Was für das Werkvertragsrecht gilt, gilt prinzipiell ebenso im Kaufvertragsrecht, weil auch hier ein Wahlrecht bestellt zwischen Minderung und Schadensersatz.

4. Der Schaden des Erwerbers der Eigentumswohnung wird durch die nach seinem Miteigentumsanteil bestimmte Quote des insgesamt bestehenden Minderwerts bestimmt, der seinerseits dem Nachbesserungsaufwand entspricht.

5. Wirkt sich der Mängel am Gemeinschaftseigentum (weitergehend) im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aus, bietet eine nach den Anteilen am Gemeinschaftseigentum berechnete Quote des gesamten Mängelbeseitigungsaufwands regelmäßig keinen angemessenen Ausgleich für den infolge eines Mangels eingetretenen Nachteil.

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IMRRS 2003, 0787

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.01.2003 - 8 U 46/02

1. Die Vergabe von Architektenleistungen zur Sanierung und Modernisierung der Wohnanlage gehört nicht zu den Geschäften, für die der Verwalter nach dem Gesetz (§ 27 Abs. 2 WEG) Vertretungsmacht hat.

2. Die Genehmigung eines schwebend unwirksamen Geschäfts durch schlüssiges Handeln setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH, IBR 2002, 420).

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IMRRS 2003, 0744

OLG Köln, Beschluss vom 04.12.2002 - 16 Wx 180/02

Die Veränderung des Fußbodens derart, dass sich der Trittschallschutz messbar verschlechtert, ist eine bauliche Veränderung, deren Beseitigung von dem Eigentümer, der die Veränderung vorgenommen hat, verlangt werden kann. Entsprach der Trittschalschutz allerdings von Anfang an nicht den Vorgaben der Teilungserklärung, ist der Anspruch auf Herstellung des ursprünglich geplanten Trittschallschutzes gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten.*)

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IMRRS 2003, 0743

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.02.2003 - 3 Wx 325/02

Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränderung kann ausgeschlossen sein, wenn die Erfüllung dieses Anspruchs dem Anspruchsgegner unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist.*)

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IMRRS 2003, 0689

BVerwG, Urteil vom 17.06.1998 - 8 C 14.96

1. Die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum an öffentlich geförderten Wohnungen hat nicht zur Folge, daß die sich aus vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergebende Durchschnittsmiete der behördlichen Genehmigung bedarf.*)

2. § 5 a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 ist rechtsunwirksam.*)

3. Die Einräumung einer Übergangszeit, in der das Fehlen der gesetzlichen Grundlage hingenommen werden könnte, ist nicht geboten.*)

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IMRRS 2003, 0614

OLG Jena, Beschluss vom 02.06.2003 - 6 W 149/03

1. Die in entsprechender Anwendung von § 46 Abs. 1 WEG durch das Landgericht beschlossene Verweisung an das Prozessgericht hat den Charakter einer abschließenden Entscheidung der Sache in der gewählten Verfahrensart der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1431 ff.; NJW-RR 1996, 334), so dass § 45 Abs. 1 WEG anzuwenden ist.*)

2. § 17a GVG ist auf das Verhältnis von Prozessgericht und Wohnungseigentumsgericht entsprechend anzuwenden. Rechtfertigen die Unterschiede zwischen den Verfahren der freiwilligen und der streitigen Gerichtsbarkeit, einen Zuständigkeitsstreit wie einen Rechtswegstreit zu behandeln; müssen auch die der Vereinfachung und Beschleunigung dienenden Vorschriften der §§ 17a Abs. 3 bis 5, 17b GVG ergänzend herangezogen werden (BGH NJW 1995, 2851).*)

3. Ist die Verweisung in einem FGG-Verfahren ausgesprochen worden, ergibt sich der Rechtsmittelzug aus §§ 19 ff. FGG. Dem steht auch die besondere Regel zur weiteren Beschwerde in § 17a Abs. 4 S. 4 bis 6 GVG nicht entgegen. Diese Bestimmung betrifft ersichtlich nicht die Frage, ob gegen die Entscheidung des Landgerichts als Beschwerdegericht im FGG-Verfahren die weitere Beschwerde statthaft ist.*)

4. § 17a Abs. 5 GVG steht der Zuständigkeitsprüfung im Beschwerdeverfahren nur dann entgegen, wenn das Amtsgericht seine Zuständigkeit bejaht hätte, ohne dass dies von den Beteiligten zuvor gerügt worden wäre.*)

5. Genügend ist die erstinstanzlich erhobene Zuständigkeitsrüge. Unerheblich ist, dass der Antragsgegner nicht ausdrücklich auf einer Vorabentscheidung bestanden hat.*)

6. Die Beschränkung der Prüfungskompetenz der Rechtsmittelgerichte gemäß § 17a Abs. 5 GVG rechtfertigt sich daraus, dass die Rechtswegfrage vorab im Beschwerdeverfahren zu prüfen ist. Diese Rechtfertigung fehlt, wenn wie hier das Amtsgericht das durch § 17a Abs. 3 S. 2 GVG vorgegebene Verfahren nicht eingehalten hat.*)

7. Die Zuständigkeitszuweisung des § 43 WEG ist nach dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck weit auszulegen. Über die sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ergebenden Rechte und Pflichten der Beteiligten soll möglichst im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit entschieden werden, weil dieses Verfahren einfacher, freier, elastischer, schneller und damit für Streitigkeiten mit einer häufig großen Zahl von Beteiligten besser geprägt ist als der Zivilprozess (vgl. BGH WM 1991, 418 m.w.N.). Ausschlaggebend für den zulässigen Rechtsweg ist der Umstand, ob das vom Antragsteller in Anspruch genommene Recht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Dabei ist in erster Linie darauf abzustellen, welches Begehren der Antragsteller zur Entscheidung stellt und aus welchem Rechtsverhältnis er seine Forderung ableitet (vgl. BayObLG WM 1999, 232, 233).*)

8. Beschließt das Beschwerdegericht die Abgabe des Verfahrens an das Prozessgericht, ist hinsichtlich der bisher entstandenen Verfahrenskosten § 50 WEG entsprechend anzuwenden. Danach bleibt die Entscheidung über die Tragung der bisher entstandenen erstinstanzlichen Kosten dem Prozessgericht überlassen, wogegen über die durch die unzulässige Anrufung des Gerichts für Wohnungseigentumssachen entstandenen Kosten der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde bereits durch das Rechtsbeschwerdegericht entschieden wird. Unter Berücksichtigung des in § 281 Abs. 3 S. 2 ZPO enthaltenen Rechtsgedanken sind dem Antragsteller die Gerichtskosten des Erst- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen, § 47 S. 1 WEG. Die Anordnung einer Kostenerstattung (§ 47 S. 2 WEG) für beide Beschwerdeinstanzen ist nicht veranlasst.*)

9. Die die Zuständigkeit des WEG-Gerichts in Frage stellenden Anträge in den Beschwerdeverfahren betreffen lediglich eine Vorfrage des eigentlichen Zahlungsantrags, deren Wert mit 1/5 des Hauptsachewerts zu bemessen ist.*)

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IMRRS 2003, 0572

OLG Jena, Beschluss vom 22.04.2003 - 6 W 186/03

1. § 20 a FGG ist auf die Kostenentscheidung im selben Rechtszug zu beziehen. Die Vorschrift enthält kein das Geltendmachen materieller Kostenerstattungsansprüche in einem gesonderten Verfahren betreffendes Verbot.*)

2. Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist auch dann gegeben, wenn einzelne Wohnungseigentümer von einem anderem Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt des Verzugs Schadensersatz verlangen. Erforderlich in einem solchen Fall ist nur, dass die Schadensersatzforderung auf ein Verhalten des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers gestützt wird, das sich als Verletzung seiner sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Pflichten gegenüber dem Schadensersatz verlangenden Beteiligten darstellt. Das ist der Fall, wenn ein Verzugsschaden aus Aufwendungen für Kosten eines vorausgehenden WEG-Verfahrens resultiert.*)

3. Die prozessuale Kostentragungsregelung des § 47 WEG lässt Raum für ergänzende sachlich-rechtliche Ansprüche auf Kostenerstattung, weil der materiellen Kostenerstattungsanspruch auch bei Wohnungseigentumsverfahren grundsätzlich unabhängig von der verfahrensrechtlichen, allein am Verfahrensausgang orientierten, Kostentragungspflicht (vgl. §§ 91, 92 ZPO) besteht.*)

4. Die Möglichkeit, dass das Wohnungseigentumsgericht die Kostenerstattung als abschließend, d.h. unter Einbeziehung materiell-rechtlicher Erstattungslagen versteht, liegt in Wohnungseigentumssachen nahe, weil § 47 WEG nicht unmittelbar an den Verfahrensausgang anknüpft, sondern die Entscheidung in das billige Ermessen des Gerichts stellt. Dabei wird erwogen, ob es unter Beachtung sämtlicher Umstände angemessen ist, dass ein Beteiligter oder eine Beteiligtengruppe außergerichtliche Kosten trägt, welche anderen Beteiligten entstanden sind. Ob das Gericht bei seiner Kostenentscheidung in solcher Weise verfahren ist, lässt sich letztlich nur nach Maßgabe der Verhältnisse des Einzelfalls beurteilen.*)

5. Der sachlich-rechtliche Kostenerstattungsanspruch kann grundsätzlich entgegen der verfahrensrechtlichen Kostenentscheidung geltend gemacht werden, wenn Umstände hinzukommen, die bei der prozessualen Kostenentscheidung nicht berücksichtigt werden konnten.*)

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IMRRS 2003, 0528

OLG Köln, Beschluss vom 02.12.2002 - 16 Wx 205/02

Die optische Veränderung auch nur eines Fensters in einem 24-stöckigen Hochhauses, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, kann eine bauliche Veränderung sein, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.*)

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IMRRS 2003, 0456

BGH, Urteil vom 04.04.2003 - V ZR 322/02

Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat, kann auch dann keine Wirkung gegen die Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 2 WEG beigelegt werden, wenn eine nur schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden soll (hier: Verpflichtung, einem der Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu verschaffen).*)

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IMRRS 2003, 0357

OLG Jena, Beschluss vom 18.03.2003 - 6 W 63/03

1. Die durch einen der Wohnungseigentümer allein getätigte Verwalterbestellung ist als Nicht-Beschluss völlig unwirksam. Sie bleibt auch dann nichtig, wenn der Schein-Verwalter über einige Zeit Verwaltungsaufgaben wahrgenommen hat.*)

2. Bedarf die Veräußerung von Sondereigentumseinheiten nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters, so sind jedenfalls diejenigen Sondereigentumsrechte wirksam erworben, welche der ursprüngliche Eigentümer aller Sondereigentumsrecht veräußert hat.*)

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IMRRS 2003, 0329

BGH, Urteil vom 13.03.2003 - III ZR 299/02

Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung.*)

IMRRS 2003, 0275

KG, Beschluss vom 18.09.2002 - 24 W 89/01

1. Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist.*)

2. Der Anspruch auf Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes verjährt in 30 Jahren (§ 195 BGB a. F., § 197 BGB n. F.).*)

3. Nach Verjährung des Herausgabeanspruches entfallen auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für den im Sondereigentum stehenden Raum.*)

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IMRRS 2003, 0270

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.02.2003 - 3 Wx 8/03

Die auf Beweissicherung und Abtretung von Ersatzansprüchen gerichtete Beschlussfassung der Gemeinschaft zur Vorbereitung der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Klärung der Ursache und Beschaffung von Mitteln zur Beseitigung der Kellerfeuchtigkeit im Wege der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch die Gemeinschaft aus abgetretenem Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers kann nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in Anbetracht einer Erfolgsprognose der Rechtswahrung für die Gemeinschaft vertretbar erscheinen.*)

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IMRRS 2003, 0268

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2002 - 2 Z BR 78/02

Ist in Wohnungseigentumssachen eine Kostenentscheidung nach billigem Ermessen zu treffen, muß regelmäßig auch ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch eines Beteiligten berücksichtigt werden.

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IMRRS 2003, 0266

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2002 - 2 Z BR 110/01

Der Geschäftswert eines Rechtsbeschwerdeverfahrens um die Eintragung von Amtswidersprüchen gegen die Begründung neuer Wohnungseigentumsrechte im Zusammenhang mit der Erweiterung einer Wohnanlage, kann der Wert der Erweiterungsmaßnahme sein.

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IMRRS 2003, 0265

BayObLG, Beschluss vom 10.10.2002 - 2 Z BR 59/02

Es handelt sich regelmäßig um keinen unvermeidlichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG, wenn bei zwei benachbarten Wohnungen aus einer Wohnung die Küche entfernt wird und beide Wohnungen von einer Familie genutzt werden.

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IMRRS 2003, 0264

BayObLG, Beschluss vom 11.10.2002 - 2 Z BR 25/02

Enthält die Gemeinschaftsordnung für einzelne Gebäude hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten und des Verteilungsmaßstabs unterschiedliche Kostenregelungen, dann folgt daraus auch die Notwendigkeit, gesonderte Rückstellungen zu bilden und getrennt anzulegen.

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IMRRS 2003, 0263

BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 - 2 Z BR 96/02

Ein Versammlungsbeschluß ist nicht wegen Einberufungsmängel ungültig, wenn er auch unabhängig von den Mängeln gefasst worden wäre.

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